איך לשפר את תנאי המשכנתא?

ירידת ריבית המשכנתא היא הזדמנות טובה לבדוק האם לא כדאי להחליף אותה בהלוואה בתנאים טובים יותר. למרות קנסות היציאה, העמלות ודמי הביול - החיסכון של הפעולה עשוי להגיע לאלפי דולרים. למי זה משתלם, למי פחות ואיך עושים את זה

נהוג להתייחס למשכנתא כאל אירוע חד-פעמי. מהיום שנחתמה העיסקה אין יותר קשר עם הבנק מלבד דפי הפירוט השנתיים שלא מאפשרים לנו לשכוח את שנות השיעבוד הארוכות שעוד נותרו לסיום הההלואה. אבל כמו ביחסים זוגיים - כדאי להשקיע תשומת לב גם במשכנתא כי אפשר להפיק מכך תועלת רבה. הריבית על המשכנתאות יורדת ונמצאת כיום סביב 5.5% לשנה. זה הזמן לשופינג בין בנקים וחברות ביטוח הנותנים משכנתאות כדי לבדוק האם כדאי למחזר את המשכנתא - לפרוע אותה ולקחת משכנתא אחרת שתנאיה טובים יותר. חשוב לציין שהריבית הנוכחית תינתן ללווים המוגדרים כטובים, בעלי הכנסה קבועה וכד'.

 

למי כדאי למחזר משכנתא?

 

אין כלל מתאים לכולם אבל ניתן לומר שהפעולה כדאית ככל שיתרת תקופת ההלוואה ארוכה יותר, הסכום גבוה יותר, הריבית שאתם משלמים גבוהה יותר ושמרכיב הריבית המשתנה בהלוואה גבוה יותר. במשכנתא צמודת מדד במסלול של ריבית קבועה ככל שההלוואה ותיקה יותר עולה כדאיות מיחזור ההלוואה.

 

למי לא משתלם?

 

מי שמצבו הכלכלי השתנה לרעה מיום נטילת המשכנתא, לדוגמא אם אחד מבני הזוג אינו עובד או החליף עבודה ומשכורתו הצטמקה - סיכויו לבצע את המיחזור נמוכים יחסית. כל עוד משלמים את המשכנתא הקיימת כסדרה, הבנק אינו בודק אם חל שינוי במצבכם. בנק וחברת ביטוח שתפנו אליהם היום כדי למחזר משכנתא, יתיחסו אליכם כמו אל לווה חדש ויבדקו את מצבכם מהתחלה.

 

כמה זה עולה?

 

העלות מורכבת משניים - תשלום עמלת פרעון מוקדם לבנק בו לקחתם משכנתא ועלויות של נטילת משכנתא חדשה. בחישוב גס במשכנתא ממוצעת )200-150 אלף דולר ל-15 שנה( העלות מגיעה לכ-30 אלף שקל. לא צריך להבהל מהסכום שכן מי שימחזר את המשכנתא בחוכמה יכול למרות זאת לחסוך די הרבה.

חשוב לציין שישנם מסלולים בהם עלות במיחזור נמוכה בהרבה ומסתכמת באלפי שקלים בודדים. מדובר במקרים שאין עמלת פרעון מוקדם - משכנתא דולרית והלוואה במסלול ריבית משתנה. עם זאת, התנאים, כולל עמלת פרעון, משתנים מבנק לבנק ועליכם לבחון את המצב בהלוואה שלכם.

 

מהי עמלת פרעון מוקדם ולמה נדרשים לשלם אותה?

 

עמלת פרעון מוקדם היא מעין קנס שהלווה משלם כאשר הוא מעוניין לפרוע את ההלוואה לפני המועד שנקבע בהסכם עם הבנק. ככל שהריבית לחישוב הפרעון קרובה יותר לריבית שאתם מחויבים כעת על המשכנתא שלכם - עמלת הפרעון תהיה נמוכה יותר. כיום היא עומדת על כ-6.19% לשנה. בחלק ממסלולי המשכנתא אין עלויות לפרעון מוקדם, לדוגמה במסלולים דולרים או במסלול ריבית משתנה, בתחנת יציאה שנקבעה מראש. בחלק מהמסלולים, כמו במסלולי ריבית קבועה, כמעט תמיד יש עמלת פרעון.

 

איזה עלויות כרוכות בנטילת הלוואה חדשה במקום המשכנתא הנוכחית?

 

הסכום העיקרי הוא דמי ביול שאותם יש לשלם כשלוקחים הלוואה חדשה, והם מיועדים למשרד האוצר כך שלא ניתן להתמקח עליהם. מדובר בעלות המורכבת מכ-400 דולר לכל 100 אלף דולר הלוואה שיכולה לטפס לכ-600 דולר (כולל מרכיב הריבית). בנוסף תדרשו לשלם כמה מאות שקלים דמי פתיחת תיק ורישומים שונים, סכומים שלגביהם ניתן להתמקח עם הבנק.

