משכנתא ארוכה? רק מדד

סמנכ"ל בנק מרכנתיל משה אגבי לא ממליץ לקחת משכנתא צמודה לדולר ומציע לשקול הצמדה לפריים רק לתקופה קצרה. איך למנוע את הפיכת חלום הדירה לסיוט

הגשמת החלום הישראלי של רכישת דירה מלווה כמעט תמיד בלקיחת משכנתא מהבנק. המשכנתא מאפשרת כמעט לכל אחד להגיע לדירה משל עצמו, אבל כדי שהחלום של דירה לא ייהפך לסיוט, כדאי להיות מודעים למשמעויות של המשכנתא. אחרת, יתרת החוב לבנק קופצת, ההחזרים החודשיים צומחים, קשה לעמוד בהם, נקלעים לפיגור, נאלצים למכור את הדירה ונשארים עם חובות גדולים.

בשבועות האחרונים מגיעות למדור מדי יום תלונות של לקוחות, שלקחו משכנתא ומצטערים על כך. יותר מודעות למשמעות המסלולים השונים ומבנה ההחזר החודשי והדברים שמשפיעים עליו, היתה יכולה להביא לקבלת החלטות שונות.

מאז תחילת השנה עברו השווקים הפיננסיים בישראל טלטלות רבות - ריבית הפריים קפצה פי שניים, המחירים עלו ב-8%, הדולר זינק ביותר מ-20%, והריבית על הלוואות צמודות מדד עלתה כמעט ב-50%, מ-5% ל-7% ויותר. המשמעות עבור הלווים היא, שההחזרים החודשיים שלהם קפצו פי כמה.

 

הסיכונים גדלו

 

במקום הלוואות צמודות מדד, שהיו השכיחות ביותר עד לפני כמה שנים, החלו בבנקים לשווק הלוואות רבות מסלולים - דולר, פריים, צמוד. קוראים לזה פיזור סיכונים, אבל השווקים גרמו להעצמת הסיכונים, וכל הפרמטרים שיחקו לרעת הלווים - האינפלציה קפצה, הריבית הקבועה הצמודה על הלוואות עלתה, ריבית הפריים זינקה וכך גם הדולר.

בבנקים האמינו, שהשווקים יתייצבו, ולא יכלו לחזות את הסערות, כפי שאף כלכלן לא תיאר לעצמו את השפל בשוק איגרות החוב, קפיצות הדולר והורדת דירוג האשראי לבנקים הישראלים מצד סוכנויות דירוג בינלאומיות.

כך לדוגמה משפחת גיל, זוג צעיר פלוס 2 ילדים שחלמו שנים רבות על דירה קטנה. הזוג מרוויח 8,500 שקל נטו בחודש, ובמשך שנים ארוכות חי בדירה שכורה. לפני מספר חודשים קיבלו החלטה - קונים דירה, ולקחו הלוואה כמעט במחיר המלא של הדירה, 100 אלף דולר ל-25 שנה.

לא ידענו כלום בקשר למשכנתא, והפקידה יעצה לנו לגבי מסלולים שונים. לא היה לנו עם מי להתייעץ ואמרנו לפקידה מפורשות שנוכל לעמוד בהחזר חודשי של 2,500 שקל ולא יותר". מספר הזוג. הפקידה יעצה לזוג לקחת הלוואה בחלקה במסלול צמוד מדד בריבית קבועה ובחלקה הגדול צמודה לריבית הפריים.

הקפיצה בהחזרים החודשיים היתה דרמטית - 3,200 שקל, 3,600 שקל, 3,800 שקל, סכומים שהזוג אינו יכול לעמוד בהם. מיד כאשר ראו לאן נפלו, פנו למנהלת הבנק וביקשו עזרה. ההצעה מהבנק היתה לעבור למסלול ריבית קבועה - 7.1% לשנה. הריבית הקבועה שהזוג קיבל זמן קצר לפני כן היתה 5.25% לשנה, וריבית של 7.1% לשנה היא ריבית גרועה ויקרה מאוד.

 

לחלק את ההלוואה

 

מי שטרם לקח משכנתא יוכל להתרשם מהקפיצה בחוב מהסיפורים הבאים: איך זה יכול להיות, שואל י', לקחתי לפני 12 שנה הלוואה של 100 אלף שקל, אז 50 אלף דולר, והיום יתרת החוב שלי 270 אלף שקל. אמנם נקלענו לפיגור כמה פעמים, אבל תמיד הסדרנו אותו ושבנו לעמוד בתשלומים.

