מדריך: מה לעשות רגע לפני קבלת המפתח לדירה

הקבלן מזמין אתכם לקבל את הדירה החדשה שקניתם? אל תמהרו לחתום על קבלת המפתח. מה לעשות אם גיליתם שהרצפה עקומה והשיש סדוק, האם אפשר לעכב את התשלום לקבלן ולמה צריך פרוטוקול מסירה. מדריך

רגע קבלת המפתח לדירה החדשה שרכשנו במיטב כספנו, הוא, ללא ספק, מיוחד ומרגש. עם זאת, רק לעתים נדירות הוא מתרחש בזמן. לפני שנפרדים לשלום מהקבלן ונותנים אור ירוק למובילים להתחיל לפרוק את הרהיטים והציוד שלנו בדירה החדשה, קיים עוד טקס קצר וחיוני שיש לעבור - וכדאי להיות מוכנים לקראתו: החתימה על פרוטוקול מסירת הדירה.

 

טעות נפוצה של רוכשים בהקשר הזה היא לחשוב שמדובר במעמד הנובע מתוקף חוק כלשהו. מעיון בחוק המכר מתברר כי אין חובה לערוך פרוטוקול בעת מסירת הדירה לקונה, אולם נוהג זה הפך לחלק שבשיגרה.

 

גם הקבלן וגם רוכש הדירה מעדיפים לכלול בחוזה המכר סעיף שלפיו הרוכש מוזמן לביקור בדירה כמה ימים לפני מסירת הדירה. במסגרת הסיור יוכל הרוכש להצביע על ליקויים משמעותיים ויתאפשר לקבלן לעשות כל שביכולתו לתקן ליקויים אלה, ובכך למנוע את הדחייה במסירת הדירה, על כל הכרוך בכך.

 

מהו פרוטוקול מסירה?

 

בשעת המסירה ניתן לרוכש טופס הנקרא 'פרוטוקול מסירה' הכולל סעיפים שונים שאותם צריך הדייר לבדוק ולאשר: שמישות חלונות ודלתות, חיפוי הקירות, ריצוף, ארונות מטבח, תאורה, כלים סניטריים ברמה של שלמות ותקינות המוצרים ועוד. כמו כן, כדי שהרוכש יוכל לבחון היטב את מצב הדירה עליה להימסר נקייה, כלומר ללא אבק גס, שאריות חומרי בנייה ושאריות צבע.

 

מה לגבי רכוש משותף בבנייני דירות?

 

הדיירים צריכים לבחור נציג מטעמם והוא זה שיבדוק את תקינות הרכוש המשותף - מעליות, מערכת השקיה, חניות, משאבות, מערכת אשפה, שערים חשמליים, גנרטורים וכדומה - ויחתום על פרוטוקול מסירה. כמו כן נציג הדיירים יקבל מהקבלן רשימת אנשי קשר מקצועיים, תעודות אחריות וכדומה. עם מסירת הדירה יינתן לרוכשים טופס האיכלוס (טופס 4) מטעם הרשות המקומית המאשרת את תקינות המבנה למגורים.

 

מה קורה אם מתגלים ליקויים כלשהם?

 

"הדייר ונציג החברה הקבלנית עוברים סעיף סעיף בפרוטוקול המסירה, וכל דבר שנמצא לא תקין מסומן ועל הקבלן לדאוג לתקנו תוך פרק זמן סביר", מסביר דרור תורן, סמנכ"ל השיווק של חברת הבנייה אמריקה-ישראל.

 

חשוב להדגיש כי בפרוטוקול ישנם סעיפים, שלגביהם שני הצדדים - הדייר והקבלן - מסכימים כי הם לא תקינים, אך קיימים גם מקרים שבהם רק הדייר סבור שיש צורך לבצע תיקון ולא הקבלן. "בכל מקרה, במסמך הפרוטוקול מופיע לרוב סעיף כללי, שאין החברה הקבלנית חייבת להסכים לאמור בו, כלומר לטענות הדייר".

 

ומה עושים בנוגע לליקויים?

