מנכ"ל אזורים: התאוששות הנדל"ן תגבר

איתן סורוקה סבור כי אחת הסיבות לכך היא הצורך לבנות אלפי יחידות דיור חדשות למתנחלים שיפונו מהרצועה ומהגדה; לציבור הרחב אלה אינן בהכרח חדשות טובות: סורוקה צופה עליות של עד 10% במחירי הדירות

תקופה של שינויים דרמטיים עוברת על איתן סורוקה (59), מנכ"ל אזורים זה 16 שנה. מאז עברה אזורים - חברת הבנייה השנייה בגודלה בישראל - לבעלותו של נוחי דנקנר, קוצצו 15% מכוח האדם שלה (היום עובדים בחברה 100 איש בלבד), וצומצמו ההוצאות.

 

במקביל ניכר מאמץ להתחיל בבנייתם של בתים רבים יותר בישראל - גם על חשבון ההשקעות הגדולות בחו"ל. הסיבות לתפנית הזאת: גידול מתון שנרשם באחרונה בביקושים לדירות מגורים וההערכה כי גידול זה צפוי להימשך ואף להתגבר בעתיד הלא רחוק. ראוי לציין כי במקומות שבהם נרשם גידול בביקושים כבר העלתה אזורים את המחירים ב-2%-3%.

 

אחת הסיבות להמשך הגידול הצפוי בביקושים היא הפינוי המתוכנן של התנחלויות ברצועת עזה וביהודה ושומרון. סורוקה היה האיש האחראי מטעם המדינה (כבכיר במשרד השיכון) על תכנונם ובנייתם של היישובים הגדולים מעבר לקו הירוק בשנות ה-80 (אריאל, מעלה-אדומים ועוד), וכיום הוא מתכוון לגזור קופון מיישובם מחדש של האנשים שלהם בנה בתים מעבר לקו הירוק. "אנחנו מאמינים שרוב המפונים ישתלבו באזור המרכז וחייבים להיות מוכנים עם היצע גדול של קרקעות", הוא אומר.

 

חברת אזורים עמדה למכירה בשלוש השנים האחרונות, ולא מעט אנשי עסקים לטשו לעברה עין. איי-די-בי, שבשליטת משפחת רקאנטי, הציעה את אזורים למכירה תמורת 1.8 מיליארד שקל, אך למרות ההון העצמי הגבוה של החברה (1.5 מיליארד שקל) היא לא נמכרה.

 

נמכרו רק החברות-הבנות שלה: קבוצת איטונג לחברת פולאר וחברת נכסי אזורים לנוחי דנקנר. אולם לבסוף - לפני כשנה - נרכשה החברה-האם של אזורים - איי-די-בי - על-ידי נוחי דנקנר, ובדרך זו הוא קיבל לידיו גם את אזורים. אבל בכל ההזדמנויות הוא אומר כי אין לו שום כוונה למכור את אזורים, מדגיש סורוקה.

 

החברה הגדולה היום בישראל בתחום הנדל"ן ממשיכה להיות שיכון עובדים, אבל לאזורים יש סיכוי לעקוף אותה, אם דנקנר יאחד אותה עם נכסים ובניין, עם נכסי אזורים (אם זו לא תימכר ללואי נואי הבריטי) ועם גנדן.

 

יש סיכוי לאיחוד הכוחות הנדל"ניים האלה?

 

"עם גנדן לא יהיה איחוד. נכסי אזורים תימכר. עם נכסים ובניין ייתכן מיזוג תפעולי".

 

עסקת העשור

 

סורוקה הוא המנכ"ל הוותיק ביותר בענף הבנייה. בהכשרתו הוא מהנדס אזרחי. במשך 20 שנה, מאז 1979, תיכנן והקים שכונות בכל רחבי הארץ במסגרת עבודתו במשרד השיכון.

 

בתחילת שנות ה-90, בתקופת שלטונו של רבין, הוצע לו להתמנות למנכ"ל משרד השיכון, לאחר שזכה בתפקידו הממלכתי בשלל פרסים על עבודות הנדסיות. אפילו רשומה על שמו שיטת בנייה, המיושמת עד היום. אך סורוקה בחר בג'וב אחר שהוצע לו - להיות מנכ"ל אזורים.

