כיצד להשקיע בנדל"ן אחרי הרפורמה

מסלול מס רגיל, מסלול מס מקוצר, השלכות כללי CFC, התנאים ל"חברה נשלטת זרה", השקעה באמצעות חברה תושבת מדינת אמנה ועוד

עד הרפורמה, דמי שכירות על השכרת נדל"ן בחו"ל לא התחייבו במרבית המקרים במס בישראל. זאת במקרים שהכנסות אלה היו "פסיביות", או מעסק שהניהול והשליטה בו מופעלים בישראל. לאחר הרפורמה הכנסות הנובעות מדמי שכירות מנדל"ן בחו"ל יחויבו במס בידי יחידים ישראלים באחד משני מסלולים על פי בחירתם.

 

המסלולים

 

(א) מסלול רגיל: על פי מסלול זה יחול מס בשיעור מלא. ליחידים - עד 50% בשלב הראשון ועד 49% בעתיד. ואולם, יותר לקזז מדמי השכירות את ההוצאות הרלוונטיות ואת המס הזר ששולם.

(ב) מסלול מקוצר: על פי מסלול זה יחול מס בשיעור של 15% על המחזור - דמי השכירות ויותר לנכות פחת. ואולם, לא יותר לנכות הוצאות אחרות בהן נשא המשכיר, כגון הוצאות מימון ואחזקה. כמו כן, גם לא ניתן יהיה לקזז כנגד המס בישראל את המס הזר ששולם בחו"ל.

 

הכנסות אחרות

 

לעומת זאת, לגבי הכנסות שכירות שהן הכנסה מעסק, וכן הכנסות שכירות בידי חברה, בין עסקיות ובין פסיביות, לא ניתן יהיה לבחור במסלול המקוצר והן תחויבנה בשיעורי המס המלאים. דהיינו - 36% לחברה ועד 50% ליחיד.

נזכיר כי בנושא זה הרפורמה תיכנס לתוקף ביום ה-1.1.2003. לכן לבעלי נכסים אשר מתכוונים להמשיך ולהשכיר את הנכס גם לאחר מכן מוצע לשקול לגבות דמי שכירות מראש עוד לפני ההמלצות, וכך לחסוך את המס שיוטל עליהם בעתיד בישראל.

 

רווח ממכירת נדל"ן בחו"ל על ידי ישראלים

 

רווחי הון ממכירת נדל"ן בחו"ל בידי יחיד תושב ישראל או חברה ישראלית חייבים כיום במס מלא בישראל בשיעורים הרגילים. דהיינו - עד 50% ליחיד ו- 36% לחברה. החל מ-1.1.2003 יופחת שיעור המס לגבי רווחי הון ל-25%. במקרה של נכס שנרכש קודם למועד זה שיעור המס יחושב באופן לינארי בהתאם ליחס התקופות. כלומר: מרכישת הנכס ועד ליום 1.1.03 יחול שיעור המס הרגיל והחל מ-1.1.03 - 25%. הסדר זה זהה להסדר שנקבע בעקבות הרפורמה במקרקעין בישראל ביחס למס שבח, וכעת מוצע למעשה להחיל את שיעור המס של 25% על כלל רווחי ההון.

 

הכנסות משכירות וממכירה של נדל"ן בחו"ל באמצעות חברה תושבת חוץ – ההשלכות של כללי CFC

 

עד כה, הדרך המקובלת של ישראלים להימנע מתשלום מס בישראל על הכנסות מנדל"ן (שכירות או רווח הון) היתה להחזיק את נכסי הנדל"ן בחו"ל באמצעות חברה תושבת חוץ, הנשלטת ומנוהלת מחו"ל. דרך זו אפשרה חיסכון מקסימלי במס. אלא שבעקבות הרפורמה גם במקרה של החזקה מעין זו עלול לחול חיוב במס בישראל. כאמור, נקבעו ברפורמה כללים מפורטים לשם הטלת מס על בעלי מניות ישראלים בחברה זרה המכונה "חברה נשלטת זרה" - תרגום של המונח האנגלי Controlled Foreign Corporation (להלן: "חנ"ז" או CFC).

 

חנ"ז הינה חברה המקיימת 3 מאפיינים מצטברים עיקריים:

 

א. למעלה מ - 50% מאמצעי השליטה בה מוחזקים במישרין או בעקיפין על ידי תושבי ישראל.

ב. רב הכנסתה פסיבית - שכירות, רווח הון, ריבית, דיבידנד, תמלוגים - ובלבד שאינם מעסק.

ג. המס החל על רווחים פסיביים במדינת מושבה נמוך מ - 20%.

במקרה בו אכן מתקיימים מאפיינים אלה, יראו כל בעל שליטה בחברה שהוא תושב ישראל(משמחזיק למעלה מ-10% באחת מהזכויות בחברה), כאילו קיבל בתום כל שנה דיבידנד בגובה חלקו היחסי ברווחים הפסיביים שלא חולקו. המס על דיבידנד רעיוני זה יהיה בשיעור של 25%.

