החלטתם לקחת משכנתא? קחו גם כמה טיפים

הריבית הנמוכה על המשכנתאות והדולר המידרדר, פותחים חלון הזדמנויות לנטילת משכנתא בתנאים נוחים יחסית. ניתן גם למחזר משכנתא נוכחית, כלומר לפדות את המשכנתא שלקחתם בעבר בריבית גבוהה וליטול משכנתא זולה יותר במקום. מומחי בנק טפחות, אדנים, וחברת הייעוץ הפיננסי 'מספיק' מסבירים כמה דברים שכדאי לדעת בדרך לקבלת הצ'ק

הריבית הנמוכה על המשכנתאות השוררת כיום (הנעה סביב 5% - 4.5% בהלוואות צמודות מדד) מהווה חלון הזדמנויות לנטילת משכנתא בתנאים נוחים יחסית. גם הדולר הנמוך, המצוי כיום בשפל של שנה ביחס לשקל, על רקע היחלשותו העולמית של המטבע האמריקני, פועל לטובת רוכשי הדירות שמחיריהן נקובים לרוב בדולרים.

 

אפשר, אגב, גם לשקול מיחזור משכנתא. כלומר - לפדות את המשכנתא הנוכחית שלקחתם בעבר, ובמקומה ליטול משכנתא זולה יותר. 

 

מומחי בנק טפחות, בנק אדנים, ויועצי המשכנתאות של חברת הייעוץ הפיננסי "מספיק", מסבירים כמה דברים שכדאי לדעת בדרך שמצפה לכם עד לקבלת הצ'ק.  

 

סוגי המשכנתא ומה עדיף?

 

יש מספר קטגוריות של משכנתאות, כשההבדל ביניהן הוא בסיס ההצמדה: מסלול צמוד מדד (בריבית משתנה או קבועה), מסלול שקלי - על פי ריבית הפריים, ומסלול צמוד מט"ח. ניתן לקחת תמהיל של מספר מסלולים. למעשה, מסבירים בטפחות, למעלה מ-70% מנוטלי המשכנתאות מעדיפים כיום לקחת הלוואה המשלבת יותר ממסלול אחד. התמהיל הפופולרי לדבריהם, הוא 30% בריבית קבועה, 15% בריבית משתנה, 35% צמודת דולר, ו-20% במסלול ריבית פריים.

 

ריבית קבועה: מומלץ לשונאי סיכון

 

היתרון של המשכנתא צמודת המדד בריבית קבועה הוא בכך שההחזר החודשי ידוע מראש ונשמר לאורך חיי ההלוואה למעט השפעות המדד. המסלול מאפשר התחלת תשלום קטן הגדל עם הזמן וההכנסות, ולכן הוא מתאים לזוג צעיר בתחילת דרכו. החיסרון שלה הוא בכך שאם תרצו לפרוע את המשכנתא בסילוק מוקדם - ייתכן שתאלצו לשלם עמלת פירעון מוקדם, אם הריבית בשוק בזמן שפרעתם את המשכנתא נמוכה מהריבית בה לקחתם את המשכנתא.

 

ריבית משתנה: מומלץ כשהריביות בשוק גבוהות

 

במסלול צמוד מדד בריבית משתנה - הריבית נקבעת לתקופה הראשונה בלבד (שנה/שנתיים/שנתיים וחצי/חמש שנים), ולאחר מכן משתנה בהתאם לריבית שנוסחתה ידועה מראש. ההלוואה מתאימה בתקופה שהריביות בשוק גבוהות והצפי הוא שהן ירדו בקרוב. הריבית, בתקופה הראשונית, בדרך כלל נמוכה מהמסלול של הריבית הקבועה.

 

ניתן לבצע פירעון מוקדם בנקודת היציאה ללא עמלת פירעון מוקדם, ולכן היא מתאימה במיוחד לאנשים שיש להם באופן מחזורי וקבוע אפשרות להחזרת כספים. החיסרון - חוסר וודאות לגבי שיעורי הריבית העתידיים. לא מומלץ לשונאי סיכונים. 

 

הלוואה שקלית: ניתנת לפירעון בכל עת

 

בהלוואה זו ההחזרים נגזרים מריבית הפריים, שהיא 1.5% מעל הריבית המוניטרית של בנק ישראל (כיום 5.4%). יתרונה - המסלול ניתן לפירעון בכל עת ללא עמלת פירעון מוקדם. כמו כן הקרן נשארת תמיד נומינלית, ללא הצמדה למדד.

