מערך המשכנתאות קורס

בחודש שעבר נרשם שפל חדש במספר הישראלים שמימשו את זכאותם למשכנתא ממשלתית – 1,859 בלבד. הסיבה המרכזית: הריבית הגבוהה המוטלת על ההלוואות המשלימות. למספר הקטן של המממשים יש משמעויות חברתיות וכלכליות קשות

נתוני חודש ספטמבר על מספר הזכאים שמימשו את זכאותם למשכנתא ממשלתית הדליקו נורת אזהרה בהנהלת משרד השיכון. זה היה ספטמבר השחור, אמר אחד הבכירים, ואילו בכיר אחר דיבר על חשש מפני קריסה הדרגתית של מערך המשכנתאות לזכאים.

הנתונים אכן מעוררים דאגה: רק 1,859 זכאים מימשו בספטמבר השנה את זכותם למשכנתא ממשלתית, לעומת 3,060 בספטמבר אשתקד - ירידה של 40%. זהו שיעור המימוש הנמוך ביותר מאז 1992. למעשה, מאז 1996 ישנה ירידה מתמדת בהיקף של מימוש המשכנתאות על-ידי זכאי משרד השיכון. הדבר נובע בראש ובראשונה מהריבית הגבוהה על המשכנתאות המשלימות, אך בשנתיים האחרונות נוספו לכך גורמים נוספים: החרפת המיתון במשק, שיעורי האבטלה הגבוהים והאירועים הביטחוניים.

לשם המחשה: ב-1996 מימשו 54,960 זכאים את הסיוע של משרד השיכון. ב-1997 ירד מספרם ל-45,580. ב-1998 נרשמה ירידה נוספת - ל-41,060. ב-1999 -40,240, ב-2000 38,515, וב-2001 36,525. ההערכה היא כי מספר המממשים יגיע השנה לשפל חדש: קצת יותר מ-33 אלף.

משמעות הנתונים האלה ברורה: יותר ויותר זוגות צעירים, חסרי דיור ועולים חדשים - שהם הלקוחות העיקריים של ההלוואות האלה - מרימים ידיים ומתייאשים מהסיכוי לרכוש דירה. יש לכך הן השלכות חברתיות קשות (החרפה במצוקת הדיור) והן כלכליות (החרפת המשבר בנדל"ן, שכן זכאי הסיוע הם באופן מסורתי שליש מרוכשי הדירות).

תקציב הסיוע לדיור של משרד השיכון - כ-7 מיליארד שקל ב-2002 נחלק לשלושה מסלולים עיקריים: משכנתאות לרכישת דירה, מענקי השתתפות בשכר דירה והקצאת דירות בשכר דירה מסובסד בשיכון הציבורי.

המסלול הראשון והעיקרי - משכנתאות לזכאים לרכישת דירה - שניתן באמצעות אשראי מסובסד ומענקים, נועד להשיג מספר מטרות: מתן פתרון דיור בהתאם לזכאות אישית (נקודות זיכוי), עידוד פריסת האוכלוסייה באזורי עדיפות לאומית ופתרון בעיות סביבתיות בשכונות שיקום. מערכת הסיוע לרכישת דירה כוללת בעיקר שני רכיבים: סיוע על-פי קריטריונים המדרגים את רמתם הכלכלית של הזכאים וסיכוייהם לרכוש דירה; תוספת סיוע לפי מספר חודשי השירות בצה"ל.

את בעיית המשכנתאות לזכאים יש לראות בהקשר הכולל של שוק המשכנתאות במדינה, אומר מנכ"ל משרד השיכון, אבי מעוז. בחודשים האחרונים ניכרת מגמה חדה ועקבית של עלייה בריבית המשכנתאות, וכיום כבר ישנם לווים רבים שנאלצים ללוות בריבית שיא של 7%. מגמה זו מכבידה על כל רוכשי הדירות הנאלצים לקחת משכנתא כדי לממן את הרכישה.