 

זיכוי רעיוני

 

בד בבד, יינתן זיכוי "רעיוני" ממס לפי שיעור המס שיש לנכות במקור בחו"ל בעת תשלום הדיבידנד הרעיוני, אילו החברה הזרה היתה מחלקת בפועל את רווחיה. כמו כן, במקרה בו החברה אכן תחלק את הדיבידנד בשנה מאוחרת יותר, בעל השליטה לא יחויב במס עד לסכום הרווחים עליהם שילם מס בעבר, כשהוא מתואם למדד מיום תשלום המס.

הרפורמה כוללת רשימה מפורטת של תנאים ביחס לתחולת כללי ה-CFC, כגון: שיעורי ההחזקה, החזקה בחלק משנת המס, החזקה עם קרוב, החזקה באמצעות חברה, אמצעי שליטה וכו'.

 

השקעה בחו"ל באמצעות חברה תושבת מדינת אמנה

 

ההוראות המחילות את כללי ה- CFC עשויות לחול גם ביחס לחברות זרות תושבות מדינות אמנה, אם כי ביחס לאלה יחולו הקלות מסוימות והכרה בדיווחים, במס החל ובדיני מדינת האמנה, מבלי שנטל ההוכחה יהיה על הנישום. בנושא השימוש באמנות המס לצורך השקעה בנדל"ן נדון בנפרד בהמשך.

 

השקעה בחו"ל באמצעות חברה תושבת הולנד

 

בעקבות הרפורמה פוחתת האטרקטיביות שהיתה בעבר להולנד, כמדינת מעבר לביצוע השקעות. אחת הסיבות להשקעה דרך הולנד הייתה ניצול ההוראה באמנה בין הולנד לישראל הקובעת כי דיבידנד מחברה הולנדית לישראלית לא יחויב במס בישראל, אם וככל שאותו דיבידנד היה מוצא מבסיס המס בישראל אילו היה מחולק בין שתי חברות ישראליות. תוצאת הסעיף היתה חיוב במס של 5% בלבד בדרך של ניכוי במקור בהולנד בעת העברת דיבידנד מחברה הולנדית לחברה ישראלית המחזיקה למעלה מ- 25% מהמניות.

 

הדיבידנד לא יוצא מבסיס המס

 

לאחר הרפורמה הדיבידנד בין חברות בישראל לא יוצא מבסיס המס באופן כללי, אלא רק ביחס להכנסות שמקורן בישראל. לעומת זאת, ביחס להכנסות שמקורן בחו"ל יחול חיוב במס בישראל ויינתן זיכוי בגובה המס ששולם קודם בישראל על ההכנסה שממנה שולם הדיבידנד. לכן ככל הנראה ההגבלה הקיימת כיום באמנה לא תחול, וניתן יהיה למסות בישראל גם דיבידנד מחברה הולנדית.

 

הדרכים האפשריות להשקעה בנדל"ן בחו"ל

 

כלל, ניתן לדבר על החזקה של נדל"ן מניב במספר דרכים אפשריות: במאמרים הבאים נבחן את האחזקה על ידי כל אחת מהאפשרויות.

1. החזקה כיחיד - השקעה בנדל"ן על ידי אחזקת יחיד.

2. החזקה במסגרת חברה ישראלית.

3. החזקה במסגרת חברה זרה תושבת מדינת אמנה או תושבת מקלט מס.

4. החזקה באמצעות חברה שקופה.

בנסיבות מסוימות ניתן יהיה לעבור בין המסלולים בלא חבות במס - אם בדרך של העברת נכס מיחיד לחברה, אם בדרך של הפיכת החברה לשקופה, ואם בדרך של שינוי מקום מושבה של חברה - רלוקיישן. ומכאן נובעת החשיבות לבדיקה מחודשת של אופן ההחזקה גם ביחס לנכסים קיימים.

 

השלכות המס של החזקה כיחיד.

1. החזקה כיחיד

2. אפשרות לבחור בין שני מסלולי מיסוי

במקרה זה קיימים כאמור שני מסלולי מיסוי על פי בחירת היחיד: מס בשיעור מלא על ההכנסה נטו ותוך קבלת זיכוי על המס הזר ששולם, או מס בשיעור מופחת של 15% בלבד על דמי השכירות בניכוי פחת. השיעור המופחת יחול רק ביחס להכנסת שכירות שאינה הכנסה מעסק, ומי שיבחר במסלול זה לא יהיה זכאי לנכות פרט לפחת הוצאות אחרות (כגון מימון ואחזקה), ולא יקבל זיכוי על המס ששולם במדינה הזרה.

