את מי מייצג עורך הדין?

עורך הדין של הקבלן מקבל שכר טירחה וייפוי כוח מרוכשי הדירות על רישומן. זה עדיין לא אומר שהוא מגן על האינטרסים שלהם

רכישת דירה היא בדרך כלל העיסקה החשובה והיקרה ביותר שרובנו עושים. בעיסקה זו כדאי להיעזר בשירותיו של עורך דין, להגנה על זכויות הרוכש. כשמדובר ברכישת דירה חדשה מחברה קבלנית, נדרשים הרוכשים לשלם לעורך הדין מטעם הקבלן שכר טירחה של 2%-1% ממחיר הדירה. לעיתים טועים רוכשי הדירות לחשוב ששכר טירחה זה, כמו גם ייפוי הכוח שהפקידו בידי עורך הדין, הופכים אותם ללקוחותיו, וכי תפקידו לדאוג לאינטרסים שלהם. ובכן, אין הדבר כך.

עו"ד גיא משיח מזהיר כי אין להסתמך רק על עורך דינו של הקבלן. "תהיה זו נאיביות לחשוב שעורך דינו של הקבלן ישמש כגורם אובייקטיבי, שיוכל להגן כראוי הן על האינטרסים של הקבלן והן על האינטרסים של רוכשי הדירות", אומר משיח. לדבריו, יש לזכור שמבחינת עורך הדין, רוכש הדירה הוא לקוח מזדמן וחד-פעמי, שהגיע אליו דרך הקבלן, בעוד שהקבלן הוא לקוח קבוע וספק עבודה גדול. לדבריו, "ברור שלעורך דינו של הקבלן יהיה אינטרס מובהק להגן על זכויותיו של הקבלן בלבד".

מסיבה זו קבעה לשכת עורכי הדין כללי אתיקה מיוחדים, המתירים לעורך דינו של הקבלן לייצג את רוכש הדירה רק בעניין אחד, והוא רישום הזכויות בדירה. בתחום זה, קובעים כללי לשכת עורכי הדין, על עורך הדין לפעול תוך נאמנות לקבלן ולרוכש הדירה גם יחד.

פעולת הרישום הנה פעולה משפטית שיש בה עניין רב לרוכש הדירה, אך היא חשובה פחות לקבלן, המעוניין בעיקר בעריכת החוזה ובמכירת הדירה. התשלום שמשלמים רוכשי הדירות לעורך דינו של הקבלן בא להבטיח שעורך הדין יבצע את רישום הדירה על שמם. בתחום זה, ובתחום זה בלבד, אין מניעה שיפעל עבורם.

לאחרונה נתן השופט עדי אזר מבית המשפט המחוזי בת"א פסק דין (ת.א 2001-01) האוסר על עו"ד של קבלן לייצג את הקבלן בהליכים נגד רוכשי דירות שתבעו אותו. השופט אזר קובע, שבמקרה בו מצויים רוכשי הדירות בסכסוך משפטי עם הקבלן, המיוצג על ידי אותו עורך דין המטפל ברישום הדירות, נוצר מצב של ניגוד עניינים חמור - האוסר על עורך הדין להופיע במשפט מטעם הקבלן.

לדברי עו"ד משיח במרבית החוזים הסטנדרטיים של חברות קבלניות מובלע סעיף האומר שעורך דינו של הקבלן מייצג את הקבלן בלבד לצורך החוזה, ושהרוכש רשאי להסתייע בעורך דין מטעמו. ואכן, מומלץ שלא לחסוך ולא לוותר על עזרת עו"ד, ולהעביר את החוזה שהכין עורך דינו של הקבלן לבדיקה אצל עורך דין מטעמכם.