רונן ג' ומשפחתו מתגוררים בשכירות בירושלים. לאחרונה הצטרפו לקבוצה של כ-25 משפחות, שרכשו יחדיו דירות בפרויקט בשכונת הר-חומה. מדובר בתופעה חדשה, שזוכה לעידוד מצד הקבלנים: חבר מביא חבר לקנייה משותפת של דירות בשכונה מסוימת, ויחד הם מקבלים הטבות במחירים, בתוספות לדירה ובתנאי המשכנתא. לקבוצה יש כוח רב במשא ומתן מול הקבלן, שיתקשה לוותר על ההזדמנות - לנהל משא ומתן אחד ולמכור עשרות דירות בבת-אחת. עיסקה משתלמת לשני הצדדים.
לדברי רונן, הוא שמע על התארגנות הקבוצה ממשפחות אחרות בשכונה שלו, והחליט להצטרף מאחר שאלה אנשים שהיה רוצה כשכנים - זוגות צעירים ומשפחות מהמגזר הדתי-לאומי, שחלקם הגדול מכיר עוד מישיבת ההסדר. לדבריו, לא היה רוצה להתגורר בבניין אחד עם שכנים שאינם דתיים, העלולים להדליק מוזיקה בקולי קולות בשבת. כשיש מכנה משותף בין הדיירים סביר יותר להניח כי יתקיימו תנאי שכנות טובים ונעימים יותר", הוא אומר.
מארגני הקבוצה ביצעו סקר שוק באזור ובחרו לבסוף בפרויקט נוף-הרודיון של חברת רמט. ההטבות שניתנו להם כקבוצה, הפכו את הרכישה לכדאית מאוד: מלבד העובדה שידעו מראש מי יהיו השכנים, הם קיבלו הנחה במחיר ומפרט טכני המותאם לדרישותיהם, שכלל הכנה לסוכה במרפסת, מעליות שבת, כיורים כפולים וכיור לנטילת ידיים.
לא מדובר רק בציבור הדתי. קבוצה של 25 משפחות, כולם יוצאי חיל-האוויר, מנהלת בימים אלה משא ומתן מתקדם לרכישת דירות בפרויקט מגדלי-חוגי בשכונת פסגת-אונו שבקריית-אונו. הקבוצה אמורה לקבל על רכישת הדירות הנחה משמעותית במחיר וציוד חשמלי מקיף, הכולל גם טלוויזיות עם מסכי פלסמה משוכללים.
הקבוצה כמקדם מכירות
מסקירה שערכנו בקרב קבלנים מסתבר כי התופעה התחזקה מאוד בשנה האחרונה. רוב-רובן של הקבוצות הן מקרב המגזר הדתי-לאומי, אולם לאחרונה הצטרפו לגל גם רוכשי דירות מהציבור החילוני, וכן קבוצות של יהודים מחו"ל - בעיקר מצרפת. רוב הקבלנים מעניקים לקבוצות הנחות או תוספות, אך יש גם קבלנים החוששים שמתן הטבות לקבוצה יפגע ביחסים עם רוכשים המעוניינים לרכוש את דירתם כיחידים.
רן בן-אברהם, מנהל השיווק של קבוצת צמח-המרמן, מספר כי 80% מהדירות בפרויקט גינות-שמואל שבנתה החברה בשכונת הר-חומה בירושלים נמכרו על הנייר" לקבוצה של כ-30 משפחות מהמגזר הדתי-לאומי. מה שמעניין", אומר בן-אברהם, הוא ששאר הרוכשים בפרויקט הגיעו בגלל אותה קבוצה, ובגלל רצונם להצטרף למרקם החברתי שנוצר בפרויקט. בסופו של דבר הקבוצה הזו שימשה כמקדם מכירות".
"עד לאחרונה אנשים ישבו על הגדר", מסביר יוחנן אס, סמנכ"ל רשת התיווך רימקס, אבל בשנה האחרונה הם הבינו שהריביות הנמוכות, המחירים האטרקטיביים והתוספות למפרט שהקבלנים מוכנים לתת הם הזדמנות בלתי חוזרת. לכן הם מתארגנים יחד ככוח קנייה. רוב הקבוצות כוללות אנשים בגילאי 30-40 שרוכשים את הדירה הראשונה שלהם או משפרים את תנאי הדיור הקיימים. הקבלנים לרוב לא יכולים לסרב לכזו קבוצה. הם מבצעים שיקולי רווחיות - מכירה מהירה מול תשלום ריביות לבנק המלווה את הפרויקט.
לרוב הם מחליטים להוריד את מחיר הדירה לקבוצה כולה, ולו גם במחיר של רווחיות נמוכה יותר".