 

היא משתנה בהתאם לריבית הפריים בלבד. לאורך זמן ועל בסיס ההיסטוריה סך התשלומים במסלול זה נמוך בדרך כלל מאשר בהלוואות צמודות.

 

החיסרון בה הוא שהשינוי בכל חודש עשוי להיות משמעותי יותר מהלוואה צמודת מדד.

 

מסלול צמוד מט"ח - זהירות: תנודתית

 

בעיקר מדובר על הלוואות צמודות לדולר, אבל יש גם הלוואות צמודות אירו או מטבעות אחרים. גם במסלול זה הפירעון המוקדם נעשה ללא עמלת פירעון מוקדם. הריבית במסלול זה מבוססת על ריבית הליבור הנקבעת בשוק היורוקרנסי בלונדון ומשתנה כל 3,6 או  12 חודשים, כפי שנקבע בהסכם ההלוואה. 

 

כדאי להיזהר - השינויים בהחזר החודשי במסלול זה עלולים להיות מאוד חדים, בהתאם למטבע. המסלול מתאים במיוחד לנהנים מהכנסות במטבע חוץ או שהכנסתם צמודה למטבעות אלו.

 

החלטתי לקחת משכנתא. כמה לקחת מבלי ש'אקרוס'?

 

יש להתאים את המשכנתא ככל שניתן להכנסות ולצפי ההכנסות שלכם.

 

כלל אצבע הוא שסכום ההחזר החודשי לא יעלה על שליש מהמשכורת של נוטלי המשכנתא. לצורך בחינת יכולת ההחזר שלכם, ידרוש מכם הבנק תלושי משכורת ודפי חשבון של 3 חודשים אחורנית. 

 

כככל, ככל שאחוז המימון, אותו חלק שהבנק מממן מתוך העסקה, נמוך יותר, ויכולת ההחזר שלכם טובה יותר, תוכלו לקבל תנאים טובים יותר.

 

רוצים לדעת כמה תידרשו לשלם מדי חודש על המשכנתא הדרושה לכם? או - יש לכם 2,000 שקל לחודש להחזרי משכנתא ואתם רוצים לדעת כמה כסף תוכלו לקבל? כל התשובות במחשבון הזה של חברת מספיק.

 

שילמתי ושילמתי, והקרן רק עולה. למה?

 

החישוב על פיו מבוצעת העסקה, מבוסס על לוח שפיצר. עיקרו הוא תשלום קבוע ואחיד לאורך חיי ההלוואה כאשר מרכיב הריבית בתשלום הוא גבוה מאוד בתחילה, ביחס למרכיב הקרן. עם הזמן, מרכיב הריבית הולך וקטן, ומרכיב הקרן הולך וגדל. נהוג לומר כי עד מחצית מחיי ההלוואה שולמו כ-60% מסך כל הריבית התקופתית בהלוואה.

 

בהלוואות צמודות ובעיקר ארוכות, לאור האמור לעיל, כל עלייה במדד מגדילה את הקרן, ולכן גם את התשלום החודשי.

 

לקחתי משכנתא בתנאים גרועים בעבר. האם 'אבוד לי', או שאפשר לשדרג? 

 

כל משכנתא ניתנת למיחזור. קרי, פירעון המשכנתא הקיימת, ונטילת חדשה, בתנאים טובים יותר. עם זאת, הליך זה כרוך לעיתים בעמלת פירעון מוקדם, לפיכך המיחזור משתלם רק אם יישאר עודף חיובי לאחר סילוק ההלוואה הישנה ותשלום הקנס. אפשרות נוספת במיחזור היא קיצור תקופת ההלוואה שנלקחה - מה שמביא לחיסכון בעלויות.

 

האם כדאי לחכות עם המיחזור או להזדרז?

 

הריבית במשק מתנהגת כמו גלים, פעם עולה ופעם יורדת. כדאיות המיחזור היא כמובן כשהריבית נמוכה מזו שנלקחה במקור. כיום הריבית במשק נחשבת נמוכה ביותר אך חלון ההזדמנויות הולך ונסגר ויש ציפיות לעליית ריבית במהלך החודשים הקרובים, ולכן כדאי להזדרז.

 

כדי לבדוק האם מיחזור המשכנתא שלכם כדאי מבחינה כלכלית, כנסו למחשבון הזה.

 

מצבי הכלכלי הורע. האם אני יכול למחזר?