לפני 7 שנים, מספרת א', לקחתי משכנתא של 350 אלף שקל. בשנים האחרונות החזרתי בכל חודש בין 4,000-2,400 שקל, ויתרת החוב שלי 400 אלף שקל. מתברר שמתוך תשלום חודשי של 4,000 שקל, 1,000 שקל הולכים להפחתת קרן ההלוואה, והיתרה מכסה הצמדה וריביות - 3,000 שקל בחודש. בתנאים האלה אי אפשר לעמוד.

משה אגבי, סמנכ"ל ומנהל מערך ההשקעות בבנק מרכנתיל, אומר: "למשקי בית כדאי לקחת לתקופות ארוכות רק הלוואות משכנתא צמודות מדד. במצב הנוכחי, שבו הריביות כל כך גבוהות, כדאי לחלק את ההלוואה בין ריבית קבועה לריבית משתנה. היום כדאי לחלק בערך חצי חצי, וניתן לקבל הלוואה בריבית קבועה סביב כ-6.3% לשנה ומעלה".

אגבי אומר, כי מי שלוקח הלוואה לטווח קצר, יכול לשקול הלוואה במסלול צמוד פריים, שהיא הריבית הבסיסית במשק - כיום 10.6% לשנה. המסלול הזה מתאים לדבריו גם למי שיכול לעמוד בהחזרים גבוהים מאוד בתחילת ההלוואה וכן מתאים כהלוואת גישור ל-2-1 שנים, למי שצפוי לקבל כסף, למשל מתוכנית חיסכון.

לגבי הלוואה צמודה לדולר, הוא אומר שרק למי שיש הכנסה דולרית (כגון משכר דירה) כדאי לקחת הלוואה כזו, לשאר משקי הבית, הוא אינו ממליץ על מסלול זה.

בעזרת אגבי ביקשנו לבדוק מה קרה למי שלקח הלוואה בסכום של 400 אלף שקל בינואר 2002, כלומר לפני 9 חודשים. מי שלקח הלוואה צמודת מדד ל-20 שנה בריבית של 6.3% (באותה התקופה הריבית השכיחה) שילם עד כה 7,964 שקל על חשבון הקרן, 19,429 שקל על חשבון הריבית ויתרת ההלוואה כיום 417.7 אלף שקל, אחרי עלייה של 6.49% במדד מתחילת השנה. לעומתו מי שלקח באותו מועד הלוואה ל-15 שנה, באותה הריבית, החזיר 12,780 שקל על חשבון הקרן ו-19,327 שקל על חשבון הריבית ויתרת ההלוואה שלו 412.8 אלף שקל.

מי שלקח הלוואה צמודת דולר ל-20 שנה בריבית ליבור + 2% לשנה החזיר 10,884 שקל על חשבון הקרן, 12,506 שקל על חשבון הריבית ויתרת ההלוואה - אחרי עלייה של 10.95% בדולר - היא 432,6 אלף שקל. מי שלקח באותו מועד הלוואה דולרית ל-15 שנה, החזיר במהלך התקופה 16,170 שקל על חשבון הקרן ו-12,438 שקל על חשבון הריבית, ויתרת ההלואה כיום 427.2 אלף שקל.

 

תנודות חדות בהחזרים

 

ומה קורה להחזרים החודשיים? מי שלקח בינואר 2001 הלוואה צמודה לפריים ל-15 שנים, שילם החזר חודשי ראשון (כולל ביטוח חיים ונכס) של 5,510 שקל, והיום משלם 5,484 שקל. עם זאת, בגלל ירידת הריבית במשק במהלך התקופה, ההחזר ירד במהלך התקופה עד לשפל של 3,982 שקל במארס - 2002 פער משמעותי של 1,500 שקל בהחזר החודשי. הנחמה היחידה - יתרת החוב לבנק ירדה מ-398 אלף שקל ל-355.5 אלף שקל.

ומה קרה למי שלקח הלוואה צמודה לדולר ל-15 שנה? ההחזר החודשי בינואר 2001 עמד על 4,039 שקל, והיום 3,596 שקל. אבל יתרת החוב גדלה מ-410 אלף שקל ל-443.4 אלף שקל.

מה קרה להחזר החודשי של מי שלקח הלוואה צמודת מדד בתחילת השנה ל-20 שנה? ההחזר גדל מ-3,056 שקל ל-3,254 שקל. שימו לב שמתוך ההחזר החודשי רוב הכסף - 2,198 שקל - הולך להחזרי ריבית ו-927 שקל בלבד על חשבון הקרן. עליית מדד של 6.49% מתחילת השנה גרמה לגידול ביתרת החוב במשך 9 חודשים של 18 אלף שקל.