נדל"ן חרדי בפריפריה: פרופיל

בעשור האחרון מואץ תהליך הבניה של ישובים ושכונות חרדיות באזורי הפריפריה. מה מוביל אותם לשם?, מהו תהליך האכלוס? ובמה שונה הדירה החרדית מהדירה החילונית?

"שתי תעלומות יש בעולם החרדי", מספרים בבני-ברק, "האחת, מהיכן מוצא החרדי כסף לחתן את כל ילדיו, על כל ההוצאות הכרוכות בכך, והשנייה, מהיכן הוא מוצא את הכסף לרכוש דירה?"

 

י', אברך בן 25, נשוי ואב ל-3, מקבל קצבה של 1,500 שקל בזמן לימודיו בכולל. אשתו, גננת במקצועה, מרוויחה כ-3,000 שקל. בני הזוג רכשו זה מכבר דירה בשכונה החרדית רמת בית שמש א'. איש מבני הזוג אינו בן למשפחה אמידה וסכום הבסיס שהיה להם לרכישת דירה, קטן בהרבה ממה שדורשים הבנקים למשכנתאות מלווים פוטנציאליים.

 

ירושלים ובני-ברק היוו מאז ומעולם את מוקדי הריכוז העיקריים של האוכלוסייה החרדית. עם הגידול הדמוגרפי והצפיפות המתגברת  בערים הללו, התפתחה בעשור האחרון מגמת נדידה מהערים לישובים ושכונות בפריפריה, המותאמות לצרכי המגזר. השכונות הללו מותאמות למגזר החרדי הן מבחינה מבנית והן מבחינת מוסדות הציבור.

 

על לוח מודעות בבני-ברק, בין מודעה על "מהו ביטול תורה", פשקאוויל ביידיש וגיוס תרומות לנזקקים, תלויה גם מודעה על הקמתה של "שכונה חדשה לבני תורה". בימים אלה משווקת שכונה חדשה ("אלעד עלית"), השביעית במספר, ביישוב החרדי אלעד.

 

בכל חודש נוספת כיתת לימוד חדשה

 

היישוב, הנמצא בסמוך לפארק נחשונים באזור ראש העין, הוקם לפני כ-7 שנים. כיום הוא מאכלס כ-25 אלף תושבים חרדים. על פי קצב הגידול הנוכחי, יכפיל את עצמו מספר התושבים תוך שנים אחדות, ובקרוב יהפוך היישוב לעיר. בשכונת זוגות צעירים חרדית ממוצעת, נולדים מדי חודש 30 תינוקות. "בכל חודש נוספת כיתת לימוד חדשה", אומר אחד התושבים.

 

 

הישוב אלעד, המאכלס בעיקר יוצאי בני-ברק, הוא רק דוגמא אחת ממספר ישובים חרדיים המאכלסים זוגות צעירים חרדיים ה"מהגרים" מהעיר לפריפריה. היישוב מודיעין- עלית, או בשמו המקורי "קריית ספר", הוא הישוב הגדול ביותר, ומאכלס למעלה מ-30 אלף תושבים, רובם יוצאי שכונות חרדיות מירושלים. הישובים ביתר-עלית, רמת בית שמש א' ורמת בית שמש ב', מהווים גם הם מעוז חרדי מובהק והבנייה בהם נמשכת ומתפתחת עם גידול האוכלוסין, כמעט ללא קשר למיתון ולשפל בענף הנדל"ן. 

 
כדאיות המעבר לפריפריה - פחתה

 

אלא שהמגמות בשוק הנדל"ן החילוני משפיעות בכל זאת גם על המגזר החרדי. נתי כהן, ממשרד "פרסום חן" אחראי לשיווקן של רוב  הדירות שנמכרות כיום לחרדים. לדבריו, ביטול המענקים לרכישת דירות בפריפריה, שנעו בין 40 ל-80 אלף שקל, הפחיתו את רכישת הדירות החדשות בפריפריה. "ביטול המענקים צמצם את הפער המשמעותי בין העיר לפריפריה, דבר שדירבן את החרדים להישאר בעיר ולהסתפק ברכישת דירה מיד שנייה. צריך לזכור כי מעבר לדירה חדשה כרוכה גם בתקופת ביניים של מגורים בשכירות", מציין כהן. לדבריו, הדבר הוביל לעליית מחירי דירות בשכונות "מתחרדות", כמו שכונת רמות א' בירושלים. דירת 3 חדרים, שניתן עד לא מזמן לרכוש ב- 110 אלף דולר, תעלה היום כ-150 אלף דולר.

