10 עסקאות הנדל"ן שעשו את השנה

שנת תשס"ה סיפקה לא מעט עסקאות נדל"ן מעניינות: הבית היקר ביותר בארץ נמכר, יזם ישראלי רכש את המלון הכי "חם" בניו-יורק, וחברה שהרוויחה הון מעסקי ההתנתקות. ynet בשיתוף עורכי דין מתחום הנדל"ן מביא את 10 עסקאות הנדל"ן שעשו את השנה

שנת הנדל"ן תשס"ה, הצטרפה לקודמותיה בקיפאון ובמיתון, אבל תאמינו או לא היא לא היתה "משעממת" או רדומה לחלוטין. לצד קריסה של חברות, משבר בפריפריה וצמצום התחלות הבנייה, היו בה גם ניצוצות נדל"נים שפרצו גבולות גיאוגראפיים וכלכליים.

 

בימים של סיכומים שנתיים בחרנו להביא את הצד האחר של הענף, האופטימי יותר. ynet בשיתוף עו"ד אילן שרקון, מומחה לנדל"ן ויו"ר ועדת מקרקעין וחוזים של לשכת עורכי הדין, ועו"ד יצחק חג'ג' ממשרד חג'ג'-בוכניק ושות' המתמחה גם הוא בנדל"ן והמקרקעין, בחר את 10 עסקאות הנדל"ן שעשו את השנה.

 

חלק מהעסקאות בולטות במיוחד על רקע היקפן הכספי, חלקן בשל הנופך הפוליטי-מדיני המלווה אותן, כמו רכישת הקרקע למפוני גוש קטיף, לחלקן משקל היסטורי-סנטימנטלי, כמו רכישה מלון פלאזה בניו-יורק על ידי יצחק תשובה.    

 

1. מלון פלאזה ניו-יורק - נכס צאן ברזל

 

הסיפור שראוי לפתוח איתו את רשימת העסקאות שעשו את השנה הוא ללא ספק רכישת מלון פלאזה בניו-יורק על ידי יצחק תשובה. את סיפורו האישי, הסמי-הירואי, של תשובה רבים מכירים -  השיפוצניק הנתניתי שעם הרבה עבודה קשה ואינטואיציה בריאה הצליח להשתלט על קבוצת דלק ולהפוך לאחד מהשחקני המפתח בעולם העסקים הישראלי.  סיפור הרכישה של פלאזה בניו-יורק, על כל הנגזרות שלו, הוכיח שוב את יכולת העמידות, האמידות והנחישות של מי שנדמה שדבר לא עומד בדרכו.

 

באוגוסט 2004, רכש תשובה מיורש העצר הסעודי אל וליד בן טלאל ומטייקון המלונות הסינגפורי קווק לנג בנגאת את מלון פלאזה בניו-יורק, תמורת סכום עתק של 675 מיליון דולר. המלון, הממוקם בסמוך לסנטרל פארק ופעיל מ-1907, נחשב לאחד מסמליה של העיר, ותשובה, שרצה לרכוש נכס נדל"ני יוקרתי, קיבל באותו המחיר גם נכס צאן ברזל של התפוח הגדול.

 

תשובה ביקש לשפץ את המלון בהשקעה נוספת של 350 מיליון דולר ולהגדיל את מספר דירות היוקרה על חשבון חדרי המלון וצמצום פעילותו. אלט שה"פסטיבל" סביב העסקה לא איחר לבוא ובשנה שחלפה פתח (וגם סגר) תשובה חזיתות עם גורמים רבים - עובדי המלון שחששו למקור פרנסתם, ראש העיר מייקל בלומברג וחברי מועצת העירייה, המועצה לשימור אתרים בעיר, איש העסקים רון לאודר, הכומר ג'סי ג'קסון ועוד. 

