איך בוחרים דירה? לפי הגיל

סטודנטים רוצים לגור קרוב לאוניברסיטה, זוגות צעירים מחפשים מוסדות חינוך ומקומות משחק, והורים מתבגרים מתחילים לחשוב על עצמם. מגני ילדים ועד בית גיל הזהב, איך בוחרים את הדירה הנכונה לזמנה?

אברהם (90) ורעייתו הטרייה רחל (85) פנו לא מכבר לבנק אדנים למשכנתאות בבקשה לקבל משכנתא לזוגות צעירים. לפקיד הקבלה הנדהם סיפרו, כי הכירו במועדון הגמלאים שבעירם והחליטו להתחתן

ולהתגורר ביחד. לאחר שהתברר כי לשניים לא היתה דירה רשומה על שמם, וכי הקריטריונים לקביעת זכאות אינם כוללים מגבלה של גיל, קיבלו השניים משכנתא לזוגות צעירים וניצלו אותה כדי לרכוש דירת 2 חדרים בפרויקט יוקרתי לדיור מוגן.

המשכנתא שלקחו השניים היא אולי קוריוז, אך לא הבחירה שלהם בדיור מוגן, המיועד לבני גילם. ככלל, גילו של האדם ומצבו המשפחתי קובעים במידה רבה היכן יתגורר, שהרי לא דומות הדרישות של רווקים צעירים ממקום המגורים שלהם לדרישות של זוגות צעירים או של בני הגיל השלישי.

מחלקת המחקר של רשת אנגלו סכסון קובעת כי מבחינת צורכי המגורים ישנן שש קבוצות גיל:

עד גיל 21: מתגוררים עם ההורים.

גילאי 28-21: רווקים צעירים - רבים מהם סטודנטים - המתגוררים לרוב בדירות שכורות במרכזי הערים הגדולות.

גילאי 35-28: זוגות צעירים, משפחות קטנות, רווקים עובדים. אלה מתגוררים לרוב בדירות קטנות בערים או בבתים פרטיים באזורי הפריפריה.

גילאי 55-35: משפחות עם ילדים, המתגוררות בדרך-כלל בדירות גדולות ומרווחות בערים או בצמודי קרקע בפריפריה.

גילאי 75-55 חוזרים לרוב לדירות קטנות - אך יוקרתיות - במרכזי הערים או ביישובים כפריים המציעים איכות חיים.

גילאי 75 ואילך עוברים לדיור מוגן או לדירות קטנות סמוך לילדיהם.

 

חולמים – 21-28

 

לאחר השחרור מצהל בוחרים רבים מהצעירים לעזוב את בית ההורים ולשכור לעצמם דירות במרכזי הערים הגדולות. הסטודנטים שבהם, שמתקשים להתפרנס כראוי בשל עומס הלימודים, שוכרים לרוב את הדירות עם שותפים.

ערן רולס, יו"ר מרכז הבנייה הישראלי, אומר כי המיתון והעלייה בשכר הדירה - בעיקר בערים הגדולות ובסמוך למוסדות האקדמאיים - גרמו לכך שיותר ויותר צעירים דוחים את היציאה מבית ההורים, לעיתים אף עד גיל 30. דרך התגוננות אחרת שנוקטים צעירים רבים היא לרכוש דירה קטנה בסיוע ההורים ולשלם משכנתא במקום דמי שכירות.

ויקטור חיימוביץ, זכיין אנגלו סכסון בבאר-שבע, אומר כי בשנה האחרונה חל גידול של כ-20% במספר הסטודנטים הלומדים בעיר ואשר בחרו לקנות דירה בסיוע ההורים. לדבריו, ניתן לרכוש בבאר-שבע דירת שני חדרים ליד האוניברסיטה תמורת 50-40 אלף דולר.

בתום תקופת הלימודים יכולים הסטודנטים למכור את הדירות או להשכיר אותן לסטודנטים אחרים. נוכח התופעה הזאת אף נמצאה חברת בנייה שבונה פרויקט מגורים המיועד בעיקר לסטודנטים. מדובר בחברת נגה נדל"ן, הבונה את פרויקט מגדל אלי נגה במרחק קצר משערה הצפוני של אוניברסיטת בן-גוריון. דירת 2 חדרים בפרויקט עולה החל מ-54 אלף דולר.

רווקים בני 30 ומעלה (ובאזורי עדיפות מגיל 21)יכולים לקבל משכנתא המסובסדת במידת מה על-ידי המדינה (משכנתא לזכאים). סכום המשכנתא אינו מרשים - החל מ-48 אלף שקל - ולקיחתה, מדגיש עו"ד יונתן הולצר, מנכ"ל בנק אדנים למשכנתאות, מבטלת באופן אוטומטי את הזכאות למשכנתא מסובסדת נוספת בעת הנישואים.

