נדל"ן: זהירות, נוכלים בדרך

המוכר אינו בעל הדירה, למרתף אין אישורי בנייה, הדירה משועבדת והמגרש קטן ממה שהובטח. נוכלים ורמאים רק ממתינים לקונה התמים שיחתום לפני שבדק את כל הפרטים. ממה להיזהר ואיך להישמר

בוקר אחד גילו בני זוג ממרכז הארץ שהשוכר הנחמד שלהם מכר מתחת לאפם את הדירה שהחזיקו להשקעה בטבריה. הרוכש, איש עסקים מכובד, הראה לבני הזוג מסמכים שחתם מול מוכר הדירה, כולל תעודות זהות ומסמכי טאבו שהתבררו אחר-כך כמזוייפים. האיש שילם מכיסו 85 אלף דולר ולא היה מוכן לוותר על הדירה שקנה בתמימותו. בהתערבות המשטרה אותר המוכר הפיקטיווי שהשיב לרוכש רק מחצית מהכסף והדירה הוחזרה לבעליה החוקיים.

 

הסיפור הזה, אחד מרבים אחרים, ממחיש את הנזק היכול להיגרם מנוכלים לקונים בלתי-זהירים.

 

"הניסיון מלמד אותנו, החוקרים, כי דווקא האנשים שהכי פחות חושדים בהם והאמון בהם הוא הגדול ביותר, הם אלה שמתגלים לבסוף כנוכלים מקצועיים שניצלו את האמון העיוור ותום הלב הפשוט של האזרח התמים", אומר קצין המשטרה לשעבר, יריב אלעד, רו"ח חקירתי, מומחה לביקורת חקירתית.

 

בסיועו של רו"ח אלעד מיפינו עבורכם את ההונאות השכיחות בעת רכישת דירה, וכיצד נזהרים מהן:

 

מכירת דירה ללא ידיעת הבעלים החוקיים

 

השיטה: הנוכל שוכר דירה תוך שימוש בזהות מזויפת (תעודת זהות מזויפת, חשבון בנק וצ'קים על שם בדוי, ערבים נוכלים וכד'), מפרסם מודעה בעיתון למכירת הדירה, תוך הצגת מסמכי טאבו ובעלות מזויפים, גובה מקדמה מהקונה התמים ונעלם. למעשה עקץ" את משכיר הדירה ואת הקונה, וצוחק כל הדרך אל הבנק.

 

מכירת דירות וקרקעות של נפטרים

 

השיטה: הנוכל מאתר נכס או מגרש ריק ומציג אותו כנכס השייך לו תוך זיוף זהותו לזהות בעל הנכס

שנפטר. במקרים אלו קיים קושי לזהות את ההונאה והקונה עלול לשלם את מלוא סכום הרכישה מבלי

שיידע כי נפל קורבן להונאה.

 

מכירת דירות בשטח הקטן מגודל הנכס

 

השיטה: מבט חטוף על שירטוט הנכס לא תמיד מספיק כדי לגלות כי מה שקנית הוא לא מה שחשבת. לעיתים הנוכל מוסר לקונה נתונים לא מדויקים לגבי גודל הנכס ומקווה שהקונה לא יבדוק זאת. במקרים רבים אי בדיקת החוזה ושרטוטי הדירה עלולים לעלות כסף רב לקונה המגלה את גודלה האמיתי של הדירה בבואו למכור אותה.

 

הסתרת מסים שונים שלא שולמו על הדירה

 

השיטה: הסתרת חובות המס הרובצים על הדירה מהקונה היא תופעה נפוצה. לעיתים חובות אלו מתגלים רק בשלבים מתקדמים של העיסקה או, במקרה הטוב, לאחר תשלום המקדמה. הנזק ועוגמת הנפש במקרים אלו הוא רב ועלול להתבטא בהפסד ממון ובעיכוב העברת הזכויות בנכס לרוכש. אם הרוכש לא בודק את חבויות המס הוא יכול למצוא עצמו בסיום העיסקה עם דירה, משכנתא לבנק וגם משכנת לעירייה.

 

תוספות בנייה לא חוקיות שהוצגו כחוקיות

 

השיטה: הרחבת מרפסת, הקמת חדר על הגג, מרתף, יציאה לגן הם תוספות בנייה שעלולות להיות לא חוקיות. הקונה התמים ישלם סכום ניכר על תוספות אלו והנוכל אשר בנה בנייה בלתי-חוקית יצליח לקבל את כספו תוך העברת הנזק לרוכש.

 

העלמת מידע על בנייה מתוכננת

 

השיטה: הנוכל מחליט למכור את דירתו כאשר נודע לו על בניית בית-ספר סמוך לביתו או בניית בניין קומות במקום הגינה שבחזית הבית וכד'. הסתרת מידע זה מהרוכש יגרום לו נזק רב מאחר וערך הדירה עלול לרדת באופן משמעותי עם התקיימות המפגע. הקונה יגלה את התרמית לאחר זמן רב וכשאין כבר דרך חזרה.

