המקלחון עלינו: איך מפתות אותנו חברות הנדל"ן

ריצוף משיש, מזגן מיני מרכזי, מערכת פינוי אשפה ותריסים חשמליים תשכחו מהחרסינה הלבנה של פעם - היום הקבלנים מפתים את הקונים הפוטנציאליים במפרטים טכניים משוכללים מתמיד. מי מרוויח מהעניין?

משבר הנדל"ן עשה רק טוב לצרכן הישראלי. לפני 15 שנה כל מה שקיבלתם עם הדירה היה חרסינה לבנה במקלחת וארונות מטבח מפורמייקה לבנה.

 

היום חברות הבנייה, המתקשות למכור את הדירות, מרעיפות על רוכשי הדירות מכל טוב ומציעות, בנוסף לקירות, מתנות ומפרטים טכניים השווים באלפי שקלים. רק עכשיו התבשרנו שחברת בנייה מנתניה, א. גינאדי, נותנת עם הדירה מכונית סמארט נחשקת לכל רוכש ולפני שנה היתה זו חברת יובל אלון הצפונית שהציעה סוס עם הווילות שבנתה ליד מעלות.

 

התחרות בין הקבלנים על ליבו של רוכש הדירה הביאה לשיפור מתמיד במפרט הטכני של הדירות ושל שטחים הציבוריים הסמוכים כמו חדרי המדרגות, החצר והמחסן. "אין כיום כמעט פרויקט שלא מתהדר בתוספות ייחודיות משלו כדי להראות שהדשא שלו ירוק יותר מזה של הפרויקט שכן", אומר בצלאל וילדר, יו"ר חברת אלדר המשווקת פרוייקטים ברחבי הארץ.

 

רוכשי דירה משקיעים בעיצוב ובאבזור הבית החדש בין 50,000 ל-300 אלף שקל", אומר קובי לנגליב, מנכ"ל מרכז הבנייה הישראלי. רכישת דירה בעלת מפרט טכני עשיר יכולה בסופו של דבר לחסוך לצרכן כ-100 אלף שקל בממוצע". לנגליב נותן דוגמאות למעט אביזרים שהפכו סטנדרט במחיריהם לצרכן: דלתות מיגון (1,500 שקל), ריצוף פורצלן (60 שקל למ"ר), מטבח סטנדרטי (30,000 שקל), מיזוג מיני מרכזי (25,000 שקל) או ארונות אמבטיה (5,000 שקל).

 

פרקט ומצלמות וידיאו

 

עד כמה הקבלנים הולכים רחוק? כאן, מתברר, השמים הם הגבול. הגדילה לעשות חברת יובל אלון שמציעה בפרויקט המגורים החיפאי טופ-דניה בשכונת סביוני דניה שבגבול נשר, את המפרט הכי משוכללל שפגשנו, שלטענתה שווה לבדו כ-180 אלף שקל.

 

בין השאר הם מציעים: מטבח יוקרתי עם כיורים אינטגרלים, אסלות תלויות, מיכלי הדחה סמוים, פרקט ביחידת ההורים, אמבטיה אקרילית, מקלחון זכוכית, מזגן מיני מרכזי, הכנה למערכת קולנוע ביתית, מערכת תקשורת מחשבים פנים דירתית ושכונתית, זיגוג כפול בחדרי השינה, אינטרקום, חדר כושר, מערכת פינוי אשפה קומתית, מערכת מצלמות וידיאו במעגל סגור. שנמשיך? יש גם מערכת טלוויזיונית במעגל סגור, מעלית שקופה עם טלפון המחובר לחברת המעליות, תאורה סולרית בגינה ומגרש משחקים עם רצפת גומי.

 

למה מחויב הקבלן?

 

על כמה מזה מחויבים הקבלנים? המהנדס נתן חילו, מנהל האגף הטכני של התאחדות הקבלנים, מסביר כי ההנחיות בחוק מתייחסות לגובה התקרות, גודל החדרים, נקודות חשמל ושטחים ציבוריים בלבד. גם תקן המטבח, כחדר הכי חשוב בבית, קבוע בחוק. בכל דירה חייבים לבנות חדר שישמש כמטבח הכולל משטח עבודה, כיור, נקודת גז ונקודות חשמל בשטח מינימלי של 6 מ"ר.