 

מתברגנים – 28-35

 

האוכלוסייה של בני 35-28 כוללת, ברובה, משפחות צעירות, שנטלו משכנתאות על-מנת לרכוש לעצמן דירות. את הדירות רוכשים מרבית הזוגות הצעירים בשנה הראשונה שלאחר הנישואים - כך עולה מהנתונים שאספה מחלקת המחקר של בנק אדנים למשכנתאות.

מקורות המימון הם חסכונות וסיוע של ההורים, המשכנתא של משרד השיכון (שגובהה נקבע על-פי קריטריונים שונים, כגון מיקום הדירה ומספר האחים והאחיות של הזוג הצעיר) ומשכנתאות משלימות.

סקר שערכה מחלקת המחקר של חברת אם-סי-פי לייעוץ משכנתאות בקרב מדגם מייצג של 530 רוכשי דירות העלה כי 69% מהם הסתייעו בהוריהם בשיעור של עד שליש מערכה של הדירה.

על כך אומר רם אמית, יו"ר הדירקטוריון של החברה: מקור המימון העיקרי הוא המשכנתא. יותר מ-80% מהרוכשים ציינו כי הם נעזרים במשכנתאות ובהלוואות בנקאיות למיניהן. אך מקור המימון השני בחשיבותו הוא ההורים, המממנים בממוצע עד שליש מהדירה הראשונה.

רוני כהן, מנהל השיווק של שכונת מגדלי רותם שני הנבנית ברעננה, אומר כי לזוגות צעירים, הורים לילדים קטנים, בני 35-28, זקוקים למגורים בקרבת בתי-ספר, גני-ילדים, פארקים, גינות משחק, אך רחוק ככל האפשר מכבישים סואנים.

לדבריו, שכונת מגדלי רותם שני נבנתה במיוחד לקהל היעד הזה. זו תהיה שכונה סגורה, שבה לא תתאפשר תנועת כלי-רכב, היא נבנית מסביב לפארק ויהיו בה כל השירותים הקהילתיים, כגון בתי-ספר וגני-ילדים. מחירה של דירת 4 חדרים בפרויקט: מ-1.28 מיליון שקל.

בשל העלייה בגיל הנישואים מתחולל שינוי בדפוסי הרכישה של דירות על-ידי זוגות צעירים. מנתוני מרכז הדיור שבמרכז הבנייה הישראלי בגעש עולה כי קטן שיעור הזוגות הצעירים הרוכשים קודם כול דירה קטנה בת 3-2.5 חדרים, המוחלפת לאחר שנים אחדות בדירה גדולה יותר. כיום מעדיפים זוגות צעירים רבים לעשות מאמץ, לקחת משכנתא גדולה יותר ולקנות דירה ראשונה גדולה שתתאים להם גם כאשר המשפחה תגדל.

 

מתרחבים - -40-55

 

זוגות בני 55-40 הם לרוב הורים לילדים גדולים יותר - בגילאי תיכון, צבא ואפילו אוניברסיטה. זוגות בגילאים האלה נוהגים במקרים רבים לשפר את תנאי מגוריהם ולעבור לדירות מרווחות יותר או אף לבתים צמודי קרקע בכפר עם יחידות דיור נפרדות לילדים המתבגרים.

לדברי איציק אלוני מבנק אדנים למשכנתאות, שתי אפשרויות עומדות בפני זוג נשוי, שניצל את זכאותו למשכנתא, ושמעוניין לרכוש דירה גדולה יותר: גרירת המשכנתא הקיימת ולקיחת משכנתא רגילה מכספי הבנק או סילוק המשכנתא הישנה ולקיחת משכנתא חדשה מכספי הבנק. מובן שתנאיה של המשכנתא הישנה ביחס לתנאים העכשוויים בשוק המשכנתאות יקבעו אם כדאי לגרור את המשכנתא הישנה או לחסלה ולקחת אחרת במקומה.

שלמה אמבר מההנהלה של חברת רמט, הבונה את פרויקט אחוזת דוד במרכז ראשון-לציון הוותיקה, אומר כי הדרישות של משפרי דיור בני 50-40 שונות מדרישותיו של זוג צעיר. משפרי הדיור דורשים בית מרווח יותר, המקנה יותר פרטיות גם להורים וגם לילדים המתבגרים.

בשנים האחרונות נוצר ביקוש לבתים ולדירות הכוללים יחידות מגורים נפרדות המתאימות לילדים בוגרים, חיילים או סטודנטים. למשל באחוזת דוד, הכוללת 68 קוטג'ים, נבנה בקומה התחתונה של כל קוטג' מרתף בשטח של 73 מ"ר, שיכול לשמש כיחידה עצמאית לילד מתבגר. מחירי הקוטג'ים: החל מ-1.55 מיליון דולר לקוטג' בן 6 חדרים, הכולל מרתף

ועליית גג, ואשר בנוי על קרקע פרטית בשטח של כ-300 מ"ר.

