איך לנצל טוב יותר את המשכנתא

משכנתא היא ההלוואה הזולה ביותר שאפשר להשיג. כשקונים דירה כדאי לפעמים לקחת משכנתא גדולה מהדרוש ולשמור חלק מהכסף בצד למקרה הצורך

משכנתא היא אחת המלים המפחידות ביותר את רוב האנשים, אבל לפעמים דווקא כדאי לקחת משכנתא, ולא רק בהיקף המתחייב מרכישת הדירה. למרות שהריבית על משכנתאות מטפסת, כדאי לזכור שהלוואת משכנתא היא ההלוואה הזולה ביותר שניתן להשיג.

הנטייה של מרבית הלקוחות היא לסחוט את כל מקורותיהם הכספיים עד קצה גבול היכולת הפיננסית ערב רכישת הדירה, כדי לקחת משכנתא נמוכה ככל האפשר. נטייה זו מתבררת פעמים רבות אחרי שנים כטעות, שעולה ביוקר רב.

כאשר יש ברשותכם הון עצמי לרכישת הדירה, כדאי לשקול אפשרות להשתמש רק בחלק ממנו, וחלק להשאיר בחיסכון בבנק, ככרית ביטחון לעתיד. אמנם מבחינה כלכלית גרידא אתם מפסידים: הריבית שתקבלו על כספי החיסכון תהיה נמוכה מהריבית שבה תחויבו על אשראי המשכנתא, אבל - וכאן מגיע האבל הגדול שיכול לשנות את התמונה מבחינה פיננסית - מרבית הלקוחות לוקחים הלוואות ממקורות שונים בשנים שאחרי נטילת המשכנתא, והן ברובן הלוואות יקרות הרבה יותר מהמשכנתא.

אחת הדרכים לגשר על הפער בין היקף ההלוואה הדרושה לכם והרצון להשאיר בצד חלק מההון העצמי היא באמצעות רכישת דירה בסכום נמוך מזה שתכננתם או לחילופין רכישת הדירה בסכום המתוכנן, ונטילת הלוואה בהיקף גבוה יותר.

חברת EMI מאפשרת לקבל עד 90% מערך הדירה ללא ערבים תמורת תשלום פרמיה חודשית של כ-100 שקל לכל 100 אלף דולר הלוואה. מנהל שיווק ב- EMI , ארז שקד, אומר כי הניסיון מלמד שכאשר לקוח מצמצם את תקופת ההלוואה ואחוזי המימון ואינו משתמש במכשירים פיננסיים שמציעים לו בבנקים למשכנתאות, הוא עלול להיקלע בעתיד לבעיות שונות: החזרים גבוהים בגלל תקופת הלוואה קצרה; במקרה שהלקוח יקלע לבעיה, למשל בגלל פיטורים, אין לרשותו הון עצמי לתקופת הביניים, וכתוצאה מכך הלקוח ייאלץ לקחת הלוואות חלופיות, יקרות בהרבה, שכמובן ירעו את מצבו עוד יותר.

כיום ניתן לקבל משכנתא צמודה למדד בריבית של כ-6.5% לשנה. מי שינסה להשיג בבנקים הלוואה לכל מטרה בריבית כזו - בדרך כלל לא ימצא, וייאלץ לשלם כ-7.5% לשנה.

משכנתא צמודה לריבית הבסיסית במשק (הפריים) ניתן לקבל בריבית של כ-0.5% מעל או מתחת לפריים, בעוד שמי שירצה הלוואה צמודה לפריים בבנקים יתבקש לשלם תוספת של כ-2%.

בחברות כרטיסי אשראי ניתנות הלוואות בריבית פריים בתוספת של כ-3% (בכרטיסים הרגילים), והריבית על חריגה ממסגרת אשראי מאושרת בבנק יקרה בהרבה. מי שיקח הלוואה לרכישת רכב ישלם ריביות גבוהות בהרבה מהלוואת המשכנתא.

ניקח לדוגמה לקוח שברשותו 60 אלף דולר ורוצה לרכוש דירה בשווי 150 אלף דולר. אם הלקוח ייקח משכנתא ביתרת הסכום החסר - 90 אלף דולר - ל-30 שנה, הוא יחזיר כל חודש כ 2,730 שקל. בהנחה כי במהלך השנים יזדקק הלקוח להלוואה לשיפוץ הבית ורכישת ריהוט בהיקף של 15 אלף דולר, הלוואה של 4,000 דולר מכרטיסי אשראי לסגירת אוברדרפט בבנק והלוואה לרכישת רכב חדש בהיקף של כ-21 אלף דולר, הוא ישלם לפי החישוב החזר חודשי כפול מאשר היה משלם אם מראש היה לוקח את כל הסכום כהלוואת משכנתא (135 אלף דולר בדוגמא זו).

משה פלדמר, מנהל שיווק בבנק טפחות, אומר כי כסף לא ניתן במתנה, ולפני שלוקחים אשראי צריך להסתכל לטווח הארוך ולבחון את יכולת ההחזר. גם פלדמר מסכים כי הריבית על הלוואת משכנתא זולה ממרבית חלופות האשראי, ואומר כי ייתכן מצב שלווה מנצל את הנכס כמנוף פיננסי ללקיחת אשראי ממקורות אחרים: ניתן להסתכל על המשכנתא כחיסכון כפוי. במקום להחזיר 2,000 שקל בחודש מחזירים 3,000 שקל. 1,000 השקלים הנוספים הם סכום שאם לא היה מיועד להגדלת המשכנתא, היו מתבזבזים בדרכים שונות.

למי שיש חסכונות ששבירתם תעלה בקנס שבירה, הגדלת מסגרת ההלוואה במשכנתא מאפשרת להמשיך לקבל ריביות גבוהה בחסכונות ותיקים. לגבי השארת חלק מהסכום שיש בידי הלווה בצד לעת צרה, אומר פלדמר כי חשוב להיזהר לא לבזבז את הסכום שמשאירים בצד.

בבנקים למשכנתאות מציעים הלוואות לכל מטרה, וכמו כן ניתן לבקש מראש אישור למשכנתא בהיקף גבוה יותר מזה שמנצלים בשלב הראשון, אבל בשני המקרים מדובר באשראי יקר יותר מאשר הריבית על הלוואת משכנתא רגילה.