רכשתם דירה? מה חשוב לבדוק לפני הכניסה

בעת הרכישה כדאי שתוודאו שהקבלן מחויב לשלם לכם שכ"ד על כל יום של איחור במסירה. קיבלתם את הדירה? מה חשוב לבדוק בדירה לפני שנכנסים וכמה זמן מחויב הקבלן לתקן את הליקויים

בני משפחת זהבי תיכננו לעבור לדירתם החדשה במודיעין. באוגוסט 2004 הם היו אמורים היו לקבל את המפתחות לדירה החדשה, אבל, כמו שקורה כיום במקרים רבים, הקבלן התאחר במסירת הדירה.

 

 הוא נימק זאת במחסור בפועלים בגלל המצב הבטחוני ובני הזוג נאלצו להתגורר בינתיים אצל ההורים ובתם, שאמורה היתה לעלות לכתה אלף בבית הספר החדש שלה, נאלצה להתחיל את השנה בבית-ספר ברמת-גן. "זה הסיוט של חיינו", הם אומרים, "כבר עדיף היה להישאר בדירת 2.5 החדרים הישנה בגבעתיים". 

 

מה חשוב לדעת עם הכניסה לדירה, ממה להיזהר, מה משך האחריות שתקבלו ומה תוקפו האמיתי של הכח העליון, השגור היום בפי כל קבלן?

 

רוב החברות מתחילות במכירת דירות בפרויקטים עוד בטרם קיבלו היתר בנייה סופי. במקרים רבים תאריך המסירה הנקוב בחוזה יהיה פרק הזמן מיום החתימה על החוזה ועד לתאריך קבלת היתר הבניה (120-90 יום), ובנוסף משך הבנייה, האורך בממוצע 22 חודשים.

 

כדי למנוע את זריקתכם לרחוב בגלל איחורים של הקבלן, צריך לדאוג, עוד בחוזה הרכישה, לכך שיהיה סעיף פיצויים. "במידה והקבלן מאחר במסירת הדירה", אומר עו"ד אלון וינוגרד, מומחה לנדל"ן, "תדאגו לכך שיקבע מועד מסירה מוגדר בחוזה והקבלן יחויב בתשלום שכר דירה על כל חודש איחור השווה ערך לשכירות באזור המגורים החדש.

 

"הנוסחה המקובלת לפיצוי מחושבת כך: אם הקבלן מאחר מעבר ל-90 הימים המקובלים, נהוג לתת ללקוח פיצוי בגובה דמי שכירות החל מתום 90 הימים. אם הקבלן עבר איחור נוסף של 12-6 חודשים, מומלץ להוסיף סעיף שלרוכש יש את הזכות לבטל את ההתקשרות ולקבל את כספו בצרוף הצמדה וריבית. סעיף כזה מהווה גם לחץ על הקבלן למסור דירה בזמן", מסביר עו"ד וינוגרד.

  

"העצה הבסיסית לכל רוכש דירה חדשה", אומרת מירי זלמן, סמנכ"לית השיווק של חברת הבנייה פלסים, "היא לבדוק לפני מועד התשלום האחרון לקבלן ומועד מסירת הדירה שלחברת הבניה טופס איכלוס לבנין או לקומפלקס המגורים.

אישור זה נותן תוקף לחיבור המבנה לכל סוגי התשתיות חשמל, מים, גז וחיבור לתשתיות התקשורת השונות".

  

מה חשוב לבדוק לפני הכניסה?

 

מספר שבועות לפני מסירת הדירה מקובל שחברת הבנייה והקונה יחד בודקים את הדירה ואם נמצאים ליקויים הם מתעדים אותם בפרוטוקול. "בכל מקרה, אם הקבלן מנסה להחתים אתכם על הצהרת העדר תביעות, תסרבו מכיוון שיתכן שתגלו ליקויים שלא ניראו לעין הראשונית בסיור חטוף", אומר קובי לנגליב, מנכ"ל מרכז הבנייה הישראלי.

 

מה חשוב לבדוק לפני הכניסה לדירה החדשה? רוני כהן, סמנכ"ל שיווק באלדר-פרויקטים, נותן את עשרת הדיברות לפני שלוקחים את המפתח: 

 

רטיבות. בכניסה לדירה חדשה חשוב ביותר לבדוק רטיבות. במהלך הבנייה נערכות בדיקות שונות כדי לוודא תקינות של צינורות שלעיתים גרמו לרטיבות. כדאי לחפש כתמי רטיבות בתקרה או בקירות. בנוסף יש לבדוק אם הסיפון שמתחת לכיור מוברג כראוי, אחרת יגרום לרטיבות ויפגע בעץ הארון ובקיר.

 

ריצוף. יש לבדוק שהמרחק בין האריחים שווה וכך גם המילוי ביניהם. חשוב לבדוק שאין סדקים באריחים ובאריחי הקרמיקה בחדרי הרחצה והאמבטיה.

