באיזה מקרה מדובר ברשלנות?

כל פעולה בתחום המקרקעין המצריכה שירות של עו"ד, עשויה לחשוף את הלקוח לרשלנות מקצועית. להלן רשימת המקרים "הקלאסיים" של רשלנות בייצוג בעסקאות נדל"ן

לאזרח מן השורה אין תמיד מושג מהי רשלנות מקצועית כשמדובר במקרקעין, אבל כשהיא נחשפת, לרוב כבר מאוחר מדי.

 

בספרו "הפרקליט והלקוח", מונה עו"ד יאיר בן-דוד, רשימה של מקרים בהם טיפול לא תקין מצד עו"ד הוא בגדר רשלנות:

 

• בדיקת המצב המשפטי: עו"ד המייצג רוכש של נכס מקרקעין חייב לבצע בדיקה מוקדמת בדבר מצבו המשפטי של הנכס וזכויות הבעלות בו טרם חתימת החוזה לרכישתו. הבדיקה צריכה להתבצע במוסדות וברשויות הרלוונטיים כגון לשכת רישום המקרקעין או חברה משכנת. אי בדיקת המצב המשפטי של הנכס קודם לחתימת חוזה המכר היא רשלנו.

 

• רישום הערת אזהרה: עו"ד המייצג את הקונה בעסקת מכר של נכס שהזכויות בו רשומות בלשכת רישום המקרקעין (טאבו), חייב לרשום הערת אזהרה לטובת הקונה במועד הקרוב האפשרי לאחר חתימת החוזה, על מנת להבטיח את הכספים ששילם על חשבון הנכס. לעיתים, חובה זו חלה על עורך דינו של המוכר, כאשר המוכר הוא קבלן והחוזה קובע כי הערת אזהרה תירשם על ידי עורך דינו. אי רישום הערת אזהרה לטובת הקונה בסמוך לאחר חתימת ההסכם  הוא בגדר רשלנות.

 

• העברת כספי מס לרשויות: עו"ד המקבל מלקוחו כספים לצורך תשלום אגרה או מס החלים על עסקת המכר, כגון מס רכישה או מס שבח מקרקעין, חייב להעביר את הכסף לתעודתו תוך זמן סביר ולא יאוחר מהמועד החוקי לתשלומו. אם לא יעשה כך מדובר ברשלנות. 

 

• חוות דעת בענייני מס: בעסקה בה מייצג עו"ד מוכר של נכס מקרקעין, חובה על העו"ד לבדוק את שאלת חבותו של המוכר במס, או לפחות להעמיד את לקוחו על האפשרות שיידרש לשלם מס, על מנת שישקול את כדאיות העסקה מבחינתו. אם העו"ד טעה טעות משמעותית בהערכת גובה המס, זוהי התרשלות. 

 

• הבטחת כספי הקונה: עוה"ד המייצג קונה בעסקת מכר של נכס חייב לנקוט אמצעים מקובלים להבטחת כספו עד להשלמת העסקה, כגון רישום הערת אזהרה, קבלת ייפוי כוח בלתי חוזר מהמוכר, הפקדת כספי התמורה בנאמנות או קבלת בטחונות אחרים מן המוכר, בהתאם לנסיבות המיוחדות של העסקה . אם העו"ד אינו עושה כך והקונה מאבד את כספו עקב מניעות להשלים את העסקה זוהי התרשלות ברורה.

 

• רישום הזכויות בטאבו: עו"ד המתחייב כלפי לקוחו לרשום על שמו בלשכת רישום המקרקעין את הזכויות בנכס שרכש, חייב לבצע את הרישום תוך פרק זמן סביר, ובלבד שקיבל מלקוחו את כל האישורים הנדרשים (כגון קבלת תשלום על מסים וכדומה). אי רישום הנכס תוך פרק זמן סביר לאחר שהעסקה בשלה לרישום, חושף את הקונה לסיכון ומגביל אותו ביכולתו לממש את זכויותיו בנכס. אם נגרם לו נזק עקב כך, זוהי התרשלות של העו"ד.

 

• גילוי מלוא הפרטים על מצב הנכס: עו"ד המייצג מוכר של נכס מקרקעין חייב בחובת גילוי כלפי הקונה לגבי מצבו המשפטי של הנכס או פרטים אחרים בעלי חשיבות, הידועים לו (דוגמת שיעבוד או מגבלה תכנונית על מגרש) גם אם אינו מייצג את הקונה, אחרת יימצא מתרשל.