 

ב-1998 ביצע את עסקת העשור בענף הבנייה: רכישת שיכון ופיתוח (שו"פ) הממשלתית תמורת 508 מיליון שקל. בתחילה הוא רכש את שו"פ יחד עם קרן רנסנס, בניהול יונתן קולבר, ועם החברה לישראל. כעבור שנתיים רכשה אזורים את חלקן של שתי שותפותיה. אזורים ושו"פ מוזגו לחברה תפעולית אחת.

 

ב-2001 הבינו באזורים כי המותג שו"פ אינו מועיל - בגלל עברה של שו"פ כחברה ממשלתית לא יעילה - ומאז אין עושים בו שימוש. כיום גם הפעילות של מה שהיה בעבר שו"פ מיוחסת רק למותג המוביל - אזורים. משו"פ קיבלה אזורים בעיקר קרקעות - רובן זמינות - שניתן לבנות עליהן 11 אלף יחידות דיור.

 

השבוע התפרסמו התוצאות העסקיות של אזורים לשנות 2003, ואלה מגלות, כי החברה הרוויחה, אף שהייתה זו שנה של שפל עמוק בענף הבנייה.

 

"מתחילת 2004 אני שוב מרגיש שיפור, שלדעתי ילך ויגדל. מחירי הדירות הגיעו לתחתית הבור. תהיה צמיחה - בין היתר בגלל הקיטון ההולך וגובר בהתחלות הבנייה ובמלאי הדירות החדשות המוצעות למכירה".

 

"בגלל זה צפויים המחירים לעלות ובגלל עוד סיבה, שלא מרבים לדבר עליה: הפער בין מדד המחירים לצרכן למדד תשומות הבנייה. ב-2003 ירד מדד המחירים לצרכן ב-1.9%, ואילו מדד תשומות הבנייה עלה ב-2.4%. חברות הבנייה מוכרות לפי מדד המחירים לצרכן ומשלמות לפי מדד תשומות הבנייה. מדובר בפער של 4.3%. זה לא יכול להימשך".

 

אבל המצב היום טוב לחברות הגדולות, כי הקטנות והבינוניות אינן שורדות.

 

"נכון שאין היום הרבה שחקנים בשוק, וזה רק מועיל לנו, אבל בסך הכול תחרות היא לא דבר רע".

 

אפשר לדבר עד מחר על עליית מחירים, אבל מה עם ציבור הקונים? מאיפה הוא יבוא פתאום?

 

"יש גל של עלייה מארצות מערביות, כמו צרפת, ויותר ויותר תושבי חוץ קונים דירות בארץ. נוסף על כך אנשים הרוויחו השנה 30%-20% בבורסה, ועכשיו הם רוצים לממש את הרווחים בהשקעות סולידיות בנדל"ן".

 

ראוי לציין כי סורוקה עצמו ניצל את עליית הבורסה ומימש באחרונה חלק מהאופציות שלו באזורים תמורת 600 אלף שקל.

 

באחרונה הצהירו חברות רבות על הגדלת השקעותיהן בחו"ל. שתי המתחרות הגדולות של אזורים - שיכון ובינוי ואפריקה ישראל - מפנות יותר ויותר משאבים אל מעבר לים, בעוד שהשקעותיהן בישראל הופכות למשניות.

 

"בעצה אחת עם נוחי דנקנר ועם יו"ר החברה שלנו, רוני מילוא, הוחלט שהפעילות שלנו בחו"ל תהפוך למשנית מתוך מטרה לבנות כמה שיותר בארץ", אומר סורוקה. אם בשנה שעברה עמדו התחלות הבנייה של אזורים על 900 יחידות דיור, הרי השנה בכוונתה לבנות 1,200 דירות, כמו בימי השיא בבנייה לפני שבע שנים.

 

סורוקה: "ההנחיה של דנקנר לאזורים היא להכין קרקעות זמינות לבנייה בכל השכונות שבהן ניתן לעשות זאת. כמו כן הוחלט לבצע שורה של עסקאות חדשות, כדי שנוכל לגוון את ההיצע שלנו הן מבחינת היישובים שבהם אנו בונים והן מבחינת סוגי הבנייה.