גם שוק המשכנתאות מחזר אחרי הקבוצות הללו. דודי מייזליק, מנהל השיווק של בנק אדנים למשכנתאות, מספר כי כבר ליווה קבוצות כאלו בירושלים, רעננה, פתח-תקווה וגבעת-שמואל. לדבריו, הבנק מעניק לקבוצות הנחות בריביות המשכנתא ובעמלות.
החילונים קונים בגלל החברות
הקבוצות המתארגנות במגזר החילוני הן בדרך כלל קטנות יותר מאשר במגזר הדתי, וכוללות 34 משפחות. עם זאת, אצל החילונים רווחת יותר התופעה של ייזום על יד קבוצות: ארגון קבוצה בת עשרות חברים הניגשת במשותף למכרז על הקרקע ולאחר מכן שוכרת מנהל פרויקט וקבלן מבצע. כך נבנו מספר פרויקטים בתל-ברוך שבתל-אביב ובקיסריה. עם זאת, המטרה כאן היא בעיקר הוזלה של הדירות, ופחות יצירת מרקם חברתי מסויים.
המציאות הראתה כי פרויקטים רבים שנבנו במסגרת כזו נקלעו לעיכובים ובעיות שונות, כמו פשיטות רגל של הקבלן המבצע, חריגות מהותיות מהתקציב הראשוני שהוצג לחברים וסכסוכים בין חברי הקבוצה. בנוסף, הקבלן המבצע אינו מחוייב לחוק מכר דירות, המעניק לרוכשים אחריות של שבע שנים על הבניין, אלא לשנת בדק בלבד.
לדברי סגן ניצב מס הכנסה לשעבר, רו"ח עו"ד אודי ברזלי, שיטה זו עדיין כדאית, בגלל הקטנתם וביטולם של חלק מרכיבי מחיר הדירה הסופי והוצאות המימון. השיטה הזו מקטינה את הסיכון הכלכלי ומביאה לחסכון במסים, הוא טוען.
אלא שבפועל, רכישת דירות מקבלן כקבוצה קלה יותר לביצוע. בחברת בוני-התיכון טוענים כי קיימים הבדלים מהותיים בין המגזר הדתי והחילוני ברכישת דירה בקבוצות. לטענת החברה, הקבוצה החילונית חוברת בעיקר על בסיס חברתי - מספר זוגות של חברים המבקשים לרכוש יחידות דיור באותו פרויקט או שכונה. בחלק מהמקרים תהיה הקפדה על רכישת יחידות באותו פרויקט אך לא באותו בניין - כדי לא לערב יחסי שכנות (שעלולים להיות בעייתיים) וחברות.
לעומת זאת, במגזר הדתי-לאומי הקבוצה אינה מתארגנת על בסיס חברות. האינטרס בהצטרפות לקבוצה הוא בעיקר כלכלי, ומונע מהרצון להתגורר בחברת דתיים-לאומיים.
הקבלנים: לא כולם מסכימים
אודי הררי, סמנכ"ל השיווק של חברת חפציבה, אומר שרכישת הדירות על ידי הקבוצה מתבצעת לרוב במהלך השנה הראשונה לבנייה או על הנייר", כשמחירי הדירות נמוכים בהשוואה לשלבי הבנייה המתקדמים. לדבריו, היתרון לקבלן במכירה בשיטה זו טמון בעובדה שהיא מאפשרת לו לאזן כבר מהתחלת הפרויקט את תזרים המזומנים שלו, כך שהוא יכול לרכוש חומרי בנייה על חשבון הכספים שקיבל ולא על חשבון כספים שיקבל בעתיד ממכירת הדירות.
עם זאת, לא כל הקבלנים חושבים שמכירה לקבוצה היא כדאית. כך, למשל, שלמה דוד, מבעלי חברת יובל-אלון, מחברות הנדל"ן הגדולות בצפון הארץ, טוען כי החברה אינה דוגלת במתן הטבות ותנאים מפליגים לרוכשים בשיטת הקבוצות, ואינה נענית לבקשתן של קבוצות אלו, שכן התופעה גורמת לתחושת מרמור וקיפוח בקרב שאר דיירי הפרויקט, העתידים להתגורר באותו בניין יחדיו לאורך שנים רבות".
לדבריו, לחברה פנתה קבוצה של 5 משפחות שהיו מעוניינות לרכוש יחדיו דירות בפרויקט שער-הטכניון ברמות-יצחק שבחיפה - אך היא סרבה להעניק לקבוצה מחירים מועדפים, לאור מדיניותה שלא להפלות בין לקוחות.
גם חברת מנרב-פרוייקטים, הבונה את פרויקט הגבעה-הירוקה ברמת בית-שמש א', סירבה לא מזמן להעניק הטבות לקבוצות. לדברי אבי ביתן, מנהל השיווק של החברה, קבוצה חילונית מירושלים שביקשה לקנות שש דירות בפרויקט קיבלה מפרט טכני משודרג - אך לא הנחה במחיר.