 

מתכווצים - -55-75

 

לאחר שהילדים עוזבים את הבית, נשארים זוגות רבים עם דירות או עם בתים בני 6 ,5 או אף 7 חדרים, שרובם ריקים. בפרק הזה של החיים שוקלים רבים מהם לחזור לדירה או לבית קטנים יותר באזורים יוקרתיים או בפרויקטים המעניקים להם שירותים נלווים, המשפרים את איכות חייהם. אחדים מהם מעדיפים למכור בית מרווח ויקר ולרכוש דירה קטנה יותר, ואת הכסף שנותר לנצל למתן סיוע לילדים ברכישת דירותיהם הראשונות.

למשל, ביישוב הקהילתי אחוזת ברק, הנבנה בעמק יזרעאל מתפתחת תופעה של מגורים בחמולה, דהיינו של זוגות מבוגרים המתגוררים בסמוך לילדיהם כדי לסייע בגידול הנכדים. אהובה בנר, סמנכ"לית ומנהלת השיווק של חברת פרידמן חכשורי, הבונה את אחוזת ברק, אומרת כי זוגות בני 60-50 בוחרים קוטג'ים המותאמים לצורכיהם האישיים.

רבים מהם מוותרים על הקומה העליונה, שמכבידה עם השנים, ומרחיבים את פינת האוכל ואת חדר האירוח על-חשבון חדרי השינה בבית ולעיתים אף על-חשבון הגינה.

באמצעות הוויתור על הקומה השנייה מוזילים הרוכשים עלויות הן בסעיף הבנייה והן בסעיף התחזוקה השוטפת (למשל ארנונה). ראוי לציין כי היישוב כולל 710 בתים צמודי קרקע ב-10 דגמים שונים. המחירים: החל מ-730 אלף שקל.

 

זהב: 75 ומעלה

 

זמן-מה לאחר היציאה לפנסיה בוחרים מבוגרים רבים לשנות גם את מקום מגוריהם - במקרים רבים לפרויקטים של דיור מוגן, המעניקים להם מגוון רחב של פעילויות לשעות הפנאי וחיי חברה עשירים יחד עם עזרה רפואית וסיעודית בשעת הצורך.

באשר למשכנתאות לגיל השלישי מסביר מנכ"ל בנק אדנים למשכנתאות, כי לווים מעל גיל 60, שעדיין עובדים, או שיש להם הכנסה שוטפת שלא מפנסיה, יכולים לקבל משכנתא בדומה לכלל הלווים, אך עם מספר הבדלים: הראשון, תקופת המשכנתא תסתיים על-פי-רוב כאשר הלווה יגיע לגיל 75. השני, לווה, הלוקח את ההלוואה בהיותו מעל גיל 55, אינו יכול להצטרף לביטוח חיים במסגרת קולקטיב לקוחות הבנק.

במקרים מסוימים יכול גם לווה קשיש לקבל משכנתא על-ידי צירוף של אחד מילדיו להלוואה כלווה נוסף. אם לקשיש הכנסה חודשית קבועה ויציבה מנכסים מניבים, הוא יוכל לקבל משכנתא גם ללא צירוף של בן - או של קרוב משפחה אחר - להלוואה.

עו"ד אסתי ליבה ממשרד שדות ושות', מסבירה כי מעבר לבית אבות פרטי או לפרויקטים של דיור מוגן הפך היום לכדאי יותר בעקבות הרפורמה של ועדת רבינוביץ'. זו קבעה כי מכירה של דירת מגורים פטורה ממס, אם למוכר או לבן-זוגו מלאו 60 שנים, ואם המכירה מיועדת לממן מעבר למגורים בבית אבות או בדיור מוגן. הפטור ממס יחול גם על מכירת נכס עסקי, בתנאי שלמוכר לא היתה בארבע השנים שקדמו למכירה דירת מגורים אחרת.

היצע הדיור המוגן כיום רחב מאוד. למשל, לרשת מגדלי הים התיכון דירות בכפר-סבא, בבת-ים ובנורדיה, שבהן מתגוררים בסך הכול יותר מ-1,200 דיירים. לרשות האוכלוסייה המבוגרת המתגוררת בנורדיה עומדים מתקנים רבים באיכות של מלון חמישה כוכבים: בריכת שחייה, חדר כושר, חדר ביליארד, בית קולנוע, ספא, חדרי פיזיותרפיה ועוד.

הרשת מתחילה כעת - לקראת סיום החופש הגדול - בפעילות בין-דורית, המשלבת במקום קייטנות לנכדים. לרשות האוכלוסייה המבוגרת עומדים בנורדיה בתים צמודי קרקע במגוון של גדלים (5-2.5 חדרים) ושל מחירים (250-140 אלף דולר במסלול של דמי פיקדון, שבו רוכשים זכות למגורים).

דוגמא נוספת: ברשת בית בכפר, הכוללת שני בתים בכפר-סבא ובית בביתן אהרון, מתגוררים יותר מ-700 דיירים. בבתי הרשת מוצעות לאוכלוסייה המבוגרת דירות של 2.5 ,2 ,1.5 ו-3 חדרים. המחירים במסלול דמי פיקדון: החל מ-104 אלף דולר לדירת חדר וחצי.