 

לגבי חדרי האמבטיה והשרותים: על פי החוק בכל דירה חייבים לבנות שירותים וחדר אמבטיה, אפשר גם בחדר אחד. שטח מינימלי של חדר אמבטיה, הכולל גם אסלה צריך להיות 3.5 מ"ר. שטחו המינימלי של חדר המכיל מקלחת ואסלה - 1.8 מ"ר ושטח שירותים בודדים 1.1 מ"ר. בשירותים חייבים להתקין את הכלים הסניטריים, הברזים והצנרת.

 

קיימת, כמובן, חובה לרצף את הבית אך אין הגדרות בחוק לגבי סוג או חומר הריצוף או לגבי גודל המרצפות. לגבי חשמל ונקודות חשמל, המינימום הנדרש הוא בכל חדר נקודת מאור אחת (הכנה למנורה) ו-2 תקעי חשמל. בסלון צריך לתת 2 נקודות מאור, שקע טלוויזיה ושקע טלפון אחד. בכל מקרה, בנוגע להוספת נקודות חשמל, כדאי לדרוש זאת לפני החתימה על החוזה או לפחות שיהיה בחוזה מנגנון לקבוע את התמחור של כל נקודה נוספת. כל זאת כדי שלא תהיינה הפתעות מבחינת המחיר שידרוש הקבלן על כל נקודה.

 

מחירון שדרוגים ותוספות

 

רוכש הדירה צריך לדעת שהמפרט הטכני הוא חלק בלתי נפרד מהחוזה ולכן הוא מחייב גם אותו וגם את הקבלן. המפרט הטכני המודפס בחוזה הוא גם היחידי המחייב את הקבלן שלא כמו עלונים או פרסומים אחרים.

 

ומה לגבי שינויים ושידרוגים במפרט הטכני? בהתאחדות הקבלנים מסבירים, כי אין חוק או הנחייה בנושא שדרוג או ויתור על חלק מהמפרט הטכני שמציע הקבלן. בחברות גדולות קיים מחירון קבוע שנמסר לדייר שמאפשר לו לדעת מראש כמה יעלה לו לשדרג כל פריט ואיזה זיכוי הוא יקבל במידה ויוותר על פריט מסוים שמציע הקבלן.

 

בנושא הזיכויים, מסבירים בהתאחדות הקבלנים, כי גם אם רוכש הדירה החליט לוותר, לדוגמה, על ג'קוזי שהקבלן מספק הרי שהוא לא יקבל זיכוי בגובה מחיר הג'קוזי בשוק, מכיוון שהקבלן מקבל הנחה על

קנייה מרוכזת.

 

איך להוציא מהקבלן יותר

 

התחרות בענף הבנייה מאפשרת לרוכשי הדירות לדרוש מהקבלן יותר. למרות שרמת המפרט הטכני הולכת ועולה, הרי שניתן במסגרת המחיר לבקש מהקבלן עוד נקודות חשמל, שינויים פנימיים בטרם הבנייה ללא תשלום, שדרוג של הריצוף על חשבונו ועוד.

 

כמובן שיש לדרוש הכל בטרם חתימת החוזה וכתנאי לחתימה, אז הרי הקבלן במצב רגיש יותר. לאחר חתימת החוזה קרוב לוודאי שעבור רוב השינויים ידרוש הקבלן תשלום נוסף.

 

עם זאת, רוב הקבלנים מדווחים כיום כי המשא ומתן עם הרוכשים מתרכז בעיקר בנושא המחיר ופריסת התשלומים ופחות על המפרט הטכני וריצוף זה או אחר.

 

עו"ד נעם וייס ממחלקת המקרקעין של משרד עו"ד שדות ושות' מסביר כי הצרכן צריך להבדיל בין מה שהקבלן מבטיח על גבי הפרוספקטים, מודעות הפרסום וההבטחות בעפ של סוכני המכירות, לבין הכתוב בחוזה.