 

לאחר אין ספור ישיבות ודיונים פומביים הושגה פשרה, לפיה ייבנו בפלאזה 130 חדרי מלון, 220 חדרי מלון- דירות ו-150 דירות יוקרה. בנוסף, חלק מהמלון יהפוך לשטח מסחרי והאולמות ההיסטוריים במבנה ישומרו. המלון, בגרסתו המחודשת, צפוי להיפתח במאי 2006, אז גם יציינו 100 שנה לבנייתו. למרות הפשרה צפוי תשובה להרוויח מאות מיליוני דולרים מהעסקה.

 

2. מהדרין - "אם כל עסקאות ההתנתקות"

 

לצד מי שהפסיד את חבל עזה במהלך ההתנתקות היה גם מי שהרוויח. חברת מהדרין נשלטת על ידי נוחי דנקנר וחברת הפניקס והיו"ר שלה הוא יונתן בשיא (יו"ר מנהלת ההתנתקות). ההתנתקות היטיבה לכיסה של החברה, המחזיקה אלפי דונמים באזור ניצנים. בעסקה שהוגדרה כ"אם כל העסקאות של ההתנתקות" הופשרו לבנייה 2,000 דונם של החברה צפונית לאשקלון להקמת 1,600 בתים צמודי קרקע עבור המפונים.

  

מהדרין ניסתה להפשיר את הקרקע בעבר ללא הצלחה, בגלל התנגדות עיריית אשקלון, אך כשמדובר ביעד לאומי מקבלים הדברים משמעות אחרת ותוכנית הבנייה הובאה לאישור בתוך 90 יום. על פי התכנון, אמורה היתה מהדרין לקבל על הפשרת הקרקע כ-9 מיליון דולר - לפי החלטות המינהל לגבי פיצוי על שינוי ייעוד הקרקע, אך הסכום הוגדל נוכח הבהילות בצורך בהפשרת הקרקע והחוזה הועבר לאישור חשב המינהל. בסופו של דבר המדינה שילמה לחברה 20 מיליון דולר. 

 

3. מרטין שלאף - מכר את הבית היקר בארץ 

 

הדיור היוקרתי בישראל הוא בהחלט לא נחלתם של רבים, אבל עסקת המכירה של הווילה היוקרתית בהרצליה פיתוח של איש העסקים האוסטרי-יהודי מרטין שלאף, מוכיחה שיש לישראל מה להציע ויש גם מי שיקנה. הווילה המפוארת של שלאף, מבעלי הקזינו ביריחו, ממוקמת ברחוב היוקרתי במדינה גלי-תכלת והיא נרכשה בינואר השנה על ידי בני הזוג ויויאן וזכי רכיב, מבעלי השליטה בחברת טריון וממייסדיה, תמורת 22 מיליון דולר.

 

את המגרש בן 4 הדונמים, על צוק מול הים, רכש שלאף באמצע שנות ה-90 משגרירות קנדה תמורת כ-6.5 מיליון דולר. הבית נבנה במשך 5 שנים ושטחו כ-1,000 מ"ר. בחצר בריכת שחייה של מי-ים. לשלאף לקח שנה וחצי להשיג את המחיר הרצוי, ובמקרה הזה נראה כי הסבלנות השתלמה.

 

4. מכירת אמות - חברה של מיליארד שקל

 

לא כל יום נמכרת בישראל חברת נדל"ן בסדר גודל של אמות השקעות - חברה בעלת 90 נכסים בארץ ובחו"ל ועם הון עצמי של 700 מיליון שקל. ביולי השנה רכשה חברת הנדל"ן של נתן חץ, אלוני חץ, מקרנות הפנסיה הוותיקות 80% מאמות תמורת 765 מיליון שקל. מחיר המשקף שווי חברה של 956 מיליון שקל לאמות.

