אז מי בעל הבית?

לפי החלטת ממשלה, ב-2005 יירשמו מאות אלפי דירות בבעלות מינהל מקרקעי ישראל על שם רוכשיהן המשמעות: החוכרים יהפכו לבעלים

מהפכת 2005: כל הדירות המוחכרות על-ידי מינהל מקרקעי ישראל יירשמו בטאבו בבעלות פרטית של רוכשיהן. כך עולה מהחלטת הממשלה. המשמעות: מאות אלפי דירות המוחכרות ורשומות כיום על שם המינהל, יירשמו בלישכת הרישום (הטאבו) על שם רוכשיהן. זו אינה סתם רפורמה, אלא מהפכה ממש בעולם הנדל"ן בישראל, אומרים בלשכת שמאי המקרקעין.

 

ממצאי סקר שערכו בלשכת השמאים מגלה עובדה מדהימה: 73% מבעלי הדירות הרשומות על שם המינהל, אינם יודעים כלל את ההבדל בין רישום כזה לרישום פרטי. 24% אף סבורים, כי הזכויות המשפטיות של דירות מינהל עדיפות על רישום פרטי - מה שלא ממש נכון.

 

מה ההבדל ברישום?

 

ננסה להסביר קודם כל את ההבדל בין דירה הרשומה במינהל לבין דירה הרשומה בטאבו בבעלות פרטית. הזכות המועדפת מבחינה משפטית היא זכות הבעלות הפרטית. רוכש דירה כזו מבטיח לעצמו יתרון וגמישות לעשות בנכס כרצונו (לפי חוקי תיכנון ובנייה), ואינו זקוק לאישורים והסכמות של צד שלישי (כמו המינהל). כלומר, בעל הדירה יכול למשכן את הזכות שלו בנכס, למכור את הנכס, או להעניקו במתנה. הדירה היא 100% בבעלות פרטית, חד וחלק.

 

93% מהקרקעות בישראל רשומות על שם המינהל, מסיבות היסטוריות של מניעת השתלטות גורמים עויינים. לכן, מרבית הדירות בישראל אינן בבעלות פרטית של רוכשיהן, אלא בבעלות המינהל. רוכש דירות נהנה מזכות חכירה בלבד, תמורת דמי חכירה או היוון לתקופה ארוכה, ובכפוף לתנאים סטנדרטיים של החוכר (המינהל).

 

מכאן, שהדירה כבר אינה 100% בבעלות פרטית. יש לבקש את הסכמת המינהל לשיעבודה, למכירתה ולתוספת בנייה. המינהל דורש על כך במקרים רבים תשלום מיוחד: דמי היתר, דמי הסכמה או הגדלת דמי חכירה. לכאורה, זה לא נורא, אבל למה שבעל דירה יצטרך לשלם אגרות מיוחדות על שינויים שהוא מבקש לבצע בקניינו הפרטי?

 

המינהל מנסה עתה להתחדש. ועדת גדיש הציבורית שוקדת עתה על הצעות רפורמה. ח"כ רוחמה אברהם מעבירה הצעת חוק לחיסול המינהל, וגם ח"כ אופיר פינס (עבודה) דורש לסגור את הגוף הזה. שר האוצר, בנימין נתניהו, הביא לפני כמה שנים תוכנית להפרטת המינהל.

 

היוון מול בעלות

 

למי שלא רצה להתעסק עם המינהל בביצוע שינויים בנכס שלו, הציע המינהל עד כה לעשות היוון זכויות. כלומר, המינהל הציע לשלם מראש סכום חד-פעמי מופחת על דמי החכירה לשנים הבאות, ובכך לפטור את הדיירים מתשלום מסים שנדרשים מבעלי זכויות חכירה רגילות.

 

אז מה ההבדל בתשלומים למינהל בין מי שהיוון זכותו לבין מי שיעביר עכשיו את הדירה לבעלותו הפרטית? לא גדול, אמר רן וירניק,

 

יו"ר לישכת שמאי המקרקעין, כאשר הוצע לחוכרים להוון את זכויותיהם, המינהל צימצם בכך באחת את פער הזכויות עם הטאבו. רוכש דירה בבית משותף שזכויותיו מהוונות מצוי במצב דומה לזה של בעל זכות בעלות פרטית.

 

עם זאת, דברי עורך מחירון הדירות לוי יצחק, אמר כי אם תהיה אופציה למעבר הדירות לבעלות פרטית, ערך הדירה עשוי לעלות בכ-5% לפחות.

 

יתר על כן: ניתן היום לבצע בדיקת זכויות ביחס לחכירות מהוונות בבניינים הרשומים בטאבו. כל מה שנדרש הוא הוצאת נסח רישום במשרדי הטאבו בהוצאה זניחה. גם לגבי דירות שטרם נירשמו בטאבו, ניתן להוציא מסמך מהמינהל הנקרא אישור זכויות, הדומה לנסח טאבו.

 

זכויות בחברה משכנת

 

כדי לסבך לנו יותר את החיים ישנה גם קבוצה שלישית של דירות, שניבנו על קרקע מינהל, ורישום הזכויות בהן מתבצע במשרדי חברות הבנייה (חברות משכנות), או עורכי דין מטעמן. זהו, כמובן, המצב הפחות רצוי. במקרים כאלה, שהם לא מעטים, יש לדרוש אישור זכויות ממינהל, ובמקביל גם אישור זכויות מהחברה המשכנת. זוהי דרך מסורבלת, שמכבידה ומקשה על בעלי הדירות.

 

מה הטיפ? לפני רכישת הדירה כדאי לבדוק זכויות משפטיות עליה, כי לסוג בעלות יכול להיות תרגום כספי משמעותי. אז האם מהפכת 2005 תחלץ אותנו מהמבוך? הדעה הרווחת בענף הנדל"ן אומרת, כי אם אכן תתבצע הרפורמה כפי שהיא מנוסחת כיום, בעלי הדירות רק ירוויחו.