המשכנתא שלא נגמרת

אחרי שנים ששילמתם לבנק על המשכנתא, אתם חייבים יותר כסף ממה שלקחתם. זה קורה בגלל שיטת חישוב הריבית, ותתפלאו - יש מה לעשות

לקחתם משכנתא, גירדתם כסף מכל מי שאפשר, ובמאמץ רב אתם עומדים בתשלומים החודשיים לבנק. אז איך יתכן שהחוב שלכם לבנק רק עולה משנה לשנה? יתכן מאוד - והאשמה מוטלת על שיטת החישוב.

 

אל תמהרו לכעוס על הבנקים בגלל שהחוב שלכם עולה - תמיד אפשר למצוא מספיק סיבות מוצדקות אחרות כדי לכעוס עליהם. בעזרת דודי מייזליק, מנהל השיווק של בנק אדנים למשכנתאות, ננסה להסביר את השיטה. כך או כך, בכל שיטת חישוב, אחרי תום התקופה שנקבעה להחזר החוב - המשכנתא תיגמר.

 

איך זה עובד?

 

לקחנו לדוגמה הלוואה של 400 אלף שקל ל-20 שנה, צמודה למדד ונושאת 5% ריבית בשנה, שנלקחה ב-1.1.96. בסיום שנת 1996, אחרי שהחזרתם לבנק כ-30.7 אלף שקל, מהם 11.6 אלף שקל על חשבון קרן ההלוואה ו-19.1 אלף שקל על חשבון הריבית - אתם חייבים לבנק 274 אלף שקל.

 

בסיום שנת 2000, חמש שנים אחרי שלקחתם משכנתא, והחזרתם כבר 187 אלף שקל (מזה 78 אלף שקל על חשבון הקרן ו-109 אלף שקל על חשבון הריבית) אתם חייבים 10,000 שקל יותר מאשר 4 שנים קודם לכן - 437 אלף שקל.

 

נכון ליולי 2003, שמונה שנים וחצי אחרי שלקחתם הלוואה, כבר החזרתם לבנק 342 אלף שקל (מזה 158 אלף שקל על חשבון הקרן ו-148 אלף שקל ריבית), אתם חייבים סוף סוף פחות מאשר בהתחלה - 387 אלף שקל. אז הקרן ירדה ב-13 אלף שקל בשמונה שנים וחצי - אחרי שהחזרנו 342 אלף שקל! נראה מטורף, אבל זו השיטה.

 

למה זה קורה?

 

איך יתכן שמשלמים בכל חודש משכנתא ואחרי שנים סכום ההלוואה גבוה מאשר בהתחלה? מהי שיטת החזרי החישוב? מייזליק אומר, כי העלייה בסכום שאתם חייבים לבנק בשנים הראשונות לחיי המשכנתא נובעת מאופן חישוב ההחזר החודשי. לוח התשלומים של ההלוואה (שנקרא לוח שפיצר) עומד בבסיס מרבית המשכנתאות במשק.

 

על-פי נוסחת שפיצר נקבע החזר חודשי קבוע לכל אורך ההלוואה, שהוא צמוד למדד. למשק בית חשוב שההחזר החודשי יהיה קבוע, כי זה מקל על התכנון הפיננסי ועל היכולת להתחייב לטווח ארוך.

 

כל תשלום חודשי מורכב מתשלום על קרן ההלוואה (הסכום שלקחתם מהבנק) ועל ריבית ההלוואה. היחס בין מרכיב התשלום על הקרן למרכיב התשלום על הריבית משתנה לאורך חיי ההלוואה. בשנים הראשונות מרכיב הריבית הוא מהותי יותר, ובסיום ההלוואה הגלגל מתהפך ומרכיב הקרן הופך לדומיננטי.

 

במחצית חיי ההלוואה, היחס בין החזר הריבית להחזר הקרן משתווה. לדוגמה: בהלוואה של 100 אלף שקל ל-25 שנה בריבית של 5%, ההחזר החודשי הקבוע הוא 585 שקל. בחודש הראשון הריבית תהיה 72% מההחזר והקרן רק 28%.

 

אחרי 12 שנה - במחצית חיי ההלוואה, ההחזר יהיה זהה בקרן ובריבית (לפני הצמדה למדד). בסיום התקופה, אחרי 24 שנה, מרבית הריבית יהיה זעום (5%) וההחזר על הקרן יהווה 95% מההחזר החודשי.

 

אופן החישוב הזה יגרום לכך שבתום השנה הראשונה ללקיחת המשכנתא, בהנחה שהמדד יעמוד על 0%, אחרי שהלווה שילם לבנק 7,020 שקל, יתרת ההלוואה ירדה ב-2,062 שקל בלבד. לרוע מזלו של הלווה, שאם לא מכיר את השיטה יחשוב שדפקו אותו - התאמת שיעור עליית המדד תגרום לעלייה בסכום שהוא חייב לבנק - שיהיה גבוה יותר מהסכום שלקח בהתחלה.

 

התשלומים השוטפים לא מספיקים לכסות את ההצמדה למדד. כך למשל בדוגמה הקודמת, מדד שנתי חיובי של 3% יגדיל את הקרן ב-3,000 שקל ל-103 אלף שקל. במסגרת תשלומי המשכנתא באותה שנה, החזיר הלווה רק כ-2,000 שקל מהקרן - כ-1,000 שקל פחות מעליית המדד באותה שנה.

 

אז מה לעשות?

 

מייזליק אומר, כי הדרך להתמודד עם התופעה היא בעיקר באמצעות הגדלת ההחזר החודשי, למי שיכול לעמוד בכך. אפשר לקחת הלוואה שלא מבוססת על לוח שפיצר, אלא על חלוקת קרן ההלוואה לתשלומים קבועים וזהים על פני מספר חודשים.

 

במקרה כזה - ההחזר החודשי הקבוע על חשבון הקרן יהיה 333 שקל, וההחזר החודשי הראשון יעמוד על 750 שקל (במקום 585 שקל בדוגמה הקודמת, המבוססת על לוח שפיצר).

 

ככל שתקחו הלוואה לזמן קצר יותר, מרכיב הקרן בכל תשלום גבוה יותר - והיתרה שאתם חייבים לבנק תקטן במהירות גדולה יותר.

 

קיצור תקופת ההלוואה משנה את גובה ההחזר החודשי - ירידה מ-20 ל-19 שנה בהלוואה של 400 אלף שקל, מקטינה את ההחזר החודשי ב-80 שקל. בכל אופן, צריך להקפיד לבחור מסלולים שמאפשרים פירעון מוקדם של המשכנתא ללא קנס, ושזה יצוין במסמכים במפורש.