קונים דירה? איך תוכלו להוזיל את המחיר

דירה בקומה הראשונה בלי חנייה תעלה הרבה פחות מדירה זהה בקומה החמישית עם חנייה כפולה. ישנם פרמטרים קבועים שמשפיעים על מחירי הדירות, ואם אתם יודעים על מה אתם מוכנים להתפשר - ועל מה לא - תוכלו להוזיל את המחיר. מדריך

כשאתם באים לקנות דירה חדשה, בין אם מיד שנייה או מקבלן, ניתן ואף רצוי להתווכח על המחיר. בזמן המשא ומתן, יש מספר פרמטרים קבועים שמעלים או מוזילים את מחיר הדירה. הפרש המחירים בין דירה בקומה הראשונה, עם חניה אחת וללא מחסן, לבין דירה עם חנייה כפולה, מחסן ונוף בקומה החמישית - עשוי להגיע גם ל-60 אלף שקל.

פרמטרים אלה נמצאים בכל דירה, ובעצם קובעים את מחירה הריאלי בשוק. מהם הפרמטרים האלה, עד כמה הם משפיעים על מחיר הדירה, ובאילו מהם ניתן לחסוך?

 

ממי קונים, ואיך

 

מיקום. זהו הפרמטר החשוב ביותר, או כמו שאומרים סוכני נדל"ן ברחבי העולם: לוקיישן-לוקיישן-לוקיישן. כאן מתגלים פערים של מאות אחוזים בין מחירי הדירות ביישוב ספר נידח לבין מרכז עיר שוקקת חיים. לדברי צביה לבייב-אלעזרוב, מנהלת השיווק של אפריקה-ישראל, מומלץ לרכוש דירה במקום שקט, הסמוך לצירים ראשיים ולתחבורה ציבורית, שסביבו ניתן לקבל את כל השירותים הקהילתיים".

כביכול, נראה שאין מה לעשות, ועל מיקום מצוין משלמים כסף טוב, אבל יש יוצאים מן הכלל: כיום מעדיפים רבים לרכוש דירה בפרויקטים הנחשבים לשכונות סגורות, המציעות שירותים קהילתיים, חינוכיים ובריאותיים. בפרויקט כזה איכות החיים נחשבת גבוהה בהרבה מבניין בודד ברחוב אקראי.

קבוצת אפריקה-ישראל, למשל, הצליחה להפוך את פרויקט נווה-סביון שבנתה באור-יהודה למבוקש, למרות מיקום בעייתי. סוד ההצלחה של הפרויקט: מוסדות חינוך לתושבי השכונה החדשה בלבד, שנותקו מהיישוב הוותיק.

מוניטין. גם בבנייה, על שם מותג משלמים. בדרך כלל חברה מוכרת תייקר את מחיר הדירה ב-4%-2%, במיוחד בימים אלה, כששוק הנדלן נמצא באי-ודאות. זה אולי מייקר", אומר סמנכ"ל השיווק של חברת מבני גזית, נתי גלבוע, "אבל בכך מונעים סיכון של איחור בלוח הזמנים, או אי אספקת הדירה עקב קשיים של קבלנים בשוק היום. בצורה כזו, גם מקבלים תעודת ביטוח על אופי הבנייה".

קנייה על הנייר או נכס קיים. דירה מוכנה עולה יותר, כי הרוכש יכול לראות את המוצר שהוא קונה. רכישת דירה על הנייר לרוב זולה ומשתלמת יותר, והפרשי המחירים יכולים להגיע עד - 15% תלוי בגודל הפרויקט. ככל שהפרויקט גדול יותר, כך גם ההפרש בין המחיר על הנייר ומחיר הדירה המוכנה גדל.

לא פעם לקראת סוף הבנייה הקבלן מעוניין להיפטר מהדירות שנשארו פנויות, והוא מציע אותן במחירים אטרקטיביים. עם זאת, חשוב לזכור שאלו הן לרוב הדירות הבעייתיות ביותר בפרויקט.

 

תשתית וקומה

 

סטנדרט בנייה. אל תתפשרו, ודירשו את הטוב ביותר. כדאי, למשל, לדרוש זכוכית כפולה בכל חלונות הדירה, אומרת מנהלת השיווק של דלק נדל"ן, שרית סבן-שליט. "לא מורידים את הסטנדרט כדי להוריד מחיר".

גובה הקומה. כיום נהוג לדרוש 5,000-1,000 דולר הפרש בין קומה לקומה, תלוי במיקום ובגובה. מחיר הדירות הנמוכות זול יותר ממחירן של הדירות הגבוהות. לפעמים, כמו בפרויקטים רבים בעיר מודיעין, כשהבניין בנוי בצורה מדורגת על גבעה, אין לקומה משמעות אמיתית - ואפשר להוזיל את מחיר הדירה.

נוף. הנוף תלוי ברוב המקומות בקומה - אבל לא תמיד. במקום יש נוף מיוחד, הפרשי המחירים בין הקומות יעלו. נוף של ים מקפיץ את הפרש המחירים בין הקומות ב-50%, ואילו נוף של פארק מקפיץ את ההפרשים ב-30%.

כיווני אוויר. כל חברה מתמחרת את כיווני האוויר באופן שונה, גם בהתאם למיקום, אבל בסוף השוק קובע. ההפרש בין שילובי הכיוונים השונים יכול להגיע עד 20-10 אלף שקל לדירות באותה קומה.

"90% מהישראלים אוהבים את הכיוון דרום-מערב", אומרת מנהלת השיווק של חברת אמבסדור, ענת חן. "לפי דעתי קבלן עושה טעות אם הוא מתמחר את הדירות לפי כיווני אוויר, אם כי במשא ומתן על דירות שכיוונן דרום-מערב אנחנו פחות גמישים".

 

תוספות ופינוקים

 

חנייה. לשתי חניות יש ערך מוסף גדול למחיר הדירה, בעיקר כשלרוכש יש שתי מכוניות. מחירה של החנייה הנוספת עשוי לנוע בין 10,000 שקל ל-10,000 דולר, תלוי מהי צפיפות החנייה באיזור.

מחסן. בהתחשב בנטיות האספנות של הישראלי הממוצע, מחסן הפך לתוספת רצויה בכל דירה. המחסן מוסיף למחיר הדירה 000-2,000,6 שקל למ"ר, תלוי בגודלו, במספר המחסנים בבניין, ובאזור.

מפרט ותוספות נלוות. כיום, לאור המשבר בשוק, הקבלנים מנסים לפתות קונים פוטנציאליים לרכישה בעזרת פינוקים שונים ומשונים, כמו מזגן-מיני מרכזי, ג'קוזי, או אינטרקום עם טלוויזיה. בעתיד, אם תהיו מעוניינים למכור את הדירה, עזרים אלה יוסיפו למחירה - למרות שלא שילמתם עליהם, מאחר והם מוסיפים לאיכות החיים בה. חברת הבנייה יוסי אברהמי, למשל, מציעה כעת לרוכשים דירות בפרויקט נוף אוויה בדרום תל-אביב שובר לרכישת ריהוט ברשת אי.די דיזיין בשווי של 30 אלף שקל.