שטחים ירוקים: שובו של הפארק

משהו טוב קורה בשנים האחרונות בענף הנדל"ן: פארק שכונתי הפך כמעט סטנדרט בכל פרויקט שמכבד את עצמו. נכון שלקבלנים ולרשויות המקומיות יש אינטרס כלכלי בכל העסק, אבל הדיירים מרוויחים - ובירוק

כל אחד חולם על יער, או לכל הפחות גן ציבורי מתחת למרפסת ביתו. בשנים האחרונות החלו הקבלנים, בלחצם של האירגונים הירוקים, לענות על הביקוש וטבעו מושג נדל"ני חדש, יקר ערך ולא מוכר עד כה במדינה הצפופה שלנו - פארק שכונתי. לא מדובר עוד חצר אחורית או גינה קטנה מתחת לבית, אלא ריאה ירוקה של ממש, המפחיתה את הצפיפות ומספקת מרווח בין המגדלים הגבוהים בשכונה. ישראל עוד רחוקה מהסטנדרטים העולמיים בעניין, אבל בהתחשב בעובדה שהיצע השטחים כאן מצומצם למדי, בהחלט יש התקדמות.

למרות המאבקים על כל פיסת אדמה בארץ, צומחים באחרונה יותר ויותר מרקמים ירוקים, כחלק משכונות המגורים החדשות (מה שקרוי שצ"פ, שטח ציבורי פתוח). זה לא הולך בקלות. "ללא שצ"פ עירוני ראוי, תקטן האטרקטיביות של מגורים בעיר", אומר עו"ד אלי בן-ארי מעמותת אדם טבע ודין, המצוי בשנים האחרונות במספר מאבקים סביב הנושא הכאוב הזה.

בארה"ב בונים היום פארקים לפי מדד של 25-42 מ"ר לנפש בתוך העיר, ותוספת של 20-40 מ"ר מחוצה לה. בגלל האילוצים הגיאוגרפיים-דמוגרפיים, המליצה אדם טבע ודין במחקר שביצעה על מכסה מתפשרת של 14 מ"ר לנפש בישראל לפארק, אבל הממשלה החליטה לפני שנתיים להסתפק בהמלצה ל-7 מ"ר לנפש, כקריטריון לשטח ציבורי פתוח.

 

כל אחד חולם על סנטראל פארק

 

הריאה הירוקה שמהווה את החלום הרטוב של כל ראש-עיר וקבלן בארץ, היא כמובן הסנטראל פארק של ניו-יורק. כל פארק ישראלי שהוא מעט גדול יותר מהרגיל, מקבל מיד בעגה המקומית את הכינוי הסנטראל פארק של. אלא שהפארק המפורסם בניו-יורק אינו נמדד דווקא בגודלו (3,500 דונם), אלא באיכותו - לשלב בתוכו איכות חיים, פיתוח סביבתי ויוקרה.

ה"סנטראל פארק" האחרון שדובר עליו בישראל מצוי דווקא בבירת הנגב. לפני כחודש נערך טקס ההכרזה הרשמי על הקמת הפארק, ששמו הוא פארק נחל באר-שבע. מדובר בהשקעה של 90 מיליון שקל. הקמת הפארק התאפשרה לאחר עבודת ניקוי הנחל, ממנו הוצאו, אבוי לבושה, אלפי טונות אשפה. הקמת גן הפעמון, הפנינה שבכתר בליבו של הפארק, התאפשרה מתרומה של יהודי מונטריאול. בפארק תוקם גם טיילת מתל-שבע עד באר-שבע, יוקמו גנים ציבוריים, יוסדר אזור צפרות ויתבצע שיקום ערכי טבע. יחיאל לקט, אפילו אמר בטקס ש"הפרויקט יהווה את הסנטראל פארק לתושבי באר-שבע, ויחולל מפנה ממשי באיכות חייהם של התושבים וביוקרתה של העיר".

הקבלנים והרשויות המקומיות הבינו כנראה, שירוק בעיניים, במיוחד בתקופה של דיכדוך ומשבר כלכלי-חברתי מהקשים שידעה המדינה, הוא נוסחת קסם. "ההשקעה בפיתוח הפארק לצד שכונת המגורים היא בהחלט אלמנט המעלה את ערך הדירות", אומר פרופ' רן שחורי, ראש החוג לעיצוב פנים במכללה למינהל, הוכחה לכך היא הפירסום שנוקטים הקבלנים לשיווק פרויקטים באמצעות המילה 'פארק', אם בדרום תל-אביב, בגבעתיים ואפילו בבאר-שבע. וכשאין פארק, החברה תבנה אותו".

