נדל"ן 2003: הקטר של המשק ממשיך לקרטע

שנת 2003 לא טמנה בחובה את ההתאוששות המיוחלת בענף הנדל"ן. מחירי הדירות המשיכו להידרדר ומספר העסקאות המשיך להצטמק

רוב העוסקים בענף הנדל"ן מפנטזים על הימים הטובים, לפני 8 שנים, שבהם היו הקטר שמוביל את המשק", כהגדרתם, ושילשלו לכיסם מיליוני שקלים. מאז אותם ימים הקטר נעצר, וגם ב-2003 הוא לא חזר לשעוט.

 

העדות המוצקה ביותר לכך היא מחירי הדירות. מנתוני מחלקת המחקר של לישכת שמאי המקרקעין עולה, כי מחירי הדירות בישראל ירדו בשנת 2003 בשיעור ממוצע של 9%, לעומת מחיריהן ב-2002 (במונחים ריאליים). במונחים דולריים, ירדו מחירי הדירות ב-3% בממוצע, אך בערים מסוימות חלה ירידה של עד 7%. בחלק מעיירות הפיתוח חלה הידרדרות מסוכנת של המחירים, שהגיעה עד ל-18%.

 

גם מחירי השכירות צנחו ב-2003. מנתוני מחלקת המחקר של רשת תיווך אנגלו-סכסון עולה, כי מחירי השכירות ירדו השנה בכ-10% לעומת שנת 2002. ההאטה בענף התבטאה גם במספר העסקאות. ב-2003 בוצעו כ-83 אלף עסקאות של מכירת דירות (חדשות ויד-שנייה) - ירידה של 8.5% לעומת 2002.

 

ד"ר ברנרד רסקין, מנכ"ל רשת התיווך רימקס, מציין, עם זאת, כי ברבעון האחרון ניכרה עלייה בביקושים לדירות, לאור ירידת המחירים והריבית הנמוכה, אולם בשל העיצומים המתמשכים בלשכות רישום המקרקעין (הטאבו) לא ניתן היה לממש את כל הביקוש. עם זאת, לדבריו, עדיין נרשמה התעוררות ניכרת במספר העסקאות ברבעון האחרון.

 

ומה צפוי ב-2004 התחזית הרווחת היא, כי השנה הקרובה לא טומנת בחובה שינוי משמעותי לטובה בענף. מספר חברות נוספות, חלקן מובילות, קרובות להקפאת הליכים. בידי הציבור קיים מלאי דירות שנקנו לצורכי השקעה, וכבר ברור לו כי היא הניבה תשואה נמוכה ואף שלילית.

 

על רקע זה, לא צפוי בשנת 2004 שינוי משמעותי במגמת ירידת המחירים. ברגע שתסתמן עליית מחירים, אפילו כזו שמבטאת תיקון טכני בלבד, תיזרק לשוק כמות דירות עצומה, שתבלום כל אפשרות לעליית מחירים משמעותית.

 

התחזית שלפיה לא צפויה התאוששות בענף הנדל”ן בשנה הקרובה מסתמכת גם על מצב המשק כולו, שמשפיע באופן ישיר על מצב הענף. כאשר שר האוצר אומר שהציבור יתחיל לחוש בשינוי במצב הכלכלי רק בראשית 2005, פירוש הדבר הוא שגם שוק הנדל"ן יתחיל להתעורר רק בשליש השני של 2005.

 

אבל יש גם תחזיות יותר אופטימיות. מנתוני משרד השיכון עולה, כי מלאי הדירות הלא-מכורות צפוי לעמוד ב-2004 על 21 אלף דירות - ללא שינוי לעומת המצב כיום. לדעת המשרד, תיתכן עליית מחירים של עד 5% בסוף 2004, עקב מחסור ב-38 אלף דירות חדשות (כתוצאה מירידה בהיקף התחלות הבנייה). גם נשיא התאחדות הקבלנים, סם אולפינר, צופה עליית מחירים של 10%-5% בשנת 2004.

 

מגמות בולטות: ויוה לאס-וגאס

 

2003 היתה הקשה ביותר שפקדה את ענף הנדל"ן מאז החל המיתון בו, ב-1996. התאחדות הקבלנים טענה שוב ושוב כי הענף נמצא על סף קריסה. אחת המכות שנחתו על הענף השנה היתה הירידה במספר העובדים הזרים בענף, ל-14 אלף בלבד. המחסור בעובדים זרים הביא, לטענת הקבלנים, לקושי לעמוד בלוחות הזמנים ואילץ את הקבלנים לשלם קנסות.

 

קריסת הקבלנים הגדולים והקטנים: לא כל הקבלנים עמדו בירידה המתמשכת בביקושים ובמחירי הדירות. הבנקים סתמו השנה את הגולל על כמה חברות מובילות, בהן חירם-גת ורובננקו. אבל מעבר לחברות הגדולות, שקריסתן לוותה בכותרות גדולות בעיתונים, כוללת רשימת הנפגעים של 2003 גם שורה ארוכה של קבלנים קטנים ובינוניים, וגם את השיפוצניקים. לדברי ערן סיב, יו"ר התאחדות השיפוצים, אלפי שיפוצניקים נמצאים על סף קריסה.

 

הרוכשים יושבים על הגדר: לרוכשי הדירות זו היתה שנה אידיאלית. לא רק המחירים ירדו, גם הריבית על המשכנתאות צנחה והגיעה במקרים מסוימים עד ל-4.8%. למרות זאת, רוב הרוכשים המשיכו לשבת על הגדר, בציפייה לירידה נוספת במחירים.

 

השאלה כמה משקי בית עיכבו רכישת דירה ב-3 שנות האינתיפאדה והמיתון הכלכלי היא נושא לחילוקי דעות. בהתאחדות הקבלנים טוענים שמספרם מגיע ל-45 אלף, בלישכת השמאים גורסים - 40 אלף והכלכלן יאיר דוכין אומד את מספרם ב-30 אלף בלבד.

 

הפשרת האדמות נעצרה: 2003 הכניסה ללקסיקון שלנו גם את המושג צדק חלוקתי", שאותו קבע בגץ כשעצר את היוזמות להקמת עשרות אלפי יחידות דיור במושבים וקיבוצים.

 

אילי ההון המשיכו לגרוף מיליונים: למרות המצב החמור של הענף, לא מעט אילי הון המשיכו גם השנה לצחוק בדרך לבנק. כפי שחשף ידיעות אחרונות, ראשי חברות קבלניות ממשיכים להביא הביתה משכורת של מיליוני שקלים, למרות המשבר. גם משפחת דנקנר זכתה להטבה מופלגת בדמות הפשרת 2,000 דונם לבנייה בעתלית ובאילת.

 

ויוה לאס וגאס: האופנה של רכישת דירות להשקעה בטורונטו חלפה השנה. אבל גם השנה היה מקום אחד שסינוור את עיני היזמים הישראלים: בירת ההימורים לאס וגאס, שבה כבר הוקמה שכונה שלמה עם שמות רחובות בעברית. את המגמה החלה חברה ישראלית בשם פאונדרס, ובעקבותיה הגיעו לעיר ההימורים גם בסר אירופה ופולאר אחזקות. בינואר תצא לעיר משלחת ענק של התאחדות הקבלנים ומרכז הבנייה, כדי להשתתף ביריד בנייה. אולי שם, במדבריות נאבדה, יגשימו החברות הישראליות את חזון הפרחת המדבר של בן-גוריון.