מצאתי חניה עם דירה

הצורך במקום חניה ליד הבית כל כך חיוני עד שהפך לשיקול מכריע ברכישת דירה. בכמה מעלה חניה צמודה את ערך הדירה, האם הקבלן חייב לספק חניה לדיירים ואיפה כדאי למקם את החניה בבית פרטי

די בנסיעה קצרה ברחובות הצפופים של אחת משכונותיה הוותיקות של תל-אביב רמת-גן או גבעתיים, כדי להבין מצוקת חניה אמיתית מהי: מכוניות חונות על המדרכות, חוסמות פתחי בתים ואפילו את הכבישים עצמם. למרות הקשר הנפשי ההדוק של הישראלי למכוניתו, לאחר מספר סיבובים של חיפוש חניה אחרי יום עבודה מתיש הוא פשוט מעמיד את הרכב במקום הראשון המתקבל על הדעת.

 

הצורך בחניה הפך לכל-כך חיוני שרבים בודקים את מצב החניה באזור הפרויקט כחלק מכריע ממערך השיקולים בעת החיפושים אחר דירה. "בשנים האחרונות הפכה החניה לחלק בלתי-נפרד מהחבילת רכישת דירה חדשה", אומר רוני כהן, סמנכ"ל בחברת אלדר, המשווקת דירות ברחבי הארץ.

 

למה בכלל מחויב לתת לנו הקבלן? נתן חילו, מנהל האגף הטכני של התאחדות הקבלנים, מסביר, כי הקבלן מחויב לתת לרוכש הדירה חניה אחת או יותר, על פי תוכנית בניין עיר, ולא על פי תקן חניה ארצי. החוק אינו דן כלל בנושא על מי חל התשלום לגבי החניה. מקובל בדירות של 100 מ"ר לספק חניה אחת ובדירות 130-100 מ"ר מדובר לספק 1.25 חניות לדירה. החוק לא מכריח את הקבלן להצמיד את החניות לדירות, אך אינו יכול בכל מקרה להצמיד יותר מ-2 חניות לדירה.

 

קצת היסטוריה: עד שנות השישים בישראל נבנו בניינים ללא משטחי חניה למכוניות. מאחר ורק ברי מזל מעטים היו בעלי רכב, לא היה צורך אמיתי במקום חניה מסודר. בסוף שנות ה-60 החלו משטחי אספלט להחליף את הגינות בין עמודי הבניינים. הקבלנים אמנם התקינו חניות בבניין אך ללא שייכו אותם לדייר זה או אחר.

 

אבל ככל שהתרבו בעלי המכוניות, כך עלתה חשיבות החניה הפרטית. לא עוד חניה אקראית שמשמעותה כל הקודם תופס - אלא חניה פרטית צמודה, שלך בטאבו. בשנות ה-70 החלו הקבלנים מצמידים ומוכרים את שטחי החניה לדיירים. בעלי המכוניות רכשו שטחי חניה והקבלנים סחרו בהם. חניות מקורות, המצויות מתחת לעמודי הבניין, נמכרו במחירים גבוהים יותר וחניות נוחות נמכרו במחיר גבוה יותר מאלה הדורשות תמרון. אלה מבעלי הדירות שלא היתה ברשותם מכונית, לא רכשו חניה.

 

ברבות הימים, כשבעלי הדירות שלא הייתה ברשותם חניה, או יורשיהם, נדרשו למכור את הדירה, התעוררה בעיה: הקונים חפצו בדירה עם חניה.

 

הדירות שלא הייתה ברשותם חניה לא מצאו קונה, בעוד שאלה עם חניה צמודה נמכרו מיידית, ובמחירים גבוהים בהרבה. בכל מקרה, זה למעלה משלושים שנה שלכל בניין יש מקום חניה מסודר לדיירים.