 

רכישת דירות בחו"ל

 

השיטה: תרמית בקשר לשווי האמיתי של הנכס בהתחשב במיקומו, גודלו והתשואה במקום. שיטות ההונאה בתחום זה מתוחכמות ורבות. החולשה בעיסקאות מסוג זה נעוצה בעובדה שהנכס נמצא במרחק פיסי רב, באזור לא מוכר וקיים קושי לקבל את המידע האמיתי לגבי שוויו. בנוסף, העיסקאות מבוצעות במקרים רבים על-ידי גורם מתווך המבטיח הבטחות לגבי התשואה העתידית של הנכס. במקרים רבים, חוסר בקיאותו של הרוכש בחישובים כלכליים עלולה להיות מנוצלת על-ידי נוכלים.

 

איך תגנו על עצמכם מפני רמאים

 

בדיקת תעודות. יש לבדוק את תעודת הזהות ותעודות נוספות של המוכר. לבדוק את שלמות התעודה, התאמת התמונה לבעל התעודה והתאמת הכתובת הרשומה בספח לכתובת הדירה.

 

תחקיר השכנים. כדאי לברר עם השכנים לגבי האדם המציג עצמו כבעלים ולשאול אם הוא מוכר כמתגורר במקום. גם במידה והמוכר טוען שאינו גר בדירה המוצעת למכירה, חשוב לברר היכן הוא מתגורר ולערוך לו תחקיר קטן במקום. עבודת רגליים: לקבל (לא מהמוכר) מסמכים מקוריים מהטאבו המעידים על הבעלות.

 

אישורים ומסמכים. לבקש את תיק הדירה בעירייה ולבדוק בעלות, אישור בנייה, יתרת חובות המס הרובצים על הנכס ובנייה צפויה באזור על פי התוכניות.

 

בדיקות מומחים. לבצע בדיקות על-ידי מומחים, שמאים ועו"ד עוד לפני התשלום הראשון.

 

דיווח לרשויות המס. שיטה נוספת למניעת ההונאה, מביא עו"ד-רו"ח אודי ברזילי, סגן נציב מס הכנסה לשעבר וחבר בועדת רבינוביץ לרפורמה בנדל"ן: דיווח על רכישת דירה לרשויות המס עשוי לסייע לרוכש לגלות אם, למשל, מדובר במוכר מתחזה. לרשויות המס קיים מרשם אפקטיבי של הבעלויות.

 

"מאחר שדירות רבות עדיין לא רשומות בפנקס המקרקעין יש לוודא את בעלות המוכרים וזאת על-ידי בדיקת הרישום במנהל מקרקעי ישראל ובחברות המשכנות בהן מתנהל רישום נכסים טרם רישומם בפנקס המקרקעין", אומר עו"ד מושיק פלדמן, מומחה מקרקעין ונדל"ן.

 

על הקונה לדרוש ולקבל אישור מצב זכויות בנכס מקורי ועדכני ככל שניתן, הן ממנהל מקרקעי ישראל או החברה הממשכנת. אישורים אלה מאפשרים לרוכש לדעת האם קיים שיעבוד על נכס, עיקול וכן מי הוא בעל הזכויות הרשום.

 

לדברי עו"ד פלדמן, החשיבות הרבה של בדיקת הגורם ממנו נרכשת הדירה רשום כבעליה באישור הזכויות, היא למנוע מצב בו אותו גורם לא השלים את העברת הזכויות על שמו. במקרה זה קיים חשש לחוקיות העיסקה עד כדי לביטולה.

 

עיון באישורי מצב הזכויות ילמד את הקונה הפוטנציאלי האם קיים שיעבוד על הנכס (לרוב לטובת בנק למשכנתאות) אשר הסרתו מהווה תנאי להעברת הזכויות. אם גובה השעבוד המוטל על הנכס גבוה מערכו האמיתי של הנכס קיים חשש שהנכס שועבד לטובת עסקים או החזר חובות אחרים של המוכר. באם המוכר לא ממציא חלופה לשעבוד יכול הנושה של המוכר להערים קשיים רבים בביצוע העיסקה ואף להביא לביטולה.

 

נקודה נוספת, הראויה לתשומת לב, היא כי יש לזהות את נותני ייפוי הכוח לעורך הדין מטעם המוכר, כבעלי הנכס. אם ניתן ייפוי הכוח שלא על-ידי בעל הנכס, אלא על-ידי קונה שלא השלים את חובותיו עלול הקונה החדש למצוא את עצמו ללא הדירה שתלקח על ידי נושים קודמים. במעמד זה יש לבקש לראות את תעודות הזהות של המוכרים ולאמת את פרטיהם עם הרשום באישורי מצב הזכויות הנסחרים מפנקס המקרקעין.