 

"כך למשל נבנה 130 דירות חדשות בגבעתיים, 600 דירות עם אפריקה ישראל בראשון-לציון, 400 דירות בקריית-ביאליק ו-350 דירות בקריית-אונו. בחו"ל תמשיך החברה להשקיע בשיתוף ג'י-טי-סי (קרדן) במזרח אירופה ובבריטניה".

 

"מאז נמכרה נכסי אזורים, נותרה אזורים ללא הנדל"ן המניב שלה. אבל בקרוב תשתפר במעט התמונה בתחום הזה, שכן אזורים בונה עתה את קניון נתניה יחד עם שיכון עובדים ובקרוב תחל לבנות את קניון אזורים בקריית-אונו לאחר שלוש שנות עיכוב. כמו כן ישנה תוכנית לבנות פארק תעסוקה בן 200 דונם בחדרה".

 

יש סיכוי שנכסי אזורים תחזור אליכם?

 

"לא. אחת הסיבות לכך היא שנוחי לא ירצה עסקה של בעלי עניין עם אזורים".

 

העסקה המפורסמת ביותר שעשתה נכסי אזורים בהנהגת סורוקה הייתה הקמתו של פארק ההיי-טק בקריית-אריה בפתח-תקווה על קרקעות שהיו שייכות לכפר-מלל. לפארק הזה עברו כמה מחברות ההיי-טק הגדולות ביותר בארץ, ובראשן IBM. השאלה הכל-כך מתבקשת: היית בקשר עם אריאל שרון בנושא של אדמות כפר-מלל?

 

"שרון מעולם לא התערב בקטע שלנו. הוא לא התעניין. הוא מעולם לא אמר: תראו לי מה אתם עושים. לא שמעתי מעולם לא ממנו ולא מעמרי שרון (שעל שמו רשומה הנחלה בכפר-מלל). מה ששמעתי בדיעבד, כמו כל עם ישראל, הפתיע אותי".

 

גם אתם הייתם בחגיגת הקרקעות החקלאיות של המושבים והקיבוצים?

 

"כמו כולם גם אנחנו התקשרנו בעסקאות מאוד יפות לבניית אלפי יחידות דיור במושבים ובקיבוצים: מושב כיסלון ליד ירושלים, בקריית-ענבים ובקיבוץ הראל. ברמת-רחל כבר קנינו קרקע מוכנה, אחרי שעו"ד שרגא בירן סיים את כל התהליך. שם אנחנו כבר בונים שכונה".

 

בג"ץ, שהקפיא את החלטת המנהל, הכניס לכם נוקאאוט?

 

"כל הקרקעות האלה אינן של החקלאים, אלא של המדינה, ולמדינה יש בעיה: אין איפה לבנות. מה שיקבלו או לא יקבלו החקלאים לא מעניין אותי, אבל אם לא יהיו קרקעות זמינות, יתרחש אסון מהבחינה הזאת".

 

לעומת אפריקה ישראל ושיכון ובינוי, שהן מעין חברות אחזקה, ממך הורידו את העוצמה עם מכירת איטונג ונכסי אזורים. יכולת היום להיות בעל עמדה הרבה יותר בכירה.

 

"תראה איזה מזל ושכל היה לנו. הצלחנו למכור גם נדל"ן מניב וגם תעשייה ברגע האחרון, לפני ההתמוטטות הגדולה של שני הענפים האלה. אני אישית לא מתגעגע אליהם. אם המצב ישתפר, נשקול שוב לרכוש חברות בתחומים האלה. מצדנו מכרנו בעיתוי הנכון".

 

רבים הפסידו בחו"ל.

 

"הייתה היסטריה לקנות בחו"ל, והיא בהחלט נרגעה. ידעתי שזה יהיה בעייתי בכל מה שקשור למכירה לציבור הישראלי. קשה לנהל מרחוק נכס. עובדה שמכרנו עכשיו 450 דירות בבודפשט, כולן להונגרים. הפסדים בינתיים לא היו לנו בחו"ל, רק רווחים. מכרנו 50% מקניון בוורשה ובית משרדים בבוקרשט עם רווחים של 18 מיליון שקל".

 

למרות הדברים שלך, הבנייה בישראל עדיין אינה מאירה פנים.