 

אם מתגלים ליקויים במעמד פרוטוקול המסירה נקבע מועד אכלוס חדש. עד למועד זה יש לתקן את הליקויים שקיימת לגביהם הסכמה של שני הצדדים. לגבי ליקויים שהרוכש טוען כי הם קיימים, אך לדעת הקבלן אין בטענה זו ממש, קיים לרוב סעיף בחוזה המכר של הדירה, שבו מצוין כי ביום שבו ייחתם פרוטוקול המסירה, מי שיקבע אם יש ליקוי או לא הוא מהנדס החברה או מהנדס מטעם החברה.

 

האם הרוכש יכול לעכב את התשלום האחרון לקבלן עד שיוסדרו הליקויים?

 

הרוכש אינו יכול שלא לקבל את הדירה אם הקבלן תיקן את הליקויים שצוינו בפרוטוקול המסירה. בכל מקרה, הוא לא יכול לקבל את המפתח לדירתו מבלי שישלם את מלוא הסכום שנקבע בחוזה. ישנם רוכשים שגוררים במתכוון את התשלום האחרון, מפני שידם אינה משגת אותו או מסיבות אחרות, אך כדי להימנע מהפרה של החוזה מצידם הם טוענים כי חלק מהליקויים לא תוקנו לשביעות רצונם.

 

לזכותו של הרוכש קיימת תמיד אפשרות לציין בפרוטוקול המסירה ליקויים שקיימים לטענתו בדירה, גם אם הקבלן אינו מסכים להם. אם תהיה מחלוקת משפטית בין הצדדים יקבע בית המשפט, באמצעות מהנדס מטעמו, מי צודק.

 

תורן מציין כי במקרים שבהם מדובר ברכישת דירה מחברה יזמית, שאינה מבצעת אם את הבנייה בפועל, יש אינטרס גם ליזם, שכל ליקוי שניתן לגלות יופיע בפרוטוקול המסירה. הסיבה: אם ליקוי כלשהו לא יופיע תוכל חברת הביצוע להתכחש לו.

 

מה קורה כשמסירת הדירה מתעכבת?

 

"מועד מסירת הדירה הוא בעייתי משתי סיבות: איחורים וליקויים. דירה שאמורה להיבנות ב-20 חודש נבנית היום ב-30 חודש. הקבלנים מצידם מנסים לתרץ את האיחור במסירה בכוח עליון, כשהכוונה היא למחסור בכוח אדם", אומר עו"ד אילן שרקון, יו"ר ועדת קניין בלשכת עורכי הדין. "אבל בתי המשפט נוטים לדחות טענות אלו ומקבלים כח עליון כשמו, כלומר מלחמות או אסונות טבע קשים".

 

בעיה נוספת שאיתה נאלצים להתמודד רוכשי הדירות היא כתב ויתור. קבלנים רבים מחתימים את הדיירים על מסמך משפטי שבו הרוכשים מצהירים שאין להם כל טענות או תביעות, ושהכל נמסר לשביעות רצונם. בתי המשפט קבעו כי אין לראות בכתב ויתור מסמך מחייב משום שהוא נחתם תחת לחץ.

 

אז מה עושים? "אם החתימה על פרוטוקול המסירה מהווה תנאי לקבלת מפתח, חיתמו עליו ובקשו העתק של המסמך", קובע ד"ר אברהם בן עזרא, מומחה לליקויי בנייה. לדבריו, גם לאחר חתימה כזו יש זכות להודיע לקבלן על ליקויים לאחר קבלת הדירה ואין שום חובה לעשות זאת בעת קבלת המפתח.

 

איחור במסירת דירה הוא עניין שבשיגרה. יש לדעת, כי איחור של שלושה חודשים לא יחשב הפרת חוזה. על איחור מעבר לכך, מחויב הקבלן בחוזה לשלם שכר דירה חודשי כפיצוי. אם הקבלן פושט רגל או נקלע לקשיים, אין לסעיף הזה שום משמעות, ואת ההוצאה המיותרת הזו תשלמו מכיסכם.