ממחלקת המחקר של רשת התיווך האמריקנית שהחלה לפעול באחרונה בישראל, ריאלטי אקזקיוטיב, נמסר כי כיום עלתה המודעות בקרב מחפשי הדירות לתוספת הירוקה, עד כדי כך ש-80% מהם מציינים את הפיתוח הסביבתי במקום הראשון, כשהם כוללים שם את כל הגורמים לאיכות חיים: מוסדות חינוך קרובים, חדישים וברמה גבוהה, ולצידם מתנ"ס ופארקים שכונתיים, בהם יוכלו הילדים לבלות, ללא הסכנה הנשקפת לחייהם בכבישים. "מרכיבי הפיתוח הסביבתי היום הם רבים", אומר שמעון אייזנברג, מבעלי הרשת בישראל, "עיצוב השכונה והמראה שלה, תשתיות תת קרקעיות כמו חשמל וטלפונים, מתקני משחק לילדים והרבה שטחים ירוקים ופתוחים לנוף מהחלון".

 

השקעות של מיליונים

 

ההשקעות של חברות הבנייה בפארקים הן אדירות. זהר קפלן, סמנכ"ל שיווק וייזום בדנקנר-השקעות, מספר כי האסטרטגיה של החברה היא להציע ללקוחות פוטנציאליים שכונה לצד פארק. כך למשל, בפרויקט של דנקנר חתני פרס נובל לשלום במערב ראשון-לציון, מוקם כעת פארק אמיתי בן 30 דונם, כולל מזרקות, שבילים לאופניים, הולכי רגל וג'וגינג, מתקנים לפעילות ספורטיבית, מגרשי כדורסל, פינות ילדים ועוד, בצמוד ל-50 דונם של מוסדות הציבור, הכוללים בעיקר מוסדות חינוך.

בקריית מוצקין נבנית שכונת נווה גנים, שעד היום הושלמה בה הקמת 1,106 דירות מתוך 1,500. גם כאן תוכנן פארק למופת על-ידי משרד אדריכלים מילר-בלום, תוך דאגה מיוחדת לריאות הירוקות. חברת גב-ים לבדה השקיעה כאן 20 מיליון שקל בפיתוח סביבתי - שדרת דקלים, פרגולות צבעוניות וטיילת בפארק.

דלק-נדל"ן השקיעה 23 מיליון שקל ב-23 דונם פארק ציבורי עם שבילי אופניים, משטח גלגליות ומסלולי ריצה, בפרויקט שלה בנס-ציונה. כחלק מהסכם הפיתוח עם העירייה, התחייבה דלק-נדל"ן לפתח על חשבונה את שטחי הפארקים בשכונה, המהווים 10% משטח הפרויקט.

קבוצת בליליוס מקימה פארק בן 65 דונם בשכונה שלה בגדרה, לרווחת התושבים. גם כאן הרשות הטילה את המטלה על היזם. "המטרה", אומר דני בליליוס, "היא להפוך את הפארק לחלק אינטגרלי מהשכונה ומחיי התושבים בה". ברוח המושבה, יכלול הפארק גם עצי פרי ופרדסים.

חברת אנגל מתכננת 25 דונם פארק ברמת כרמל, בכניסה הדרומית לחיפה, בצמוד לשכונת המגורים שלה. פרידמן חכשורי לא מסתפקת בפארק ובונה גם באחוזת ברק, ליד עפולה, אמפיתיאטרון ל-4,000 איש.

בשכונת אזורי רחובות החדשה הקימה חברת אזורים פארק יוצא דופן: שיפוע דמוי מדרון בן 25 דונם. הפארק יוצר אשליית גובה ומודגש על-ידי גרמי מדרגות שלאורכן שדרות דקלים, וסביבו רמפות מתפתלות המשמשות צירי הליכה ומאפשרות לעלות אל הפיסגה לתצפית נוף. היתרון הגדול של הפארק המשופע, הוא שמעצם טבעו, הוא מונע את השחתתו על-ידי הפיכתו למגרש כדורגל, כמקובל בארץ", אומר אדריכל הנוף יורם מילר, שעיצב את הפארק.

הפארק אולי המושקע בארץ הוא זה שצמוד לפרויקט לב-הפארק של חברת ע.ר.מ ברעננה. כאן תמצאו מגרש הוקי המארח אליפויות לילדים, פינת חי עם טווסים, ברבורים וכבשים, אגם מלאכותי ייחודי מסוגו בישראל, מנגלים מובנים בתוך אבן ואמפיתיאטרון המכיל אלפי מקומות.