 

צבע. חשוב לבדוק האם יש הבדלים בגווני הצבע בין הקירות. כמו כן אם יש אחידות בגווני ריצוף הדירה ובחדרי הרחצה והשירותים. לא מומלץ לרוכשים חדשים לבצע שינויים בדירה כמו תוספות בנייה או צביעה לפחות במהלך השנתיים הראשונות מהכניסה לדירה.

  

פתחים וחלונות. יש לבדוק סגירה ופתיחה קלה וחלקה של התריסים והחלונות. בתריסי גלילה הנפוצים כיום יש לבדוק שסרט המשיכה של התריס נמשך בקלות למעלה ולמטה.

 

שקעי חשמל. כדאי לבדוק בעזרת מכשיר חשמלי קל לניוד, כמו מייבש שיער, שכל השקעים בדירה מחוברים היטב ומעבירים זרם.

  

ברזים. יש לבדוק את הזרם בברזים בדירה. בבניינים גבוהים מותקנות מערכות מורכבות ומסובכות של משאבות מים ובקומות מסוימות יש חשש שלחץ המים לא מספיק.

  

חניה. כדאי לוודא שהחניה מסומנת כראוי, כדי למנוע עימותים עם שכנים בשל אי-בהירות לגבי החניה. כמוכן יש לוודא שהשלט לחניה תקין (מי שרכש 2 חניות זכאי בדרך-כלל לשני שלטים).

  

ליקויי בנייה - עד מתי אחראי הקבלן?  

 

חוק המכר מתייחס לאחריות הקבלן בנושא של ליקויים. ההנחה הבסיסית, שבעקבותיה נחקק החוק היא, כי לקבלן יש כוח או יתרון יחסי על פני הקונה ויש להגן על רוכשי הדירות מפניו. על פי החוק ישנה הבחנה בין שתי תקופות תקופת הבדק ותקופת האחריות.

  

תקופת הבדק היא תקופה קבועה בחוק המשתנה בהתאם לכל רכיב ממרכיבי הדירה, לדוגמה: שקיעת מרצפות בקומת קרקע - שלוש שנים; קילופים ניכרים בחיפוי חיצוני - שבע שנים; צנרת, מערכות הסקה ומרזבים - שנתיים;

חדירת רטיבות לגג ולקירות - שלוש שנים; סדקים עוברים בקירות ובתקרות - חמש שנים; שקיעת רצפות בחנייה ובשבילים - שלוש שנים. 

 

רכיבים בדירה אשר לגביהם לא נקבעה תקופת זמן מסוימת בחוק, תקופת הבדק המקובלת לגביהם היא שנה אחת בלבד. בתקופת הבדק יכול הרוכש לטעון לאי-התאמה בין התחייבויות הקבלן על פי המפרט הטכני שעליו חתמו הצדדים לבין מצב הדברים בפועל בדירה.

  

מעבר לתקופת הבדק קיימת תקופה המוגדרת כ"תקופת אחריות" הנמשכת שלוש שנים מיום סיום תקופת הבדק. גם בתקופת האחריות חייב הקבלן לתקן את הליקויים שנתגלו בדירה תוך פרק זמן סביר.

 

בניגוד לתקופת הבדק, בתקופת האחריות חלה על הרוכש חובת ההוכחה. כלומר על הרוכש להוכיח כי הליקוי שנתגלה בדירה קרה כתוצאה מבנייה לקויה ולא משימוש לא נכון שנעשה על ידו בנכס.  כלומר, התקופה המינימלית שבה אחראי קבלן למוצר שמכר לקונה היא ארבע שנים (שנת בדק אחת בתוספת שלוש שנות אחריות) והמקסימלית היא עשר שנים (שבע שנות בדק פלוס שלוש שנות אחריות). 

 

"חשוב מאוד להדגיש", אומר עו"ד יעקב כרמלי, מומחה לנדל"ן, "כי חוק מכר הדירות הנו חוק קוגנטי (חוק שלא ניתן להתנות עליו לרעת הרוכש אלא רק לטובתו) ועבירה עליו עלולה להיחשב כעבירה פלילית".

  

מהו כוח עליון?

 

כוח עליון (ORCE MAJEUREF) מוגדר כאירוע בלתי צפוי שאינו בשליטת אדם ואין כל אפשרות למנוע אותו. בענף

 הבנייה ניתן למצוא את הביטוי הזה בכל הקשור למועד מסירת הדירה בהתקשרות שבין הקבלן לרוכשים. בחוזים שבין חברות קבלניות לרוכשים ניתן למצוא בדרך-כלל סעיף המאשר כביכול איחור מסירת דירה בגלל כוח עליון.

 

עו"ד מושיק פלדמן, מומחה לנדל"ן, מביא לדוגמא, פסק דין שבו נקבע כי איחור במסירת הדירה שנבע ממחסור בפועלים מסיבות בטחוניות אינו בבחינת כוח עליון משום שקשיים בהתייצבות פועלים לא היה בבחינת חידוש והפתעה בעת חתימת החוזה.