על השורה התחתונה יש הסכמה מקיר לקיר - מהמפקח על הבנקים ועד למועצה לצרכנות: טיפש מי שלוקח משכנתא - בכמחצית הבנקים - בריבית משתנה. להיות טיפש זה לא כל כך נורא. גם הנזק, במימדים כספיים, לא ענק. אבל עד ליום, והוא אמור להיות קרוב, שבנק ישראל יעשה סדר, כדאי להימנע מהמשכנתא הזו.
וזה הסיפור: במשך שנים הרבה היתה בישראל רק משכנתא מסוג אחד: משכנתא בריבית קבועה. היה בזה היגיון גם צרכני וגם פיננסי. הצרכן מבין את גובה התשלום החודשי הקבוע ויכול לחשב באמצעותו את כושר ההחזר שלו. בצד הפיננסי ההיגיון נבע מהצרכים של החוסכים, אלה שבאמצעות כספם הבנקים יכלו לספק את המשכנתאות. גם החוסך המצוי מבין טוב יותר את מצבו כאשר הריבית קבועה וידועה מראש לאורך כל תקופת החיסכון.
עם המודרניזציה של המשק הישראלי הגיע גם הגיוון המשכנתאי. מדוע שחוסך לא ייהנה כשהריבית עולה? ומדוע שלוקח משכנתא לא ייהנה כאשר הריבית יורדת? וכך, בשם תועלת הצרכן, התפתח אצלנו השוק למשכנתאות בריבית משתנה.
פתיון קצר מועד. היום, כך מעריך הפיקוח על הבנקים בבנק ישראל, שליש מהמשכנתאות הן בריבית משתנה. עיקר הפיתוי להיכנס למסלול הזה הוא בריבית ההתחלתית. באופן לא מפתיע, תמיד הריבית ההתחלתית במשכנתא בריבית משתנה נמוכה יותר מהריבית במשכנתא בריבית קבועה. למען הפיתוי.
הפיתוי מן השטן. הנה תקציר ממסמך שפרסם לא מכבר הפיקוח על הבנקים, המנתח את מצב הריבית במשכנתא משתנה: גם אם לא חל כל שינוי בריבית במשק, הריבית הממוצעת שישלמו לווים של משכנתאות בריבית משתנה תתייקר לאחר תום תקופת הריבית הראשונה ביותר מנקודת אחוז מ- 5.54% ל-6.65%. התרגיל הבנקאי, כנראה חוקי גם אם מסריח, הוא לפתות את הצרכן בריבית נמוכה בשנה הראשונה (ולעיתים גם השנייה) ולגבות ממנו ריבית דריבית בכל יתרת התקופה - לפחות 20 שנה. הריבית בתקופה השנייה ואילך גבוהה גם מריבית השוק בעת החידוש. הצרכן שילם 6.65% כאשר באותו יום היה יכול לקחת משכנתא בריבית של 5.84%. הפער הזה הלך והתרחב באחרונה.
הציבור נוהג בחוסר תבונה. כלל יסודי בצרכנות הוא לבדוק את המחירים אצל הספקים השונים לפני הקנייה. במקרה הזה, לבדוק את הריבית הממוצעת בבנקים השונים לפני שחותמים על משכנתא. יש פער גדול בין הבנקים. בבנק הזול מבין החמישה עמדה הריבית הממוצעת על 6.18% לעומת 6.78% בבנק היקר ביותר. והמפתיע ביותר: דווקא הבנקים היקרים הצליחו להגדיל את חלקם בשוק המשכנתאות. מה שמלמד כי, ככלל, הציבור אוהב לקחת משכנתא בריבית גבוהה.
נראה שהלקוחות אינם מצליחים להשוות היטב בין ההצעות השונות של הבנקים, מתפתים להנחות בתקופה הראשונה, ואינם מודעים לעלויות האמיתיות של ההלוואות.
נסכם את העניין: כשליש מלוקחי המשכנתאות מעדיפים את אלה שבריבית משתנה. הם מתפתים לזה כי הבנקים מציעים להם ריבית זולה לתקופה הראשונה. זו עולה באופן חד לאחר שנה או שנתיים.
בין הריבית הממוצעת על משכנתא בריבית משתנה לבין הריבית הממוצעת על משכנתא בריבית קבועה יש פער של כ-0.6%. בכסף, הפער בריבית שווה, במשכנתא של 200 אלף שקל, ל-8,500 שקל. זה מה שמי שלוקח משכנתא בריבית משתנה ישלם לבנק יותר ממי שלקח הלוואה בריבית קבועה. החישוב הזה נעשה על הממוצע שבין הבנקים. מי, כמו רבים, שהלך לבנק היקר (שכרגיל הציג ריבית נמוכה לתקופה הראשונה) שילם עוד ועוד.