 

"הייתה לנו הצלחה אדירה במכירת שכונות מגורים בקריית-אונו, בקריית-אתא ובקריית-ים.

 

ובכל זאת?

 

"יש באמת בעיה בשכונת ברנע באשקלון, שם נשארו לנו קרקעות לבניית 2,000 דירות. עלויות האחזקה של קרקע זו הן אדירות. אשקלון, לדעתי, היא הפספוס הכי גדול של המדינה: עיר חוף יפהפייה עם הרבה קרקע, גם פרטית".

 

ספר קצת על קצב המכירות שלכם.

 

"ברמת-רחל בירושלים אנחנו מוכרים 3-2 דירות בחודש, באשקלון - 4 דירות בחודש, ברחובות החדשה 15-10 דירות בחודש, בקריית-אונו - 30 דירות בשבוע".

 

מדוע אינכם משתלבים בפרויקטים לאומיים?

 

"זה לא מתאים לנו. אלה פרויקטים עם רווחיות מאוד קטנה ושיעורי מימון גבוהים. פרויקטים אלה טובים לקבלנים. לרשות שיכון עובדים עומדת לצורך זה חברת סולל בונה, ולרשות אפריקה ישראל עומדת דניה סיבוס. מי שאין לו חברות קבלניות, אלא עוסק רק ביזמות, אינו יכול להרוויח מכך".

 

אבל הקולגות שלכם, נכסים ובניין, נכנסו לפרויקטים לאומיים.

 

"אז הם נכנסו. אני לא יודע אם זו לא הפעם האחרונה. (הכוונה היא למנהרות הכרמל)".

 

מה השתנה בדרך העבודה מאז עזיבתו של רקאנטי וכניסתו של דנקנר?

 

"המעקב וההתייעצויות נעשו יותר מעמיקים, ההנחיות יותר ברורות, המעורבות גדולה הרבה יותר".

 

לקחתם ראש עיר שבניתם בה בעבר (מגדלי אגם) והפכתם אותו ליו"ר.

 

"לא הכרתי קודם לכן את רוני מילוא, ואני מוכרח לומר שאני ממש מופתע לטובה ונהנה מהעבודה אתו. הוא מאוד נבון וקולט מהר".

 

בגלל הביקושים לקרקעות אתם מוציאים למכירה מגרשים שהיו של שו"פ.

 

"אנחנו חיים במדינה שהקרקע בה היא משאב המצוי במחסור. יש רק שתי חברות עם קרקעות: שיכון עובדים ההסתדרותית ושיכון ופיתוח הממשלתית. יש חברות שרכשו קרקע חקלאית, והמציאות טפחה על פניהן. אנו מוכרים כל הזמן קרקעות בצורה מבוקרת".

 

"זהו חומר גלם, ואיננו רוצים להחזיק במלאים כל כך גדולים. אזורים מתחילה לבנות בכל שנה כ-1,000 דירות בממוצע מתוך 30 אלף התחלות בנייה. מדובר בקצת יותר מ-3%".

 

מה באשר להנפקת אג"ח?

 

"עשינו זאת לפני כמה חודשים. התכוונו לגייס 72 מיליון שקל והגענו ל-162 מיליון שקל. אין לנו בעיות פיננסיות. לנו קל להתחיל כל פרויקט. רוב הפרויקטים שלנו הם בלי ליווי בנקאי".

 

מתי תתחיל עליית מחירי הדירות, ובכמה הם יעלו?

 

"לקראת סוף השנה כבר יעלו המחירים, והם ימשיכו לעלות גם בשנה הבאה. יהיו עליות הדרגתיות שיגיעו עד ל-10%".

 

לקראת ההתאוששות שאתה חוזה, אולי גם אתה תהפוך לעצמאי ותקים חברת נדל"ן? הרי יש לך הרבה ותק וניסיון.

 

"אני הקמתי את החברה הכי טובה עם המוניטין הכי טוב. אני רואה עצמי כשותף מלא. אני מתאמץ ופועל בה כאילו זו חברה שלי".

 

ולבסוף: אינך חושש שנוחי דנקנר ירצה להחליף אותך?

 

"נוחי דנקנר, רוני מילוא ואני עובדים בהרמוניה מלאה".