מס על שכר דירה: הורידו את התקרה

החל מסוף 2004 תחל תקרת הפטור ממס על השכרת דירה לרדת - עד שתגיע ל-850 דולר בחודש. האם כדאי עדיין להישאר במסלול הפטור ממס? מדריך לבעל הבית

כדי לדעת מה המיסוי על ההכנסות מהשכרת דירה למגורים - יש צורך להיות בעל יכולת גבוהה לעיבוד נתונים. בעל הבית עלול להשתגע: כיום, ניתן לבחור בין לא פחות מארבעה מסלולים שונים של מיסוי, כשלכל מסלול ההוראות ותנאים משלו.

 

כל משכיר דירה למגורים העומד לחתום על חוזה השכרה לשנה הקרובה, במיוחד אם הוא מעוניין לחתום על חוזה עם אופציה לשנה נוספת, נדרש לבחור בין המסלולים השונים את המסלול המתאים לו. שינויים צפויים במסלול הפטור ממס, כחלק מהרפורמה במס, הופכים את הבחירה בפטור לפחות מובנת מאליה.

 

התקרה יורדת

 

לכאורה, תמיד עדיף לבחור במסלול הפטור ממס. עם זאת, החל מינואר 2006 מסלול זה יעניק פטור ממס רק עד הכנסות משכירות למגורים של 850 דולר בחודש. עד דצמבר 2004 תעמוד התקרה לפטור על 7,540 שקל בחודש (כ-1,600 דולר). בשנת 2005 תרד תקרת הפטור ל-5,655 שקל בחודש (כ-1,200 דולר בחודש) ובשנת 2006 תרד תקרת הפטור ל-3,770 בחודש (כ-850 דולר בחודש). הסכומים יתואמו למדד המחירים לצרכן מדי שנה.

 

כל סכום מעל התקרה האמורה מפחית את הסכום הפטור ממס בגובה ההפרש. כלומר - הכנסות משכירות למגורים של 1,000 דולר בחודש, יקטינו את הסכום הפטור ממס (החל מ-2006) ל-600 דולר בלבד. יתרת ה-400 דולר תהיה חייבת במס הכנסה מינימלי של 30% ועלולה בנוסף להיות מחויבת בדמי ביטוח לאומי של כ-13%.

 

אם נבחר במסלול הפטור ממס, הבחירה תחול על כל ההכנסות מכל דירות המגורים המושכרות על-ידי אותו יחיד בישראל או בשטחי יהודה שומרון ועזה. אולם, היא לא תחול בהכרח על הכנסות מהשכרת נכסים בחו"ל, שלגביהן ניתן לבחור מסלול מס בשיעור של 15% או מסלול מיסוי רגיל. במסלול המיסוי הרגיל, תשלמו לפי מדרגת מס ההכנסה שלכם.

 

במה אפשר להכיר

 

בכדי לדעת באיזה מסלול מיסוי לבחור, יש לבחון האם אתם עומדים בתנאי המסלול החלים על השוכר והמושכר (הדירה) ומה השימוש במושכר. בנוסף, כדאי להוסיף לתמהיל את הוצאות הפחת על הדירה, הוצאות שונות על השבחת הדירה, הוצאות המימון הנובעות ממשכנתא או הלוואות אחרות על הדירה, הוצאות ההשכרה, התיווך והוצאות משפטיות שונות.

 

פעמים רבות, דווקא מסלול המיסוי הרגיל, שבו ניתן להכיר בהוצאות אלו, ייצא כמסלול הזול ביותר מבחינת המיסוי - במיוחד אחרי הורדת התקרה הפטורה ממס.

 

כשמדובר בנכסים המושכרים בחו"ל, ניתן לבחור במסלול של 15% מס בלבד, ולוותר על תביעת הוצאות המימון והוצאות אחרות שיש באחזקת והשכרת הנכס בחו"ל. בנוסף, מסלול זה מחייב ויתור על המס ששולם בחו"ל, שבמקרים מסוימים מהווה מס סופי לפי אמנות למניעת כפל מס שיש לישראל עם אותה מדינה.

 

כאשר ההוצאות הנוספות על מימון רכישת הנכס בחו"ל, אחזקתו והשכרתו גבוהות, או שיש מיסוי גבוה בחו"ל, עדיף לבחור במסלול המיסוי הרגיל - שיחול על ההכנסה מהשכרה נטו. במיוחד נכון הדבר כשיש אמנת למניעת כפל מס, הקובעת כי המס ששולם בחו"ל הוא סופי ולא ישולם מס נוסף בישראל.

 

כמו כן, ניתן לרשום את הנכס על שם בן או בת הזוג, ולחסוך בכל תשלום ביטוח לאומי. זאת אם בן או בת הזוג אינם עובדים.

 

אז מה לעשות?

 

אם ההכנסות שלכם מהשכרת דירה מגיעות עד 850 דולר בחודש - כדאי כמובן להישאר במסלול הפטור ממס. אם ההכנסות עולות על 1,000 דולר בחודש - כדאי לעבור למסלול של 10% מס על כל ההכנסות מהשכרה. עם זאת, במסלול של 10% מס כולל אין אפשרות לנכות הוצאות מוכרות מסכום המס. על כן, כדאי לשקול מעבר למסלול מיסוי רגיל במידה שההוצאות המוכרות שלכם מצדיקות את זה.

 

בכל אופן, אם עברתם את התקרה של מסלול הפטור ממס, יש לבחון את כל מסלולי המיסוי ואת ההטבות הפוטנציאליות שתוכלו להשיג כדי להשאיר אצלכם כמה שיותר כסף בשורה התחתונה.

 

הכותב הוא עו"ד ורו"ח המתמחה בדיני מסים.