 

יש לי משכנתא צמודת מדד בריבית משתנה וכשרציתי לעבור למסלול בריבית קבועה נאמר לי שאשלם ריבית של כ-6.4%, איך זה יכול להיות?

 

לצערנו זה אכן יכול להיות. נוסחת חידוש הריבית במסלול הריבית המשתנה מורכבת בבסיס מהריבית הממוצעת של בנק ישראל בתוספת מרווח מסוים של כ-0.3% וזה אכן מגיע ל6.4%. ריבית בנק ישראל מפגרת אחרי הריבית המוצעת כעת וכיום היא 6.19%.

 

האם בבנק שבו יש לנו משכנתא יציעו תנאים טובים יותר מאשר בבנקים אחרים?

 

לא בהכרח. אבל לא כדאי להרים ידיים - בנקים אחרים או בחברות ביטוח יציעו לכם בשמחה תנאים להלוואה חדשה. אם וכשאר תחליטו על המהלך קבלו אישור בכתב לכל פרטי ההלוואה החדשה והריבית מובטחת לכם ל-10 ימים. אפשר להיעזר גם במומחים חיצוניים (בתשלום), אבל לא מוכרחים.

 

יש לי הלוואה דולרית. הדולר ירד ונמצא כיום בשפל, מה כדאי לעשות?

 

כדאי לבחון אפשרות להחזיר את ההלוואה, להרויח את ירידת הדולר ולקחת הלוואה צמודת מדד במקומה.משמעות ירידת הדולר עבור בעלי משכנתא דולרית היא ירידה בגובה ההחזר החודשי הצמוד לדולר, ובחלק מההלוואות יתרת הקרן ירדה (משתנה מבנק לבנק, על-פי ההסכמים הנהוגים). כך מי שלקח 100 אלף דולר כאשר הדולר היה שווה 4.9 שקל - יכול היום לפרוע את ההלוואה לפי 430 אלף שקל ולהרויח 60 אלף שקל באמצעות צמצום יתרת ההלוואה. דרך אגב גם מי שלא פודה את ההלוואה מרויח כי היתרה ירדה ל-430 אלף שקל, אך במקרה זה מדובר ברווח "על הנייר", ובמדה והדולר יעלה הוא חשוף לקפיצת יתרת ההלוואה.

 

איך עושים את זה?

 

כדאי לברר בבנק שלכם מהם תנאי ההלוואה הקיימת ובאיזה תנאים הם מוכנים למחזר את ההלואה, תבררו בבנקים נוספים באיזה ריבית הם מוכנים לתת לכם הלוואה ותחזרו לבנק המקורי עם ההצעה. בדרך כלל יהיה לבנק האם קשה להתמודד איתה. אם ישוו תנאים - מה טוב. אם לא, לא צריך.

כדי לברר את כדאיות מיחזור המשכנתא צריך להביא את הפרטים הבאים לבנק אחר: סכום הלוואה משוערך, ריבית ההלואה והתקופה שנותרה. בבנק אגוד לדוגמה, יתנו לכם תשובה ללא עלויות אם תעבירו פרטים לפקס - 03-7105102. בכל מקרה, אל תסתפקו בבדיקה אצל גורם אחד.

 

יש לי תוכניות חיסכון. האם כדאי לשלם בהן את המשכנתא?

 

כדאי לבחון זאת בעיקר בתוכניות המגיעות למועד סיומן כי במרבית התוכניות יש קנס שבירה גבוה אם מוציאים כסף לפני מועד הפרעון המקורי. מכניסת הרפורמה במס לתוקף בתחילת השנה, החוסכים מקבלים נטו, ריבית נמוכה יותר על חסכונות, שנעה סביב כ-4% לשנה ואף פחות. מי שמשלם ריבית של 5.5% ויותר על משכנתא מפסיד בכל שנה 1,500 שקל, על כל 100 אלף שקל חיסכון שיש לו - וחבל. אפשר להשתמש בכסף פנוי בשתי צורות - להקטין יתרת משכנתא באמצעות קיצור התקופה או באמצעות הקטנת ההחזר החודשי. עם זאת, המשכנתא היא מעין חסכון כפוי, וכדאי לקחת גם את האלמנט הפסיכולוגי הזה בחשבון.

 

בדקתי והחלטתי למחזר את המשכנתא הקיימת. איזה משכנתא כדאי לי לקחת היום?

 

במסלול צמוד מדד אפשר לקבל הלוואות סביב כ-5.5% לשנה. בהתחשב באינפלציה השלילית הצפויה, תשלמו בפועל אף פחות. בריביות כאלה וכמובן שנמוכות יותר כדאי לקחת במסלול ריבית קבועה. אם אתם מצפים לסכום כסף גדול כמו למשל פדיון קרן השתלמות כדאי לקחת מולו לאותה התקופה הלוואה במסלול ריבית משתנה, שמטבע הדברים ניתנת לתקופה הראשונה (שנתיים וחצי) בריבית נמוכה יחסית. כמובן שיש לבדוק את אפשרות פרעון מוקדם ללא קנס.