לקיחת משכנתא היא העיסקה הפיננסית הגדולה ביותר שמבצעים רוב האזרחים במהלך חייהם. למרות זאת, ולמרות הפיקוח ההדוק של בנק ישראל והעובדה שמדובר במוצר שנרכש ממוסדות גדולים ומכובדים, שוק המשכנתאות רחוק מלהיות שוק מסודר שבו ברור לצרכן מה הוא רוכש וכמה הוא משלם.
צוות הפועל לתיקון כשלים בתחום המשכנתאות נפגש בימים האחרונים עם הפיקוח על הבנקים בבנק ישראל והגיש הצעות לתיקונים בענף. בין השאר, הציע הצוות להנהיג תו תקן למשכנתא בריבית צמודה קבועה למדד. על-פי ההצעה, תו התקן יאפשר לגרור את המשכנתא או למכור נכס בתוספת משכנתא. על-פי ההצעה, ריבית פיגורים במשכנתא זו לא תעלה על 50% מהריבית על משכנתא רגילה וכו'.
הצוות, הכולל את פרופ' שלמה אקשטיין, לשעבר נשיא אוניברסיטת בר-אילן, פרופ' דוד לבהרי, פרופ' עזרא סדן, רות לובנטל, לשעבר מנכ"ל הרשות לפיתוח כלכלי ולאומי, ומאיר הוניגבוים, פועל מזה מספר שנים לתיקון כשלים בענף המשכנתאות.
לטענת חברי הצוות, קיימת בענף תחרותיות נמוכה, יש כשל בזרימת הון בין מקורות (כספים פנסיוניים) לבנקים למשכנתאות, המוצרים ירודים וקיימים קשיים ביכולת לסחור במשכנתאות, והדבר מביא לקושי במחזור משכנתאות.
חברי הצוות טוענים, כי המשכנתא היא עדיין מוצר לא בהיר לציבור, והם קוראים להנהיג שורת צעדים שיגבירו את הבהירות, ביניהם: הנהגת תו תקן למשכנתא, הוצאת חוברות הסבר בהירות מלוות בדוגמאות מספריות על-ידי בנקים למשכנתאות ועל-ידי בנק ישראל, צמצום מספר העמלות בענף ל-10 לעומת כ-60 כיום, הנהגת פרסום חודשי שוטף על-ידי בנק ישראל, שיכלול את הריבית שכל בנק גובה, שיעור
הפיגורים ושיעור הפינוי מדירות של כל בנק ועוד. כמו כן הם קוראים להרחבת הגילוי בדפי המידע השנתיים.
הצוות מציין כי באנגליה יש מוצרי משכנתא איכותיים ותקינים, והם קוראים להנהיג מוצרים כאלה גם בארץ.
בעוד שהבנקים למשכנתאות משווקים במרץ רב משכנתאות הצמודות למדד, למט"ח ולריבית הפריים, אומרים חברי הצוות כי הציבור צריך לקחת משכנתא שתתנהג כמו ההכנסות הצפויות שלו. התחרות בענף מתמקדת לדבריהם במשכנתא צמודת מדד בריבית קבועה, אבל באפיקים אחרים התחרות מעטה.
בנוגע למיחזור משכנתאות, דבר שאינו נפוץ בישראל, הם אומרים כי בארה"ב רק לווים מעטים מגיעים לסוף חיי המשכנתא. זאת מאחר שמחזרו אותה או מכרו נכס כולל משכנתא, דבר שאינו אפשרי בישראל. לדבריהם בישראל קשה למחזר משכנתא, ואין מספיק מודעות לכך. לכן על בנק ישראל לפעול להגברת המודעות ולהקלה על תהליך מחזור משכנתא.
כדי להקל על מחזור משכנתאות הם קוראים להנהיג מצב שבו הבנק שבו לוקחים משכנתא חדשה יחויב לסגור את המשכנתא בבנק הראשון, במחיר ידוע מראש, אפילו מסובסד, כדי לעודד תחרות בענף.
תתמקחו גם על ריבית הפיגורים
בנוסף להצעות לבנק ישראל יש לחברי הצוות גם טיפים ללקוחות הבנקים למשכנתאות. בין ההצעות של חברי הצוות:
הבנקים למשכנתאות נמצאים כיום בתת-ביצוע ורוצים לתת הלוואות, והלווים צריכים לנצל את המצב.
בעת נטילת המשכנתא, קחו את הביטוח שמציע הבנק. לאחר קבלת הכסף, ערכו שופינג, והעבירו את הביטוח לחברה אחרת.
הבנקים מציעים מבצעים נפלאים - יופי. קודם כל תתמקחו על הריבית בהלוואה. אחרי שתשיגו הטבה והבטחת ריבית, תדרשו בנוסף גם את המבצע הקיים.
ללווה מבוגר בלי ילדים אין סיבה לעשות ביטוח חיים. אפשר ללכת לומר לבנק שלא רוצים ביטוח חיים - אבל יש להתמקח על כך.
הבנקים מקשים על לווים לעבור בין מסלולי משכנתא, כשהמעבר לא כדאי לבנק. צריך להתעקש.
אפשר לחסוך לפחות 50% בעמלות פתיחת תיק משכנתאות.
הלקוחות מתמקחים על ריבית במשכנתא אבל לא מתמקחים על ריבית הפיגורים. צריך להתמקח ולעגן זאת בכתב ביום נטילת המשכנתא ולא להשאיר לשיקול דעת הבנק ביום סגריר.
אם הוראת הקבע לא כובדה, הבנקים שולחים שוברים הכוללים חיוב ריבית פיגורים לחודש מלא. בדקו מה קורה אם אתם משלמים לפני המועד הנדרש - לאן הולך הכסף העודף?
לווים וערבים שיש להם פיגור במשכנתא ונפתח להם תיק בהוצאה לפועל צריכים לבדוק באיזה ריבית הם מחויבים - ייתכן שבריבית גבוהה מדי. הסיבה: בשנת 2003 תוקן גובה הריבית המירבית בפיגורים שהבנקים למשכנתאות יכולים לגבות, אבל בהוצאה לפועל לא מתקנים מיוזמתם את הריבית, ועליכם לעשות זאת.
נקלעתם לפיגור? הקפידו לשלם בקופת ההוצאה לפועל. הסיבה: יעברו 3 ימים עד שהתשלום ייקלט במחשב ההוצאה לפועל. אם בתקופה זו יפורסם מדד גבוה - החוב יגדל.