נדל"ן: יש דירות, אין קונים

המיתון בנדל"ן נמשך, ובעלי דירות המעוניינים לשדרג את רמת החיים מתקשים למכור אותן. כמה זמן לוקח למכור דירת יד שנייה באזורים שונים בארץ, מהם המקומות המבוקשים ביותר, ואיך תקבלו יותר על הדירה שלכם

המיתון בנדל"ן נכנס לשנתו התשיעית, ובעלי הדירות עדיין לא רואים את האור. כמה זמן לוקח למכור דירה? התשובה משתנה מעיר לעיר. באופן כללי ניתן לומר שהביקושים היום מוכתבים על ידי אוכלוסיה ברמה כלכלית גבוהה. נכסים יקרים, דירות ובתים שנמכרים ב-8,000 דולר למ"ר ויותר, מבוקשים מאוד ונמכרים לאחר שהות קצרה בשוק, בעוד שדירות זולות, הפונות לפלח שוק בעל אפיונים חלשים, אינן מוצאות קונה אפילו לאחר שהות של שנה בשוק. הכוונה לדירות ב-40 אלף דולר בשכונות שבהן אוכלוסיה ענייה שאינה יכולה להתחייב להחזרי משכנתא. עורך מחירון הדירות "לוי יצחק" השלים סקר מקיף המגלה את זמן המכירה הממוצע בכל עיר:

 

ירושלים - שהות ממוצעת של דירה בשוק היא הקצרה ביותר: 18 יום בלבד. דירות במיקומים מבוקשים מאוד כמו רחביה, טלביה, המושבה הגרמנית ואפילו בנחלאות נמכרות לעיתים מפה לאוזן מיד כשהן מוצעות למכירה. הרוכשים הם בעיקר משקיעים זרים מארה"ב וצרפת. המצב חם כל כך, שברחוב רמב"ן נמכרה לאחרונה תוך יום דירת 2 חדרים לשיפוץ, 55 מ"ר בקומה ראשונה עם יציאה לגינה קטנה, ב-244 אלף דולר.

 

תל אביב - בשכונות הצפוניות של תל אביב השהות הממוצעת למכירת דירה היא 42 יום. יוצאות מן הכלל דירות בקומה א' שנמכרות רק לאחר 180 יום בממוצע, ובמחירים נמוכים ב-10% מדירה בקומה ב' באותו בניין. בצפון הישן של תל אביב ובלב העיר נמכרות דירות בבניינים עם מעלית וחניה תוך 48 יום בממוצע. דירות ישנות בבניינים ללא מעלית בקומות א' ו-ב' נמכרות תוך 80-65 יום. דירות אלה נמכרות במחירים הנמוכים ב-20%-10% מדירות זהות בבניין עם מעלית. דירות בקומות ג' וד' בבניינים ללא מעלית נמכרות לאחר שהות של שנה ויותר בשוק. קיימות דירות המצויות למעלה משנתיים בשוק. לעיתים קרובות הבעלים מתייאשים ומשכירים את הדירה, כשהשוכר מודע לכך שהדירה עומדת למכירה והוא יכול להתפנות מיידית. אולם לצערו של בעל הבית הדירה אינה נמכרת משום שאין היום כמעט קונים לדירות בקומות גבוהות ללא מעלית.

 

רמת גן וגבעתיים - קיים ביקוש ער לדירות המוגדרות טובות", עם מעלית וחניה. ההיצע נמוך יחסית ושהות נכס טוב בשוק אינה עולה על 48 יום. דירות 3 חדרים עם מעלית נמכרות במהירות רבה אף יותר, תוך 39 יום בממוצע, משום שההיצע נמוך מאוד. קיים ביקוש גדול לדירות פנטהאוז חד מפלסיות וההיצע שואף לאפס. דירות גן יימכרו תוך פרק זמן קצר מאוד משום שקיים ביקוש רב ואין היצע.

 

רעננה - קיים ביקוש לדירות קטנות עם מעלית וחניה ואלה נמכרות תוך 31 יום. דירות גדולות נמכרות בממוצע תוך 63-55 יום. דירות ללא מעלית בקומה א' ו-ב' נמכרות תוך 166 יום. אין ביקוש לדירות בקומה גבוהה ללא מעלית.

נתניה - קיימים ביקושים ערים במזרח העיר לדירות חדשות. המחירים אטרקטיביים. לעומת זאת, הביקושים לדירות ישנות בעיר נמוכים. דירות בשכונות החדישות במערב נמכרות תוך 135-120 יום בממוצע.