מי אשם?
האם העובדה שלוקחי משכנתאות נוהגים בטמטום פוטרת מאחריות את בנק ישראל? במועצה לצרכנות משוכנעים כי הבנקים לא היו יכולים לשכנע את הציבור לשלם יותר, מבלי שבנק ישראל - שאמור לפקח - שיתף עימם פעולה, אם כי שלא במתכוון.
גלית אבישי, מנכ"ל המועצה לצרכנות: התרגיל על הצרכן מתבצע במעבר מהתקופה הראשונה (שנה עד שנתיים) לתקופה השנייה. במעבר בין הריבית הראשונה (הנמוכה) לשנייה (הגבוהה עד למאוד) משתמשים הבנקים בנוסחה שפרסם בנק ישראל. הנוסחה הזו כוללת את הריבית בפועל ואת המרווח הבנקאי. אלא שהריבית בפועל כבר כוללת מרווח, ולכן הנוסחה של בנק ישראל יצרה, כנראה שלא במתכוון, רווח כפול לבנקים.
אבישי פנתה למפקח על הבנקים ושאלה: הכיצד? איך אתה נותן לבנקים לעבוד על הציבור באמצעות נוסחה שאתה יצרת? המפקח, באמצעות דודו זקן, מנהל היחידה להערכה מוסדית בפיקוח על הבנקים, הודה שיש בעיה, אם כי היא מוגבלת רק לחלק מהבנקים, שמשתמשים בנוסחה הקרויה עוגן שימושים.
התוכנית של בנק ישראל
מה עושים? הפיקוח על הבנקים הוציא הודעה מיוחדת לעיתונות ובה הזהיר מפני התרגיל הבנקאי, שבו יש הצגה של ריבית נמוכה לכאורה. הוא אפילו מחייב את הבנקים למשכנתאות להציג לפני הלקוח את הריבית הממוצעת לכל אורך תקופת ההלוואה. אבל ברור, מודה המפקח, יואב להמן שהמסר שלנו לא נקלט. לכן נלך למהלך דרקוני.
התוכנית היא שבנק שמבקש לתת הנחה בריבית ייאלץ לתת אותה לכל אורך תקופת ההלוואה, ולא לשנה או שנתיים הראשונות. להמן מעריך, ויש בזה היגיון, שעם הפעלת התקנה הזו התרגיל ייפסק. אם בנק יצטרך לתת הנחה לעשרים שנה, במקום שנתיים, הוא פשוט לא יעשה את זה.
אבישי, חברת הוועדה המייעצת למפקח על הבנקים, תתמוך ביוזמה המתגבשת. אבל זה לא מספיק. מה עם גביית היתר מהעבר ומההווה?, היא שואלת. לפי חישובי המועצה לצרכנות הסתכמו עודפי הגבייה ממרווח כפול בשנים 2002-2000, כלומר מהמועד שבו בנק ישראל קבע את הנוסחה, בכ-294-128 מיליון שקל. לאבישי נראה שהבנקים התנהגו בצורה לא נאותה והתחבאו מאחורי הנוסחה של בנק ישראל. יכול להיות שמעשי הבנקים, הגובים מרווחים כפולים, הם חוקיים. מכאן שהאשם ברשלנות, לדעת אבישי, הוא בידי מנפיק הנוסחה: בנק ישראל.
המשמעות: חובתו של בנק ישראל לדאוג שהבנקים יחזירו את הכסף, מכוח סמכות שיש לבנק ישראל לעשות כן. צריך לשפות כל מי שלקח משכנתא בריבית משתנה מאוגוסט 2000 ואילך.
מה לעשות בינתיים
עד שלהמן יעביר את התיקון העתידי להנחה בריבית ועד שאבישי תלך לבג"צ נגד להמן, מה כדאי ללווה העתידי לעשות?
להשתדל לברוח ממשכנתאות בריבית משתנה. אמנם לא כל הבנקים עושים את תרגיל העוקץ, אך בנק ישראל מסרב לדווח מי חוטא ומי לא. לכן, בינתיים, משכנתאות בריבית משתנה - אאוט.
לא להסתכל בכלל על הריבית שהבנק מציע לתחילת ההחזר אלא רק על הריבית הממוצעת לכל אורך תקופת ההלוואה.
ואחרי שראיתם את המספר הזה, השוו אותו לריבית שהבנק מבקש על משכנתא בריבית קבועה.
ולעולם תלכו לכמה בנקים לקבל הצעות.