 

היום, עם העלייה ברמת החיים ובמספר המכוניות למשפחה עלתה הדרישה לחניות כפולות, ואף יותר. בערים מאוחרות ומתוכננות כמו רעננה, הוד השרון או מודיעין, כמו גם בשכונות מודרניות בערים הותיקות דוגמת שכונת נווה אביבים או שיכון בבלי, כמעט ולא קיימת מצוקת חניה לדיירים. לכל הדיירים יש חניה מסודרת.

 

דירה שאין ברשותה חניה והיא ממוקמת (הבעלים מכר אותה בעבר או לא רכש חניה מהקבלן וכו') כמעט ואינה מוצאת קונה, ונמכרת במחירים נמוכים בהרבה מדירה זהה שברשותה חניה. מצוקת החניה במיקום קובעת את מחירי החניה באותו אזור.

 

אין חניה? תוריד מחיר

 

כמה משביחה החניה את מחירי הדירות? עורך מחירון הדירות והרכב לוי יצחק מספק דוגמאות חיות מהשטח:

 

המוכר רכש חניה כדי למכור. ברח' גורדון בצפון תל-אביב עמדה למכירה דירת 4 חדרים מסודרת בבניין ישן. המחיר המבוקש היה 300 אלף דולר. לדירה לא הייתה חניה ומצוקת החניה ברחוב רבה ולכן היא לא מצאה קונה במשך תקופה ממושכת. לא עזרה גם נכונותו של הבעלים לרדת במחיר במידה רבה. הדירה לא נמכרה.

 

בעל הדירה יזם פניה לשכן, שברשותו חניה בלתי מנוצלת וביקש לרכוש אותה. אחרי דין ודברים נרכשה החניה במחיר של 20 אלף דולר. בעל הדירה מכר את דירתו ב-320 אלף דולר ללא כל קושי.

 

העיסקה השתלמה מאוד לבעל הדירה משום שהחזיר את השקעתו מיידית.

 

הדירה נמכרה בפחות ממחירה

 

ברח' שילה ברמת-גן נמכרה דירה בת 3.5 חדרים מרווחים, 3 מרפסות גדולות, כיווני אויר מעולים בקומה בחזית בבניין בן 6 דיירים במחיר נמוך מאוד יחסית לערכה: 165 אלף דולר. הדירה היתה בשוק כ-5 חדשים.

 

הקונים אינם בעלי רכב ולכן רכשו את הדירה במחיר מציאה לאחר שהוצעה בתחילה ב-190 אלף דולר. רח' שילה הוא רחוב שקט אך מרכזי ברמת-גן וקיימת בו מצוקת חניה קשה. העדר מקום חניה מסודר מנע את מכירתה של הדירה במחיר ריאלי.

 

בבניינים ישנים רבים קיימת אפשרות להמיר חלק גדול של הגינה במשטח אספלט או ריצוף ולהתקין חניה שתקל על מצוקת הדיירים ואף תעלה את מחירי הדירות. לשם כך יש צורך בהסכמת הדיירים, וחלקם, בעיקר אלה שאינם בעלי רכב ומתגוררים בקומה התחתונה אינם ששים לתת את הסכמתם ומונעים את הפרויקט בטענה שרעש המכוניות היוצאות ונכנסות יפריע את מנוחתם.

 

איפה למקם את החניה?

 

החניה אצל רובנו היא המקום הראשון שאליו מגיעים בסוף כל יום וממנו יוצאים בבוקר, ולכן יש לשים דגש למיקומה.

 

"צריך שני חוקי בסיס בקביעת מקום החניה האידיאלי בבתים פרטיים בבניה עצמית", אומר קובי לנגליב, מנכ"ל מרכז הבנייה. "האחד: גישה קלה מהחניה לאזור בבית שהוא הראשון שאליו תצטרכו להיכנס, ברוב המקרים אל המטבח כדי לפרוק את הקניות. השני: חשוב שהחניה לא תפריע ליושבי הבית, למשל כאשר אחד מבני המשפחה מגיע מאוחר ושאר דיירי הבית כבר ישנים. לא כדאי שהחניה תהיה צמודה לחלונות חדרי השינה".