נדל"ן 2003: בירושלים המחירים דווקא עלו

ירידת המחירים בשוק הנדל"ן לא היתה זהה בכל רחבי הארץ. בעוד שבעפולה ובכיכר המדינה בתל-אביב מחירי הדירות המשיכו להידרדר, בחלקים מנתניה וירושלים הדירות אפילו התייקרו

לא כל האיזורים בארץ נפגעו מההאטה בענף הנדלן באותה מידה, ובחלק מהם אף נרשמה עליית מחירים קלה. לפניכם סקירה עדכנית של השינויים בשוק הדירות במקומות שונים בארץ בשנה האחרונה. הסקירה בוצעה בסיוע רשתות התיווך רימקס ואנגלו-סכסון ובעזרת לישכת שמאי המקרקעין.

 

תל-אביב: שוק דירות היוקרה, בעיקר באיזור כיכר-המדינה והשכונות אפקה וצהלה, סבל מאוד מהמיתון בענף. המחירים באיזורים אלה ירדו במהלך השנה בעד 10%, לעומת התקופות המקבילות בשנת 2002. לדוגמה, מי שהציע למכירה בפברואר 2002 בית באיזורים אלה ב-850 אלף דולר, יקבל היום תמורת אותו בית לא יותר מ-750-725 אלף דולר. בשנת 1995, אותו בית היה יכול להימכר ב-1.2 מיליון דולר.

 

לעומת זאת, נכסים באיזור שממרכז העיר עד לצפון הקלאסי (הישן) שומרים על יציבות מסוימת בשנה האחרונה, לאחר ירידת המחיר בשנים קודמות. נכסים שמחיריהם בתחילת השנה נעו בין 350-200 אלף דולר שמרו על רמת המחיר או שמחיריהם השתנו בשיעור נמוך של 3%-2% (השינוי יכול להיות כלפי מטה או כלפי מעלה).

 

חיפה: ב-2003 לא חלו שינויים משמעותיים במחירי הדירות בעיר השלישית בגודלה, אך רמת המחירים נמוכה מבעבר, בשל הירידה שחלה במחירי הדירות בעיר בשנים קודמות. מחיר ממוצע של דירת 4 חדרים באיזור הכרמל עומד כיום על 180 אלף דולר, בדומה למחירה בשנת 2002. גם מחיר דירת 4 חדרים להשכרה נותר דומה למחיר ב-500 - 2002 דולר בחודש.

 

ירושלים: מחירי הדירות למכירה נותרו יציבים, אך ברמת מחירים נמוכה מבעבר. מחירי דירות 4-3 חדרים אף עלו בכ-4%-3%. עליית המחירים התרחשה בעיקר במחצית השנייה של 2003, בעקבות האופטימיות המחודשת בנוגע לכלכלה הישראלית וכניסת תושבי חוץ לשוק הנדל"ן בירושלים.

 

מחירי הדירות להשכרה נותרו יציבים במונחים דולריים, אך ירידת שער הדולר גרמה לירידה ריאלית של כ-10% במחירי ההשכרה, במונחים שקליים. לדוגמה, דירת 4 חדרים מושכרת כיום ב-700 דולר - בדומה למחירה ב-2002.

 

נתניה: ב-2003 בלטו בנתניה מגמות שונות בחלקים שונים של העיר. במרכז העיר חלה ירידת מחירים קלה של עד 5% מתחילת השנה, אולם היקף המכירות ספג פגיעה קשה יותר וירד בכ-12%, לעומת 2002. לעומת זאת, בשכונות המבוקשות יותר, כגון רמת פולג בדרומה של העיר, ערך הנכסים נשמר בשנה החולפת ואף עלה מעט, בשיעור של עד 5% (בין היתר, בעקבות הפיתוח של המרכז המסחרי בלב השכונה).

 

במזרח נתניה המצב שונה לחלוטין. ב-5 השנים הקרובות מתוכננת בנייתן של כ-13 אלף יחידות דיור במתחם מזרח העיר. כ-15 אתרי בנייה עסוקים במכירת הדירות שלהם במזרח העיר, והמחירים שהם מבקשים גבוהים בכ-12% לעומת רמת המחירים שהוצעו שם בתחילת 2002. לדוגמה, דירת 4 חדרים שנמכרה בתחילת 2002 בפרויקט קדמת השרון ב-650 אלף שקל, נמכרת כיום ב-745 אלף שקל. כמעט כל הפרויקטים מוכרים בקצב של כ-5 דירות בחודש.

 

ראשל"צ: בראשון-לציון חלה השנה ירידה של כ-11% במחירי הדירות, בניגוד למגמה עד לפני כשנה וחצי. השינוי החל בשנת 2002, שבה חלה האטה משמעותית ברמת ההגירה ליישוב, לצד המיתון בשוק הנדל"ן. כתוצאה מכך, חלה ירידה משמעותית במחירים באיזור מערב ראשל"צ. דירת 4 חדרים באזור, שנמכרה בתחילת 2003 ב-185 אלף דולר, נמכרת כיום בכ-165 אלף דולר.

 

באר-שבע: באופן מפתיע, העיר לא סבלה מירידת מחירים דראסטית כפי שחוו שכנותיה בדרום. הסיבה לכך פשוטה: נפילת המחירים הגדולה התרחשה כבר בשנה שעברה. מספר הסטודנטים בעיר גדל והיצע הבנייה עבורם לא גדל בקצב זהה. בעקבות זאת, חלה השנה ירידת מחירים מתונה של 3% בלבד בבאר-שבע, וברבעון האחרון אף חלה התאוששות בקצב המכירות.

 

יישובים נוספים שמחירי הדירות בהם ירדו באופן משמעותי: ירידה של עד 10% חלה במחירי הדירות בשוהם, מודיעין (ברבעון האחרון חלה התאושששות), מערב ראשל"צ ואשדוד. ירידה ניכרת נרשמה גם בעפולה (18%), נצרת-עלית (13%), מגדל-העמק (11%), ערד ודימונה (9%) וטירת הכרמל (6%).

 

גם מחירי הבתים צמודי-הקרקע בקריית-אונו ירדו. לעומת זאת, בשכונה החדשה של קריית-אונו נותרו מחירי הדירות יציבים.

 

 יישובים שלא ניזוקו: ברמת-השרון ירדו המחירים ב-2% ואילו מחירי הדירות בקריית-גת, כרמיאל וגבעתיים נותרו ללא שינוי.