הריבית הרצחנית היא בבחינת הקש ששובר את גבם של זוגות צעירים רבים. מצוקת הזוגות הצעירים נובעת משני מאפיינים עיקריים של שוק הנדל"ן במדינה, מסביר ד"ר חיים פיאלקוף, סמנכ"ל בכיר וכלכלן ראשי במשרד השיכון: האחד הוא מחיר הדירות הגבוה מאוד בהשוואה להכנסה. דירה ממוצעת בישראל עולה היום פי שמונה מההכנסה השנתית של משק הבית הממוצע, לעומת יחס של 1:3 בארה"ב. המאפיין השני הוא הריבית הגבוהה על המשכנתאות, המגדילה את נטל המימון אל מעבר למה שמקובל במדינות אחרות בעולם.

המסקנה מהנתונים האלה היא שיש להנהיג רפורמה במערכת הסיוע לזכאים, כדי שתחזור למלא את ייעודה המקורי. במשרד השיכון העלו בשבועות האחרונים מספר הצעות כיצד לצאת מהמשבר:

לחדש את מבצע שרנסקי לחצי שנה. במסגרת המבצע, שנוהל במחצית השנייה של 2001, נתנה הממשלה מענקים וריבית מסובסדת לרוכשי דירות ב-600 יישובים בנגב, בגליל, ביש"ע ובגולן. אלפי זכאים ניצלו את המבצע לרכישת דירה. ראש-הממשלה, אריאל שרון, כבר הביע תמיכה בחידוש המבצע; יצירת שוק משני למשכנתאות. מדובר בשוק מקביל המאפשר לסחור בתיקי משכנתאות. הבנקים המלווים, המוכרים את התיקים בשוק הזה, יוכלו להקצות את המקורות שהתקבלו לטובת מתן הלוואות חדשות. שוק משני מקובל על כל הממשלות בעשור האחרון, אבל קידום ההחלטות בנושא הזה איטי ואינו יעיל; הזרמת חלק מקרנות הפנסיה לשוק ההון ולתחום המשכנתאות; סבסוד המשכנתאות בפריפריה.

שיפור מסוים בשיעור המממשים את זכאותם עשוי לבוא ממהלך שיוזם כעת האוצר: מתן אפשרות לזכאים נוטלי משכנתאות להכין תוכנית החזרים גמישה: פחות כסף בשנים הראשונות, שבהן יש לכל זוג צעיר הוצאות כבדות, ויותר כסף בשנים המאוחרות יותר, לאחר שהזוג הצעיר מתבסס יותר מבחינה כלכלית. מסלול נוסף, שמעורר פחות התלהבות באוצר, הוא פריסת המשכנתא על פני 50 שנה, מה שיאפשר להקטין את ההחזרים החודשיים (אך יקפיץ מעלה-מעלה את חלקן של הריבית ושל ההצמדה בסך הכולל של ההחזרים).

 

30% נוטלים משכנתא דולרית

 

בגלל שיעורי הריבית הגבוהים הולך וקטן מספרם של נוטלי המשכנתאות הבוחרים במסלול של ריבית קבועה. אם עד לפני כמה חודשים בחרו 70% מנוטלי המשכנתאות במסלול הריבית הקבועה, הרי עכשיו בוחרים במסלול הזה 18% בלבד.

הבנקים עצמם יצרו שורה של מוצרים המתאימים לתנאים של משק שבו הריבית נוסקת. מדובר במסלולים מעורבים, הכוללים הלוואה צמודה למדד בריבית קבועה, הלוואה בריבית משתנה בשיעור של כ-6.2% והלוואה צמודה לדולר, שבה הריבית היא ליבור + 2.5%.

האפיק הדולרי מאוד פופולרי עתה, ו-30% מנוטלי המשכנתאות בוחרים בו כמסלול בלעדי למרות אזהרותיהם של כלכלני משרד השיכון, כי אין לקחת משכנתא דולרית, אלא אם יש ללווה הכנסה דולרית.