 

דמי השכירות יחויבו במס בשיעור של 15% בלבד בניכוי פחת

 

היתרון המרכזי של החזקת נדל"ן בחו"ל כיחיד הינה האפשרות לשלם מס בשיעור של 15% בלבד על דמי השכירות בניכוי פחת. מסלול זה פתוח רק ביחס לדמי שכירות שאינם מגיעים לכדי הכנסה מעסק, כלומר הוא רלוונטי למי שמחזיק במספר מצומצם של נכסים, ללא מנגנון ניהול והפעלה מסובך המערב יגיעה אישית רבה. על הכנסות שכירות שהינן הכנסה מעסק יחולו שיעורי המס הרגילים של יחיד. קרי, מס שולי מירבי בגובה 50%.

 

יתר ההוצאות והמס הזר לא יותרו בניכוי

 

חשוב להדגיש כי במסגרת המסלול של 15% מס לא יותר לנכות את יתר ההוצאות הדרושות להפעלת הנכס, ובכלל זה אף הוצאות מימון - אם הנכס נרכש בהון זר. אף לא יינתן זיכוי כנגד המס הזר המוטל במדינה בה נמצא הנכס. מכאן, שככל שההוצאות רבות יותר והמס במדינת המקור גבוה יותר, הופכת החזקה כיחיד לפחות ופחות כדאית. שהרי במצב כזה, המסלול המקוצר, של 15% מס, עלול לגלם שיעור מס אפקטיבי גבוה בהרבה. מיסוי לפי ההמסלול הרגיל, במסגרתו מוכרות מלוא ההוצאות והמס הזר, אף הוא אינו מהווה פתרון. שכן, משמעותו אינה אלא חבות במס על הרווח בשיעורי המס המלאים של יחיד - עד 50%.

 

חיסכון בעלויות ופשטות

 

יתרון נוסף להחזקה כיחיד הינו הפשטות של דרך החזקה זו, העשויה להביא גם לחיסכון בעלויות. אין צורך בהקמה של חברות החזקה, וניתן לחסוך את העלויות הכרוכות בכך - עלויות הקמה, אגרות שנתיות, עלויות לצורך הפעלת שליטה וניהול בחו"ל, וכן עלויות ניהול ספרים במסגרת של חברה (אם כי חובות ניהול ספרים אינן קיימות במדינות מסוימות). עלויות אלה עלולות להיות משמעותיות ולהוות שיקול משמעותי בדבר צורת החזקת הנכס. עם זאת, ככל שדמי השכירות גבוהים יותר, משקלן היחסי של ההוצאות הקבועות הנובעות מפעולה באמצעות חברה קטן, וחשיבותו של שיקול זה קטנה.

 

במכירת הנכס - 25% מס בישראל מכאן ואילך וזיכוי בגין המס הזר

 

מכירת הנכס תהיה כפופה למס רווחי הון. על פי הרפורמה, שיעור המס יהיה 25% בלבד, אך זאת ביחס לנכסים שנרכשו לאחר 1.1.2003 (להלן: "המועד הקובע"). ביחס לנכסים קיימים, שיעור המס של 25% יחול באופן ליניארי. כלומר, על פי יחס תקופות ההחזקה לפני ואחרי "המועד הקובע". על כן, ככל שהנכס יוחזק זמן רב יותר לאחר המועד הקובע, שיעור המס ילך ויתקרב לשיעור של 25%. ולהיפך: מקום בו הצפי הוא למכירה במועד קרוב של נכס המוחזק שנים ארוכות, שיעור המס האפקטיבי יהיה גבוה (קרוב ל - 50%). כנגד המס שיחול בישראל יינתן זיכוי של המס הזר ששולם בעת מכירת הנכס בחו"ל.

 

שימוש באמנות מס – בד"כ לא עוזר

 

יתרון נוסף של החזקה במישרין כיחיד תושב ישראל, לעומת החזקה כחברה זרה לדוגמה, עשוי לבוא לידי ביטוי במקרים בהם מעמד של "תושב ישראלי" מקנה הקלות ממס מכוח אמנות למניעת כפל מס. עם זאת, ככל שהמדובר בהכנסה ממקרקעין (דמי שכירות או רווחי הון) ברוב האמנות עליהן חתומה ישראל (למעט חריגים) אין מוענקות הקלות כאמור כאשר המקרקעין מוחזקים בידי יחיד - לא בישראל ואף לא במדינת האמנה בה נמצא הנכס.

 

שיקולים נוספים וסיכום

 

לבסוף, נזכיר כי מעבר לשיקולי המס קיימים אף שיקולים נוספים לגבי ההחלטה האם לפעול או להימנע מלפעול כיחיד, ובהם היעדר היכולת לנצל את האחריות המוגבלת המאפיינת תאגיד, גמישות נמוכה יותר ביחס להכנסת שותפים, היקפי פעילות וכו'. החזקה כיחיד כדאית כיום בייחוד כאשר מדובר במספר מצומצם של נכסים, שאינם ממומנים בהון זר, כאשר הפקת דמי השכירות אינה כרוכה בהוצאות גבוהות (תחזוקה, ואגרות) ואינה מתחייבת במס גבוה במדינה בה נמצא הנכס.