 

אשדוד - הביקושים באשדוד עדיין גבוהים למרות הרגיעה היחסי וגם דירות בקומה רביעית מוצאות קונה. ההתחרדות ברובעים שונים מצד אחד והביקוש של עולים מצרפת מצד שני נתנו את השפעתם - והמחירים עלו. הדירות שוהות בשוק תקופה קצרה, והמוכרים מבינים שעליהם לבקש מחיר ריאלי באם רצונם למכור. שהות ממוצעת של דירה בשוק עומדת על 52-45 יום. דירות בקומה רביעית ממתינות קצת יותר זמן.

 

אז איך מזרזים את מכירת הדירה?

 

היום אין די בדירה יפה. הסביבה כולה צריכה לסבר את העין. לעיתים הקונה מגיע, ודי לו במבט אחד בחצר או בחדר המדרגות כדי להתקפל ולחזור כלעומת שבא. לכן, אם אתם מעוניינים למכור דירה המצויה בבנין שחזותו דוחה, שווה להשקיע מעט גם ברשות הכלל (ואל תנסו לבקש עכשיו כסף מהשכנים, חבל על הזמן).

 

החליפו או סדרו את האינטרקום ותיבות הדואר, החליפו את דלת הכניסה ללובי או שפצו אותה אם צריך. סיידו את חדר המדרגות ותצבעו את ארונות החשמל. אם יש מעלית, דאגו שתיראה חדשה ורעננה. קרוב לוודאי שכל ההשקעה ברשות הכלל תעלה לכם 1,500-1,000 דולר. תאמינו או לא, אבל זה יוסיף לערך הדירה שלכם הרבה יותר, ואולי יעשה את ההבדל בין "למכירה" ל"נמכר".

 

ברחוב פנחס ברמת גן, בבניין בן 6 דיירים, עמדה למכירה דירת 3.5 חדרים בקומה ב'. הדירה היתה מקסימה, אך בקומה א' התגורר דייר שהזניח מאוד את דירתו. בכל התריסים היו חסרים שלבים, דלת הכניסה היתה ישנה ומוזנחת, הוא לא השתתף בתשלומי ןעד הבית ולכן הלובי הוזנח. לאחר שכל הקונים הפוטנציאליים הסתובבו לאחור בכל פעם שהתקרבו לבניין וכמעט אף אחד לא הגיע לראות את הדירה, החליט בעל הדירה למכירה לעשות מעשה. הוא החליף את השלבים השבורים בתריסי השכן, החליף את הדלת הישנה בפלדלת, צבע את חדר המדרגות וסידר את תיבות הדואר והאינטרקום. בסך הכל השקיע 4,880 שקל בשיפוצים. ההשקעה הוכיחה את עצמה: מיד לאחר מכן הוא מכר את דירתו במחיר המבוקש.

 

להקפיד שהכניסה והחצר יהיו מטופחים

 

1. הציגו את הדירה בפני ציבור רחב ככל האפשר. המטרה היא לקל כמה שיותר הצעות בפחות זמן. כך תהיה תחרות על הנכס תוכלו לקבל את ההצעה הטובה ביותר. אם ההצעות מגיעות בטפטופים או לאורך תקופה ארוכה - אווירת התחרות על הנכס מתמוססת.

 

2. בקשו מחיר נכון. הציבור מודע למחיר והוא לא פראייר. אם מוצע מחיר גבוה מדי, והציבור הרי מכיר את המחיר, הנכס מאבד את הרלבנטיות שלו. כך נוצר מצב של דירה שעומדת זמן רב למכירה, מה שפוגע בתדמית ועיצוב הדירה. לכן עדיף לבקש מחיר

ריאלי ואמיתי.

 

3. אם אתם נעזרים במתווך בקשו ממנו תוכנית פעולה שיווקית מהמתווך. התוכנית יכולה לכלול שלט על הדירה, אתר אינטרנט, גלויות, הפצה לסוכנים אחרים כדאי שיבררו מול הקונים הפוטנציאליים, פרסום בעיתון ועוד.

 

4. הדברים הראשונים שהקונה הפוטנציאלי רואה הם שקובעים את התרשמותו לחיוב או לשלילה. ודאו שגם חדר המדרגות והחצר יהיו נקיים וייתנו תחושה של טיפוח.

 

5. בתוך הדירה הקפידו לשמור במיוחד על ניקיון ואחזקת המטבח וחדר האמבטיה. אלה משפיעים רבות על מכירת הדירה יותר מכל חדר אחר בבית. יש לתקן חלונות שבורים, ברזים דולפים, דלתות חורקות, קירות מתקלפים. הקפידו להדליק את האורות

בחדרים אפלים, לפתוח את התריסים ולחמם או לצנן את הבית בהתאם לעונה.

 

6. ספרו לקונה את כל האמת על הדירה. תקנו כל פגם אפשרי בבית - תיקוני צבע פשוטים, סדקים בקירות, דליפות וכדומה.