 

טווח מחירי הדירות במגזר החרדי שונה גם הוא מהמגזר החילוני. מדובר בשוק סגור המתנהג באופן שונה. מצד אחד, מתבצעת רכישת דירות במאסות גדולות ובתאום מראש עם הקהילה, כבר בשלבי המכרז."ל-80% מהדירות יש קונים כבר בשלב המוקדם", מספר נתי כהן. מצד שני, מחירי הדירות נמוכות יותר ולא בהכרח בגלל איכות בניה נמוכה יותר.

 

דירת 3 חדרים במודיעין תעלה 130 אלף דולר, בעוד שבמודיעין-עלית , מרחק 4 דקות נסיעה, תעלה אותה דירה רק 90 אלף דולר. "יש חברות בנייה שיעדיפו ללכת על מכירה בטוחה ומאסיבית במחירים נמוכים יותר. הן יסתפקו ברווח נמוך יותר על כל דירה אבל יזכו במחזור מכירות גדול", מסביר כהן.

 

הפער במחירי הדירות נובע לעיתים ממפרט בנייה נמוך המוזיל את הוצאות הבנייה, וכן מכוחות השוק הרלוונטים. הקבלן שבנה בניין בשכונה חרדית יוכל למכור בו דירות אך ורק למגזר החרדי, מה שמצמצם את הביקוש. לכן השכונות הללו מוקמות כמעט בהזמנה, כאשר ברור שיש קונים שהתארגנו בצורה מסודרת במסגרת קהילתית. 

 

הזרם החרדי קובע היכן תגור

 

המעבר מן העיר לפריפריה אינו עניין של מה בכך. האדם החרדי קשור בטבורו לסביבה ולקהילה, למוסדות החינוך, לרבנים ולטקסים המאפיינים את הסביבה החברתית אליה הוא משתייך. ברחוב החרדי מרבים לצטט שני כללים כנגד שינויים: "כל המשנה ידו על התחתונה" ו"חדש - אסור מן התורה". שני הביטויים הללו מהווים עיקרון בסיסי ביחס לחיים נכונים. צריכה להיות סיבה מוצדקת לכל שינוי, על אחת כמה וכמה כשמדובר בהעתקת מקום מגורים.

 

"במקרים רבים תעדיף משפחה להישאר בדירה קטנה, ובאזור צפוף, למרות הצפיפות, כדי להיות קרובים למרכז הרוחני של הזרם אליו הם משתייכים", מספר נפתלי קופרמן, המתמחה בהשקעות נדל"ן במגזר החרדי. "גם נושא החינוך מאד חשוב. לעיתים הם יעדיפו להישאר בעיר רק כדי שיוכלו לשלוח את הילדים לתלמוד תורה (מוסד הלימוד עד גיל 13) הטוב ביותר".

 

החלוקה הבסיסית של הקבוצות ברחוב החרדי היא חלוקה בת מאתיים שנה של חסידים וליטאים. אותה חלוקה מוצאת את ביטויה גם בתחום השקעת הנדל"ן במגזר החרדי. עם פרסום מכרז מטעם המדינה להקמת שכונה או ישוב חרדי, נוצר חיבור בין הקבלן שניגש למכרז לבין עמותה המייצגת ציבור מסוים במגזר החרדי.

 

וועדת האיכלוס מחליטה

 

העמותה מוקמת לצורך בנייה ואכלוס השכונה. בראש עמותה כזאת יעמוד רב, לרוב ראש ישיבה, הנחשב לאוטוריטה בקהילה. תפקידה המרכזי של העמותה הוא אכלוס השכונה על ידי הציבור הרלוונטי. לצורך כך מקימה העמותה את וועדת האיכלוס, המורכבת מבוגרי ישיבת הרב, ואשר תפקידה הוא לברור ולבחון היטב את המועמדים לאיכלוס השכונה.

