נדל"ן: אוויר פסגות

דירות זהות באותו בניין נמכרות לעתים בפער מחירים של עשרות ומאות אלפי דולרים. מה ההבדל? הקומה. עם זאת, לא מדובר במדע מדויק, ולא תמיד תשלמו יותר עבור הקומות הגבוהות. עולים מדרגה

 

דורית היא הבעלים של דירת 3 חדרים ברחוב פינלס בצפון תל-אביב. לפני מספר חודשים קיבלה הצעת עבודה מעניינת בצפון הארץ, ומאז היא מתגוררת בתל-חי ומנסה למכור את דירתה בתל-אביב. המחיר אותו היא מבקשת עבור הדירה עומד על 230 אלף דולר, בדומה למחיר שאותו קיבל השכן שלה עבור דירתו, הדומה מאוד לדירתה של דורית. עד כה היא לא הצליחה למכור את הדירה.

לדבריה, מבקרים מועטים בלבד פוקדים את דירתה, ואלה שכבר מגיעים - מציעים לה הצעות הנעות בסביבות ה-190 אלף דולר, לכל היותר. הדירה שלי יותר מושקעת מזו של השכן, והוא מכר תוך חודשיים. אני מנסה למכור כבר 7 חודשים, ולא מצליחה, היא אומרת.

אז למה דורית לא מצליחה למכור? אולי כי דירתו של השכן נמצאת בקומה 2 והיא חזיתית, ואילו דירתה המושקעת של דורית נמצאת בקומה 3, ללא מעלית. אומנם בין הקומות מבדילות רק 9 מדרגות, אבל ההבדל במחיר - עצום.

דירות כמעט זהות, לעיתים באותו בנין ממש, או בבניינים קרובים ודומים, נמכרות לעתים בפערי מחירים של עשרות ואפילו מאות אלפי דולרים. "פער עצום במחיר, שמגיע למאות אלפי דולרים, ניתן למצוא בדירות יוקרה במגדלים", אומר סוקר מחירון הדירות לוי יצחק, ומביא בהמשך עוד דוגמאות הממחישות את התופעה.

 

חרדים עד קומה 4

 

מהו הערך המוסף של כל קומה? מתברר כי הנוסחה היא שונה במקצת בכל מקרה: בבית ישן בלי מעלית, ככל שהקומה נמוכה יותר - מחיר הדירה גבוה יותר. לעומת זאת, בבניין עם מעלית, מחירי הדירות מטפסים ככל שעולים בקומה. עם זאת, כדאי לזכור, כי לא מדובר במדע מדוייק: יש פלחי אוכלוסיה, כמו למשל המגזר החרדי, המעדיפים שלא להתגורר בקומות גבוהות, גם אם יש מעלית שבת בבניין. החרדים אוהבים לגור בדירות הנמצאות עד קומה 4, ומוכנים לשלם עבור כך בהתאם. הסקטור הערבי, לעומתם, לא אוהב לגור בבנייה רווייה, ומעדיף צמודי קרקע.

"בדרך כלל הקומה הראשונה נתפסת כבעייתית, ולכן מחירה נמוך יחסית", אומר מנכ"ל רילטי אקזקיוטיב, שמעון איזנברג. ככל שעולים מעלה בפרויקטים חדשים, כך עולה מחיר הדירה". הנוהג המקובל הוא פער של 2%-1% ממחיר הדירה בין קומה לקומה. מובן שככל שהנוף משמעותי יותר לפרויקט - המחיר בין הקומות עולה.

"לא מדובר רק בנוף ובעבודת רגליים", אומר סמנכ"ל חברת מבני-גזית, נתי גלבוע. "זרימת האוויר בדירות הגבוהות יותר טובה, ובקיץ יש חיסכון באנרגיה, מכיוון שנדרשת עוצמה נמוכה יותר במזגנים. ככל שהדירה גבוהה יותר, תחושת הלחות באוויר קטנה, ויש גם תאורה טבעית טובה יותר - בעיקר בכיוון מערב, דרום ומזרח".

 

3,000 דולר לקומה

 

בפרויקט נס-ציונה-ואלי של חברת דלק-נדל"ן, לדוגמה, הפרש המחיר בין קומה לקומה הוא 10,000 שקל. בתמחור עמד הנוף כפרמטר חשוב, מאחר שהחל מהקומה ה-4 ניתן לראות את הים. בפרויקט אמירי-רחובות של מבני-גזית פער המחיר בין דירות 3 חדרים זהות הוא 1,000 דולר מקומה לקומה, ואילו פער המחיר בין דירות 5.5 חדרים זהות עומד על 2,000 דולר בין קומה לקומה. גם הפרש המחירים מזנק בקומות הגבוהות: החל מקומה 9 ההבדל מקומה לקומה בדירות 3 חדרים עומד על 2,000 דולר, ואילו ההפרש בדירות 5.5 חדרים עולה ל-3,000 דולר.

גם בשוק היד שנייה להבדלי הקומות יש השפעה גדולה. לדברי לוי יצחק, ברחוב טאגור בנווה-אביבים בתל-אביב נמכרה דירת 5 חדרים בקומה 11, הזקוקה לשיפוץ יסודי, תמורת 550 אלף דולר. באותו בניין בדיוק נמכרה דירה זהה, אך בקומה הראשונה, תמורת 345 אלף דולר בלבד.

מנגד, דירת 3 חדרים חזיתית ברחוב בורכוב בפתח-תקווה, קומה 2, בלי מעלית וחנייה, נמכרה תמורת 130 אלף דולר כעבור 3 חודשים. לדירה זהה באותו בניין, בקומה הרביעית, לקח שנה וחצי להימכר, תמורת 91 אלף דולר בלבד.