 

מדובר בהצלחה לבעלי השליטה באמות שכן המחיר משקף שווי חברה גבוה בהרבה ממחיר המינימום שעמד על 818 מיליון שקל. בניגוד לציפיות ניגשו רק שתי חברות למכרז: דלק-נדל"ן שבשליטת יצחק תשובה, שהגישה את הצעתה לפי שווי של 875 מיליון שקל, ואלוני חץ, שכאמור, זכתה. ב-20% הנוספים בחברה מחזיק בנק הפועלים.  

 

5. עסקת הענק בגרמניה - 1.6 מיליארד שקל

 

השנה שחלפה סיפקה לנו לא מעט עסקאות מעניינות של ישראלים על פני הגלובוס. אין כמעט פינת חמד בעולם שאין בה שטח בבעלות ישראלית - ארה"ב, קנדה, אירופה, אפריקה ואפילו המזרח הרחוק. בלטה במיוחד עסקת ענק של החברות הישראליות דלק בינלאומי ואלקטרה נדל"ן. במרץ השנה, רכשו החברות 7 נכסי נדל"ן מניבים בגרמניה, בשיתוף עם איש העסקים יגאל אהובי, תמורת כ-273 מיליון אירו (כ-1.54 מיליארד שקל). 

 

מדובר ב-7 בנייני משרדים הממוקמים בברלין, המבורג, דיסלדורף, קלן, קרלסרואה, מונסטר ולנדשט, ושטחם הכולל מסתכם בכ-158 אלף מ"ר. הנכסים מושכרים במלואם לחברת הטלקום הגרמנית, דויטשה טלקום, עד שנת 2019. 

 

ההסכם בין הצדדים גם כולל עליית דמי השכירות בקצב שנתי של 1.5% עד שנת 2010. דמי השכירות יתנו לחברות תשואה שנתית שך 7.5% (כ-19.3 מיליון אירו). 

 

6. בית הספר הכי יקר בארץ - 21 מיליון דולר

 

מן המפורסמות הוא שחינוך כיום הוא אינו דבר זול, בטח לא כרוכשים את כל בית הספר, ועל אחת כמה וכמה שהוא ממוקם בכפר שמריהו.  

 

ביולי השנה, רכשו היזמים אסף טוכמאיר וברק רוזן את בית הספר האמריקני בכפר שמריהו תמורת 21 מיליון דולר, במטרה להסב אותו למגורים. בית הספר משתרע על מגרש בן 19 דונם ברחוב הזורע - אחד מהאזורים היותר יוקרתיים של היישוב. תוכנית הבניין החלה על השטח מאפשרת בנייה של 19 קוטג'ים בני 400 מ"ר.

 

טוכמאיר ורוזן, השותפים בקבוצת קנדה ישראל, רכשו את הקרקע עם שלושה שותפים נוספים, והחמישה יפצלו את המתחם לחמישה מגרשים בשיתוף עם מועצת כפר שמריהו, וייצרו מתחם של מגרשים בני 2.5 דונם כל אחד. 

 

העסקה הזו היא עוד הוכחה כי שוק הנדל"ן לאלפיון העליון לא נשחק. נהפוך הוא, הגבולות שלו נמתחים בכל פעם מחדש. ליזמים ברור כי וילות ענק בכפר שמריהו יחטפו על ידי הקהל המתאים כמו לחמניות טריות, כך שמדובר מבחינתם בעסקה מצויינת.

 

7. נצבא - חברים יש רק באגד

 

מכרז המכירה של חברת הנכסים של חברי וגמלאי אגד - נצבא, ריכז עניין רב בחודשים האחרונים, בייחוד כאשר כדורגלן נבחרת ישראל לשעבר, חיים רביבו, מעורב בו. זמן רב ניסו בעלי המניות בחברה למכור את נצבא, כדי לשלם לגמלאים ולעובדים את שווי המניות המוחזקות על ידיהם בחברה, וכן להחזיר את החובות שלה, בעיקר לבנק הבינלאומי. איש מבעלי המניות לא שיער אז שהחברה תימכר במחיר שיא של 140 מיליון דולר.