 

המועמדים לאיכלוס נבדקים "בציציות": מה מעמדם, כמה זמן הם בעלי תשובה, מה ייחוסם המשפחתי, עד כמה הם מקיימים את אורח החיים כהלכתו. מפשפשים בעברם ובודקים את מידת אדיקותם. "להבדיל מהעיר, שבה אתה יכול לבחור לאיזה מוסד לשלוח את ילדך, בפריפריה אין מבחר. אותם מוסדות משרתים את כל האוכלוסיה. לכן אנשים מוכנים להיבדק היטב מתוך הנחה שאחרים נבדקים באותו האופן", מספר קופרמן.

 

חברת הנדל"ן היזמית תעסיק, לצורך שיווק הפרוייקט, מנהל שיווק המתמחה בשיווק דירות לאותה קבוצה במגזר החרדי, ואשר מכיר את צרכיה. כך מוצאים איש מכירות המתמחה בשיווק לזרם הליטאי והספרדי, ואיש מכירות המומחה לזרם החסידי, על כל תתי-הקבוצות שבו.

 

הדירה החרדית

 

אורח החיים החרדי מצריך התייחסות שונה ברמת תכנון דירות המגורים ומוסדות הציבור. זאב שכטר, מנהל השיווק של שכונת אלעד-עלית מסביר: "חשוב להבין שאנחנו מדברים על משפחות של מינימום 8 נפשות, הגרות בבית אחד ומנהלות שגרת חיים חרדית. יש לכך משמעויות תכנוניות, כמו למשל, מטבח גדול יותר. הסלון, שהוא מדורת השבט של המשפחה החילונית מצטמצם למימדים קטנים יותר".

 

במשרד הבינוי והשיכון יש הנחיות תכנוניות ברורות בנוגע לדירה החרדית. כך לדוגמא בכל בניין חרדי תהיה מרפסת סוכה, כלומר מרפסת חשופה לגמרי, שאין דבר שמכסה עליה, גם לא בגובה של שתי קומות מעל. "דירה שאין לה מרפסת סוכה, הסיכויים למכור אותה אפסיים", מסביר נפתלי קופרמן. כיור השירותים בדירה יהיה מחוץ לחדר השירותים, כדי שתתאפשר תפילת נטילת הידיים במקום שאינו טמא. בנוסף, מערכת אינסטלציה לכיורים נפרדים, נישה לצד דלת הכניסה לתליית מעילים ומגבעות. תנאי חשוב הוא אופציית ההרחבה לחדר נוסף, המעוגנת בתוכנית הבנייה, למצב בו תגדל המשפחה. באופן כללי קיימת העדפה למספר חדרים על פני גודלם.

 

מיקוואות במקום קולנוע

 

מוסדות הציבור גם הם שונים בתכלית. לא קיימים בשכונה חרדית מוסדות כמו תיאטרון או קולנוע, ספריה שאינה תורנית, בתי ספר תיכוניים או מתנ"סים. תחת זאת יוקמו יותר בתי כנסת, מיקוואות ובתי ספר נפרדים לבנים ולבנות. ממשרד הבינוי והשיכון מבהירים כי מבחינה תקציבית מדובר באותו תקציב לו זוכה שכונה חילונית, אלא שהוא מחולק אחרת, כך שישרת טוב יותר את הקהילה החרדית.

 

רכישת הדירה בקרב הציבור החרדי היא יותר מאשר השקעה כספית בנכס. מדובר באבן דרך משמעותית באורח החיים החרדי, בייחוד כשמדובר בזוג צעיר. מדובר בסמל ליציבות וקיום חיי משפחה וקהילה כדרך ההלכה. "הציבור החרדי מונע מעצמו מותרות על מנת לחסוך שקל לשקל, כדי שיוכל לסייע לזוג הצעיר לרכוש דירה", מסביר נתי כהן. עם זאת, מדובר בסכומים התחלתיים נמוכים בהרבה ממה שנדרש מרוכשי דירות במגזר החילוני. כך או כך, אם אינכם חרדים אך התקנאתם במחירים הנמוכים שהם משלמים, הסיכוי שלכם לרכוש דירה בישובים החרדים החדשים שואף לאפס. אלא אם כן תחזרו בתשובה.