לוקחים משכנתא? הבנק בודק אתכם

אחרי איזה לקוחות מחזרים הבנקים למשכנתאות, למי הם יהיו מוכנים להציע יותר הטבות והנחות, ולמי הם יסרבו לתת משכנתא?

מי שעומד לקנות דירה ולקחת משכנתא נוהג בדרך כלל לעשות סקר שוק בין בנקים למשכנתאות, לבחון אילו תנאים מציע כל בנק ולבחור בבנק שמציע את התנאים הטובים ביותר. הסיבה ברורה: עיסקת לקיחת משכנתא היא בדרך כלל העיסקה הגדולה ביותר שאדם מבצע בחייו, ולכל תנאי מתנאיה יש משמעות כלכלית רבה. ההבדלים בין ההצעות של הבנקים השונים עשויים לנוע בין אלפי שקלים להרבה יותר מכך.

 

הנטייה של הצרכנים לדלג בין הבנקים ולבחון הצעות, לצד התחרות העזה בין הבנקים, יצרו אווירת שוק בענף המשכנתאות. נוצר הרושם, שכל לקוח שיעז להתמקח ישיג הטבות משמעותיות מהבנק.

 

אף כי באופן כללי מומלץ להתמקח, לא תמיד שיטה זו תניב את אותן תוצאות. רוב הלקוחות נוטים לשכוח שלעיסקה יש גם צד שני - הבנק. גם עבור הבנק מדובר בעיסקה גדולה, והוא שואף לצמצם למינימום את הסיכון שההלוואה לא תוחזר במלואה. לכן, הבנק מנסה לדוג את הלקוחות הטובים ביותר.

 

אחרי הלקוחות האלה הוא יחזר, עבורם הוא יהיה מוכן להתגמש, להם להציע הטבות כמו ריבית מועדפת והנחות על העמלות הכרוכות בפתיחת תיק ההלוואה. עבור הלקוחות שנחשבים פחות טובים הבנק יילך כברת דרך קצרה יותר, ובמקרים קיצוניים אף יסרב לתת להם משכנתא.

 

ההיגיון מאחורי השיטה פשוט: הבנקים מעוניינים בלקוחות שבעת ביצוע העיסקה נראה כי הם יתמידו לשלם את ההלוואה, עד לסילוקה הסופי, ולא ייכנסו לחובות ולפיגורים בהחזר המשכנתא. תנאי ההלוואה משקפים בין היתר את הסיכון הקיים במתן האשראי ללווה הספציפי.

 

הבנקים לא אוהבים לחשוף את מערכת הסינון הזו, אבל היא קיימת. הכרת הקריטריונים שלפיהם בודקים הבנקים את הלקוחות תסייע למי ששוקל לבקש משכנתא לתכנן את צעדיו, לדעת מהו כושר המיקוח שלו ומה הסיכוי שבקשתו למשכנתא תיענה בחיוב.

 

פרופיל הלקוח המועדף

 

דודי מייזליק, מנהל השיווק של בנק אדנים למשכנתאות, מונה את הקריטריונים העיקריים שבוחנים הבנקים:

 

מטרת ההלוואה: רכישת נדל"ן למגורים נחשבת למטרה חיובית וטובה. גם רכישת נדלן לצורכי השקעה וביסוס המעמד הכלכלי נחשבת בעיני הבנק למטרה חיובית.

 

יכולת ההחזר של ההלוואה: הבנק מבקש לבדוק את היכולת העתידית של הלקוח הפוטנציאלי לשלם את ההלוואה. לשם כך, הוא בוחן את תלושי השכר של הלקוח או את דו"ח השומה שלו. הפרמטרים החשובים שהוא בודק הם מקצועו של הלקוח, תפקידו בארגון, מקום העבודה שלו, הענף שבו הוא עובד וגובה הכנסתו.

 

ברוב המקרים הבנק מעדיף לקוח בעל מקצוע או תפקיד הנחשב מבוקש בשוק, אבל גם יציב - למשל, רואה חשבון או עורך דין. חשוב שהלקוח יהיה בעל משכורת קבועה וישנה עדיפות לעובדים במקום עבודה יציב וגדול - למשל, משרד ממשלתי או חברה גדולה וותיקה.

 

דבר חשוב נוסף שבודק הבנק הוא היחס בין הכנסות הלקוח לגובה ההחזר החודשי של ההלוואה. "הכנסות הלווים חייבות להיות גבוהות פי 4-3 מההחזר החודשי", מסביר מייזליק. "ככל שהיחס בין ההכנסה החודשית לסכום ההחזר גבוה יותר, יכולת הלווה להחזיר את ההלוואה לאורך זמן תהיה טובה יותר".

 

אם הכנסת הלווים (שני בני הזוג) אינה מגיעה לפי 3 מגובה ההחזר החודשי, יש סיכוי שהבקשה למשכנתא תידחה.

 

שווי הבטוחה: בכל הלוואת משכנתא, משעבד הלווה נכס כלשהו - לרוב דירה, בית או מגרש - המשמש כבטוחה להבטחת החזר ההלוואה. ברוב המקרים, הנכס המשועבד הוא הנכס שעבורו נלקחה ההלוואה, כלומר - הדירה שאתם רוצים לרכוש. אם לא תעמדו בהחזרים, הבנק יוכל למכור את הדירה כדי להחזיר לעצמו את ההלוואה.

 

הבנקים מעדיפים שגובה ההלוואה לא יעלה על 60% משווי הנכס המשועבד (שווי הדירה נקבע לפי הערכת שמאי הבנק ולאו דווקא לפי השווי שבו נקנתה הדירה). כך, אם הלווה לא יעמוד בהחזרים, הבנק יוכל לממש את הנכס, והתמורה תכסה את יתרת ההלוואה ואת הוצאות ריבית הפיגורים - אפילו אם מחירי הנדל"ן ירדו במשך שנים, כפי שקרה בשנים האחרונות. במקרים חריגים, הבנק מעניק משכנתא גם כשהיא גבוהה מ-60% משווי הנכס המשועבד, בהתאם לבטוחות נוספות שהלקוח מעמיד (למשל, דירת ההורים).

 

טיב הבטוחה: הבנק שואף שהנכס שמשמש כבטוחה יהיה כזה שניתן למכור בקלות אם הלקוח לא עומד בהחזרים. אם הנכס אינו אטרקטיבי, הבנק עלול להיתקל בקשיים למכור אותו. קריטריון מרכזי שלפיו קובע הבנק את טיב הנכס הוא מיקומו. הבנקים מעדיפים אזורים שבהם יש ביקוש יציב לדירות, כמו איזור המרכז.

 

לעומת זאת, יש בנקים שידחו בקשה למשכנתא לצורך רכישת דירה מעבר לקו הירוק. הסיבה: חשש שלא יצליחו למכור את הדירה אם הלקוח לא יעמוד בהחזר, וכן חשש שערך הדירה יירד ומכירתה לא תכסה את החוב.

 

קריטריונים נוספים שעל פיהם נקבע טיב הנכס הם הקומה שבה נמצאת הדירה (במקרה שאין מעלית), הנוף והתוספות המיוחדות בדירה ובבניין (חניה, חדר כושר, מעלית, ג'קוזי).