 

אחד הצעדים המהותיים שעשתה החברה הוא מכירת חלקה בקניון רחובות, בינואר השנה, לחברת נכסי אורים. בעקבות העסקה עברה נצבא מהפסד לרווח - רשמה ברבעון השני רווח הון של 47 מיליון שקל ורווח לאחר מס של 32 מיליון שקל.

 

החברה נמכרה לפני כשבוע לקבוצת מישור הולדינג, בשליטת האחים ג'קי ומוריס שטרית, תמורת 626 מיליון שקל. מדובר ברכישת נצבא התנחלות המחזיקה כ-64% מנצבא החזקות. מחיר השיא של המכירה משקף שווי חברה של כמיליארד שקל ורחוק בכמעט 200 מיליון שקל מהצעתם הראשונה של רביבו ושותפיו. 

 

רביבו, שביחד עם ג'קי בן-זקן ואברהם נניקאשוילי הקימו את קבוצת פילגר, הספיקו השנה לעשות לא מעט, בין היתר, לרכוש את השלד הבורסאי של "מנופים פיננסים" ומחצית מקניון הסיטי באשדוד. בהקשר למכירת נצבא תזכר אמנם פילגר לא כזוכה, אך בהחלט כלוחמנית.

 

קבוצת פילגר היתה המועמדת היחידת שעמד בלוח הזמנים המקורי של מכרז המכירה, עם הצעה של 435 מיליון שקל. אחריה הגיעו הצעות מארבעה גורמים נוספים - שהעלו את השווי מ-100 מיליון דולר ל-140 מיליון דולר. לאחר שהתקבלו הצעות נוספות הוחלט לפתוח מחדש את ההתמחרות ודירקטוריון נצבא החליט להביא לאישור האסיפה הכללית את הצעת קבוצת מישור הולדינג של האחים שטרית. 

 

רביבו ובן-זקן עתרו לבית המשפט המחוזי בתל אביב בבקשה להוציא צו מניעה נגד קיום האסיפה הכללית. כמו כן ביקשו שגם הצעתה לרכישת מניות החברה - בסך של 636 מיליון שקל, תובא לדיון בפני האסיפה הכללית.

 

בית המשפט לא קיבל את עמדתם והתיר את קיומו של הדיון. אין ספק שעבור בעלי המניות המכירה נחשבת להצלחה מעל למצופה. עבור פילגר, אם לשפוט לפי נחישותה עד כה ופעילותה הענפה בשנה האחרונה, מדובר בהפסד במערכה, לא בקרב.

 

8. שנה של הנפקות נדל"ן - דלק נדל"ן בראש הרשימה

 

השנה אופיינה בהנפקות רבות של חברות הנדל"ן רבות. חברות כגון שיכיון ובינוי, גזית גלוב, ב.ס.ר ועוד גייסו בשנה האחרונה הון לטובת מטרות שונות. החברה שביצעה את אחת ההנפקות הגדולות השנה הייתה דלק נדל"ן בהנהלת איליק רוז'ינסקי. החברה גייסה בשנה שחלפה 790 מיליון שקל.  

 

ההנפקה כללה הנפקת מניות בסך כולל של 200 מיליון שקל, הנפקת אג"חים להמרה ואג"חים סטרייט בהיקף של כ-100 מיליון שקל, וכן שתי סדרות של כתבי אופציה, הניתנות למימוש לשני הסוגים של האג"חים הנ"ל.

 

האופציות שהונפקו הן לפרק זמן קצר מאד של חודש ימים, ומימושן הזרים לקופת החברה כ-490 מיליון שקל. גיוס ההון  של דלק נדל"ן נחשב לגדול ביותר שבוצע בשנה האחרונה בבורסת תל אביב. את הנפקת דלק נדל"ן הובילו פועלים-אי.בי.אי, כלל חיתום, גמול-סהר והראל חיתום.