 

הבעיה: עלויות האחזקה

 

למה הם עושים זאת? הערך הכלכלי לקבלן הוא כמובן גבוה. נתי גלבוע, סמנכ"ל מבני גזית, אומר שקירבה לפארק משתדרגת לתוספת של 10,000 דולר לדירה עם נוף לפארק.

גם ראשי הערים הבינו זאת, והם מעודדים את היזמים כבר בשלבי המכרזים להקים פארקים צמודים. אפילו בגבעתיים הצפופה חייב ראש העיר, אפי שטנצלר, את הקבלנים בשטח-9 להקים פארק שיהיה מוקד לספורט ונופש בשטח של 32 דונם. פארק כזה הופך במהירה לעסק משתלם: הכספים שמקצה היזם לשטחים הירוקים והציבוריים מועברים לרשות המקומית במסגרת אגרות הפיתוח, וניתן לעשות בהם שימוש רק באזור המוגדר. "הפארק", אומר זהר קפלן מדנקנר, "ניבנה בד בבד עם הקמת הבניינים, ותוך 4-3 שנים ניצבת שכונה חדשה ומפותחת גם בעיניים".

דוגמא מפתיעה למגמה הירוקה הזו מגיעה מכיוון הפארק המתוכנן להיות הגדול בגוש דן - פארק איילון, שישתרע על 8,000 מ"ר (ללא שטחי אליאנס-מקווה ישראל). שר הפנים אלי ישי, רוב ראשי העיריות בסביבה ויו"ר מפעל הפיס, אברהם כץ-עוז, החליטו למנוע דריסת רגל לנדל"ניסטים בפארק, ולא איפשרו הקמת דירות באזור.

עלות פארק כזה, שמטרתו אינה רק אסטתית אלא קיומו קריטי לספיגת מי הגשמים שמאיימים לשטוף את גוש דן כולו בשנים הקרובות, היא כ-200 מיליון דולר לפחות. בעולם נוהגים להקים בשולי הפארקים מבני מגורים, שאינם נוגסים בו, וכך לסבסדו. במקרה של פארק איילון, הוחלט באופן חריג לא לאשר סביבו בנייה כלל (בניגוד לעמדתו של ראש עיריית תל-אביב). האם יצליח הפארק להחזיק את עצמו ולקום ממימון תרומות ונדבות - ימים יגידו. "ספק גדול", אומרים אנשי המקצוע.

הבעיה אינה מתחילה וניגמרת בהקמת הפארק, אלא בעיקר בתחזוקתו. עקב המחסור במים, הגינות המתוכננות היום חסכוניות למים, ולא - זה הופך נטל על העירייה והתושבים, אחרי שהקבלן כבר יצא מהתמונה. פארק חייב להיות מתוכנן נכון, עם שימוש במים ממוחזרים וצמחים רב שנתיים שאינם צורכי מים בכמויות. גם הדשא יכול לצרוך 300 קוב מים ולא 1,000 קוב כמקובל. בשלבי התיכנון הכוונות הן החלט טובות. הבעיה היא מה קורה אחר-כך, כשלרשות המקומית אין כסף לתחזק את הריאה הירוקה שלה, אבל זה כבר סיפור אחר.

 

מה זה בעצם פארק?

 

מהו בעצם אותו פארק שמשווקים רבים מהקבלנים בצמוד לדירות שלהם? אדריכל הגנים חיים כהנוביץ, מציין שהכוונה היא לגן גדול, ולא לגינה הנמצאת בתוך השכונה. בעוד שגודל ממוצע של גינה הוא 2 עד 4 דונם, הרי פארק מכובד הוא לא פחות מ-25 דונם. אפשרויות התכנון של פארק כזה הן מגוונות הרבה יותר, עם שילוב פינות משחק לילדים, מגרשי ספורט ופינות פיקניק.

חברות אפריקה-ישראל ואזורים הן אלה שהמציאו את השכונה הסגורה, שבבסיסה פארק ירוק, כבר לפני 20 שנה. יעקב ברכה, מנכ"ל שכונת לב-הסביונים מקבוצת אפריקה-ישראל, מבחין בין סוגי הפארקים בשכונות המגורים הסגורות:

1. פארקים ברמה עירונית: השתלבות בפארקים קיימים כמו הירקון בתל-אביב, פרס בחולון, או הפארק ברעננה.

2. פארקים שכונתיים: מוקמים במרכז כל פרויקט מגורים של 1,500 יחידות דיור ומעלה, בשטח של 30-10 דונם.

3. גינות ציבוריות: גינות עם שבילים מפוזרים בין הבניינים, המשרתות בעיקר ילדים.

4. שטח ירוק: בכל מגרש של בניין מגורים נדרשים על-פי דרישות התיכנון 30%-20% שטח ירוק.