 

אם מצבך הורע הסיכוי לאישור מיחזור על ידי הבנק יורד, ולכן עדיף להמתין עד לשיפור המצב האישי, ולבצע מיחזור אז, או לצרף בני משפחה שיתווספו להלוואה כביטחון נוסף לבנק.

 

כמה עולה להתייעץ עם חברה המתמחה במשכנתאות?

 

עלות הייעוץ נעה בין 1,500 שקל ל-3,500 שקל למשכנתא חדשה, וכ- 5% - 10% מסך החסכון שמושג ממיחזור משכנתא.

 

האם אני חייב לעשות ביטוח בעת לקיחת המשכנתא והאם יש הבדל בין הבנקים לחברות הביטוח?

 

הבנקים מחייבים את נוטלי המשכנתאות לערוך ביטוח מבנה של הדירה עליה נלקחה המשכנתא וביטוח חיים של נוטל המשכנתא, שיבטיח את סילוק חובות המשכנתא גם במקרה שהלווה נפטר בטרם עת.

 

אין חובה לבטח את הלווים ואת המבנה בבנק, למרות שזה אפשרי. במקרים רבים הביטוח באמצעות הבנק יקר יותר מהביטוח בחברת ביטוח. הכיסוי הביטוחי הניתן ע"י הבנקים וחברות הביטוח הוא זהה ברוב המקרים, ולכן מספיק לבדוק היכן הביטוח זול יותר עבורכם.

 

תוכלו להשוות את עלויות הביטוח בבנק מול אלה של חברות הביטוח במחשבון הזה, שהכינה חברת מספיק.

 

הבנתי שמס הבולים עומד להתבטל. לחכות עם המשכנתא?

 

מס הבולים הוא אותו מס שגובה המדינה בגובה 0.04% מסך המשכנתא - סכום שיכול להגיע לאלפי שקלים למשכנתא. ביטולו נמצא בהצעת התקציב ל-2005, אם כי לאור דחיית הצעת התקציב השבוע בכנסת, לא ברור מתי ייכנס הביטול לתוקף.

 

בכל מקרה, אם הביטול ייכנס לתוקף בתחילת 2005, מסבירים באדנים, ניתן כיום לחתום על חוזי רכישה כרגיל, ולבנות לוח תשלומים כזה שלא יחייב נטילת משכנתא בחודש הקרוב. על ידי כך יבוייל רק סכום מינימלי.

 

מה זה גרירת משכנתא?

 

תהליך שבו לווה מבקש להחליף בטוחה (הדירה ששועבדה לבנק עם נטילת המשכנתא) בבטוחה, עקב מעבר דירה או עקב גירושין. התופעה רווחת כשלקוח אשר שיעבד את דירתו תמורת ההלוואה מבקש למכור אותה ולרכוש נכס אחר מבלי לסלק את ההלוואה הקיימת ובכך לשמור על תנאי ההלוואה שקיבל. במקרה זה המשכנתא נגררת מהנכס שנמכר לנכס החדש.

 

מהי הלוואת זכאות?

 

הלוואה מכספי המדינה, שתנאיה נקבעים על ידי משרד השיכון והבינוי ומשרד האוצר. ההלוואה ניתנת לזכאים של משרד השיכון שקיבלו תעודת זכאות, כאשר ניקוד הזכאות מחושב על פי קריטריונים שונים, בהם שנות נישואין, מספר ילדים, ומספר אחים ואחיות של כל אחד מבני הזוג. ההלוואה הזו היא בדרך כלל בסכומים נמוכים, כאשר הסכום העיקרי של המשכנתא ניתן על ידי הבנקים באמצעות הלוואה משלימה.

 

הלוואת הזכאות ניתנת בריבית מועדפת, ויתרונה העיקרי הוא בעובדה שניתן לפדות אותה ללא עמלת פירעון מוקדם. במסגרת הצעת התקציב ל-2005, זכאי משרד השיכון והבינוי בעלי ניקוד של עד 999 נקודות, יאלצו לבחור בין הפטור ממס בולים על המשכנתא, לבין הזכות להלוואת הזכאות. 

 

אגב, לאור ההפחתה הדרסטית בעמלות שמקבלים הבנקים בגין העמדת אותן הלוואות זכאות, מאיימים הבנקים בייקור הריבית על המשכנתאות.

 

מהי הלוואת מקום?

 

הלוואה הניתנת לזכאים לרכישת דירה במקום שמשרד הבינוי והשיכון קובע בו תנאים מועדפים. הלוואה זו מוענקת בדרך כלל בנוסף להלוואת הזכאות הרגילה.  

 

שיהיה בהצלחה.