 

9. פארק צמרת בת"א - חבס משתלט על השכונה

 

מתחם "פארק צמרת" בתל אביב הולך ומתגלה בשנים האחרונות כמכרה זהב. המתחם, הכולל 133 דונם בין דרך נמיר למחלף ההלכה, הפך בשנים האחרונות לעתודת הקרקע היקרה ונחשקת ביותר. הקרקעות שהיו זנוחות שנים רבות ועליהם פולשים אושרו ב-2002 לבניית 1,747 יחידות דיור, מה שהקפיץ את מחירי המגרשים ב-45%.

 

מי שיעבור בסמוך למתחם יוכל לראות איך 2 מגדלי היוקרה של קבוצת חבס - פרויקט YOO שעיצב מעצב העל פיליפ סטארק - צומחים בקצב מסחרר (מגדל אחד בן 37 קומות והשני בן 41 קומות). אמנם את השטח רכשו האחים ברוך והרצל חבס ב-1993 אבל בשנה האחרונה המשיכה חברת חבס לרכוש עוד שטחים ו"להשתלט על השכונה".

 

בספטמבר 2004 רכשה חבס מגרש נוסף בסמוך לפרויקט, עליו ייבנו שני מגדלים בני 28 קומות ויכללו בסך הכל 254 דירות. 

 

ביוני השנה רכשה, הקבוצה 2 מגרשים נוספים בפארק תמורת 26 מיליון דולר. על המגרשים, בשטח 6.5 דונם כל אחד, והסמוכים לפרויקט Yoo, תבנה החברה כ-185 יחידות דיור. ולפני כחודש הודיעה החברה כי היא מנהלת מו"מ לרכישת שטח נוסף לבניית 123 יח"ד נוספות. בכך יגיעו היקף זכויות הבנייה שלה בשכונה ל-623 יחידות דיור.

 

בחברה עצמה נחושים להמשיך את הקו הזה, או כמו שאמר מנכ"ל הקבוצה, הרצל חבס: "ההצלחה בשיווק פרויקט Yoo מהווה הבעת אמון הציבור בשכונה ומהווה מבחינתנו עוגן משמעותי ביותר בשכונת פארק צמרת. משום כך הרחבנו ונמשיך להרחיב בעתיד את פעילותנו בשכונה". בינתיים ימשיכו למכור את הדירות בפרויקט בסכומים שבין 5,000 ל-8,000 מ"ר.

 

10. שרי אריסון מוכרת את חלקה בשיכון ובינוי  

 

ואם נפזול לרגע לתשס"ו נגלה שגם היא צופנת בחובה לא מעט פעילות עסקים סביב חברות הנדל"ן. השנה נפתחה עם עסקה גדולה של אחת מחברות הבנייה הוותיקות - שיכון ובינוי. בני שטיינמץ וצביקה בארינבוים רכשו ביחד את השליטה בחברת שיכון ובינוי תמורת 950 מיליון שקל. השניים רכשו את חלקה של שרי אריסון (35.5%) תמורת 630 מיליון שקל ואת חלקם של העובדים בחברה (17%) תמורת עוד 318 מיליון שקל ובסך הכל יחזיקו ביחד 52.5% משיכון ובינוי. העסקה משקפת שווי של 4.5 שקל למנייה - כ-30% מעל למחיר השוק. 

 

שיכון ובינוי נחשבת לאחת החברות הגדולות בישראל בענף הבנייה. החברה מאגדת שתיים מחברות הענק של חברת העובדים לשעבר: סולל-בונה ושיכון-עובדים. אחזקותיה כוללות בין היתר את תעשיות אבן וסיד, פרג ודרך ארץ.

 

בשנים האחרונות סבלה הקבוצה מקשיים וסיימה את המחצית הראשונה של 2005 עם הכנסות בהיקף של 134 מיליון שקל והפסד נקי של 19 מיליון שקל.