נדל"ן: מלכודת ושמה זכרון דברים

ראיתם דירה שמוצאת חן בעיניכם? אל תתפתו לחתום על זכרון דברים, אחרת אתם עלולים לגלות באיחור שהמסמך התמים-לכאורה הזה כובל אתכם לעיסקה מאוד לא כדאית

נורית ומשה חיפשו דירה זמן רב עד שלבסוף מצאו דירה שענתה על ציפיותיהם ובמחיר שיכלו לעמוד בו. בשלב הבא, הציע המתווך שיחתמו על זכרון דברים בדבר רצונם לרכוש את הדירה. גם המוכר דרש זאת והבהיר כי ללא זכרון דברים הוא אינו מתחייב לשמור להם את הדירה ולא למכור אותה לרוכש אחר.

 

המתווך הוציא מתיקו מסמך מודפס ומילא בו את רוב פרטי העיסקה - כמו פרטי הצדדים, פרטי הנכס, המחיר, התשלומים ומועד המסירה. נורית ומשה, שרצו להבטיח לעצמם את הדירה, חתמו על זכרון הדברים מתוך אמונה שמדובר במסמך בלתי מחייב. רק מאוחר יותר, כאשר גילו את כל הבעיות שקיימות בנכס, התברר לכם שזכרון הדברים הוא הסכם מחייב לכל דבר, שקשה מאוד להיחלץ ממנו.

 

המקרה שמתואר כאן יכול לקרות לכל אחד. חתימה על זכרון דברים הפכה לנוהג מקובל מאוד בשוק הנדל"ן. הבעיה, כפי שמסבירה עו"ד חיה גסר, מומחית לדיני מקרקעין, היא שחתימה כזו לא מותירה לקונה זמן מספיק לבצע את הבדיקות הנחוצות לפני רכישת הדירה.

 

עד כמה מחייב זכרון דברים?

 

לדברי עו"ד גסר, בפסיקה נקבע שמסמך שבו מצויים פרטים כגון פרטי הצדדים, פרטי הנכס, המחיר, התשלומים ומועד המסירה מהווה חוזה מחייב לכל דבר ועניין, וגם אם חסרים בו פרטים מסוימים, הם ניתנים להשלמה ואינם פוגמים בתוקפו של המסמך. לכן, זכרון דברים מחייב גם את הקונה וגם את המוכר.

 

כאשר המצב בשוק הנדלן קשה, כפי שקורה בשנים האחרונות, המוכרים מעוניינים שהקונה הפוטנציאלי יחתום על זכרון דברים וישלמו מקדמה על חשבון רכישת הנכס. בכך, הם גורמים לו להתחייב לרכוש את הנכס מבלי שביצע את הבדיקות הנחוצות ומקשים עליו מאוד לסגת מהעיסקה כאשר הוא מגלה שאינה כדאית.

 

גם למתווכים יש אינטרס בחתימה על זכרון הדברים, שכן הוא מהווה עבורם עילה לדרוש את דמי התיווך. מדוע הקונים נכנעים לדרישה הזאת, כאשר תנאי השוק פועלים בסך הכל לטובתם? מפני שהם אינם מבינים שמדובר בהסכם מחייב.

 

מה צריך לבדוק הקונה לפני חתימה על חוזה לרכישת דירה?

 

עו"ד גסר מסבירה כי לפני חתימה על חוזה לרכישת דירה על הקונה לראות את נסח הטאבו, לבדוק את רישום הזכויות על הכנס במינהל, לבדוק מהי קיבולת הבנייה על-פי חוזה החכירה החתום עם המינהל והאם יש מגבלות בחוזה החכירה. הפעולות האלה לא נעשות ברוב המקרים לפני חתימה על זכרון דברים.

 

כאשר חותמים על זכרון דברים, לא יודעים גם בדרך כלל אם הנכס משועבד ואם כן, מה גובה החוב הרובץ על הנכס; אם הנכס מעוקל או רשומות עליו הערות של כונס נכסים, הערות בגין הפקעות עתידיות (למשל לטובת כביש או מסילת ברזל). ייתכן גם שהצדדים אינם ערים לכך שעל הנכס מוטלים חובות בגין היטלי השבחה ופיתוח.

 

לעתים רשומות לגבי הנכס הערות בגין צווי הריסה או שבתיק הבניין בעירייה קיימת תכתובת בעניין חריגות בנייה או צווי הריסה בגין בנייה ללא היתר.

 

חשוב לדעת: גם במקרים שצוינו לעיל בתי משפט לא יפסקו בהכרח שזכרון הדברים מבוטל וייתכן שיפסקו שזכרון הדברים מחייב.

 

מה צריך המוכר לבדוק לפני חתימה על חוזה?

 

למרות שחתימה על זכרון דברים מסכנת בעיקר את הקונה, גם המוכר נוטל סיכון מסוים. למשל, לעתים הוא אינו מודע לכך שלנכס הוענקו באחרונה זכויות בנייה עקב תוכנית שקיבלה תוקף. בעת העברת הזכויות יידרש המוכר לשלם היטל השבחה שאותו לא לקח בחשבון בעת חתימת זכרון הדברים. אילו היה מודע לזכויות הבנייה, ייתכן שהיה דורש תמורה נוספת בגינן או שהיה מטיל את היטל ההשבחה על הקונה.

 

כמו כן, המוכר עלול לגלות לעתים, לאחר שחתם על זכרון הדברים, שהוא חייב במס שבח (מס על רווח ממכירת נדל"ן) - מס שניתן להימנע ממנו אם מוכרים את הדירה בעיתוי נכון. כמו כן, זכרון הדברים הוא מסמך מחייב, שאיתו אפשר ללכת לטאבו ולרשום מכוחו הערת אזהרה על זכויות המוכר.

 

מחיקת האזהרה ללא הסכמת הקונה כרוכה בהליך משפטי שעלול לעתים לקחת שנים.

 

אז מה עושים?

 

אל תיכנעו ללחצים ואל תחתמו על זכרון דברים. במקום זאת מומלץ להגיע להסכמה בעל-פה בדבר המחיר והתשלומים, תוך התניה שעורכי הדין של הצדדים יגיעו לנוסח חוזה מוסכם, שעליו יחתמו הצדדים לאחר שיערכו את כל הבדיקות הנדרשות.

 

אם אחד הצדדים מתעקש שהאחר יראה רצינות לגבי מימוש העיסקה, אפשר להגיע להסדר שלפיו הקונה יפקיד סכום מסוים בנאמנות בידי עו"ד, וסכום זה יועבר למוכר אך ורק עם החתימה על החוזה. אם החוזה ייחתם, הסכום יעבור למוכר ואם לא - הוא יוחזר לקונה.

 

אם בכל זאת מחליטים לחתום על זכרון דברים, יש להקפיד להכניס בו הסתייגות שלפיה זכרון הדברים מותנה בכך שתוך פרק זמן מוגדר ייחתם חוזה מחייב בין הצדדים, וכי במקרה שהחוזה לא ייחתם, מכל סיבה שהיא, יהיה זכרון הדברים בטל ומבוטל, ולאף צד לא תהיה טענה או תביעה נגד הצד השני.

 

כמו כן, יש להכניס בזכרון הדברים הסתייגות שלפיה הקונה לא יהיה רשאי לרשום הערת אזהרה או כל הערה בגין זכרון הדברים.