מהפך: אחרי 5 שנים הקבלנים מעלים מחירים

אם בשנת 2005 דיברו בענף הבנייה למגורים במושגים של "בלימת השפל בענף", 2006 כבר הביאה עימה עלייה בביקושים. האם זו תחילת ההתאוששות לה ציפו בענף? חברות בנייה רבות טוענות שכן ומעלות את מחירי הדירות

התחושה ששוק הנדל"ן למגורים מתאושש מחלחלת גם לחברות הבנייה והנדל"ן וחברות רבות החלו לאחרונה להעלות את מחירי הדירות. אם ב-2005 דיברו בענף על בלימה של השפל, שנת 2006 מסתמנת כבר כתחילתה של התאוששות בענף הבנייה למגורים.

 

שוק הדירות מקבלן "תיקן" עצמו כלפי מטה על ידי צמצום ההיצע, והיקף התחלות הבנייה צנח משמעותית בחמש השנים האחרונות. במהלך 2005 החלה בנייתן של 29.6 אלף דירות בלבד - כ-2,000 דירות מתחת לממוצע השנתי בשנת 2000.

 

בכל אותן שנות השפל בענף הנדל"ן, ובזמן שענפים אחרים כמו היי-טק ותעשייה הראו סימני צמיחה מובהקים, טענו מומחי המקרו, הבנקים והאוצר, כי לשוק הנדל"ן חוקים משלו - "שוק הנדל"ן מגיב באיחור לשינויים במשק ונדרשים לו 3-2 שנים להתאים עצמו למגמות המשק, כיוון שמדובר בתהליך מתמשך", אמרו המומחים בכל הזדמנות. על פניו, נראה שהם צדקו. 

 

אם לשפוט על פי רמת מחירי הדירות נדמה כי 2006 תירשם כשנה שבה החלה התזוזה כלפי מעלה. אין מדובר בחברות בודדות כי אם בעליית מחירים כוללת, המאפיינת חברות רבות ואזורים שונים בארץ.

 

ממגדלי היוקרה של ת"א ועד לקרית-ים

 

"אין לנו אתר שלא העלינו בו את המחירים. העליות נעות בין 3%-2% בפרויקטים מסוימים ועד 12%-10% בפרויקטים אחרים", אומרת סמנכ"ל השיווק של קבוצת אפריקה ישראל, צביה לבייב-אלאזרוב. לדבריה, עליית המחירים החדה מורגשת בעיקר בפרויקטים יוקרתיים באזור תל אביב וירושלים. כך למשל בפרויקט "סביוני רמת אביב" העלתה אפריקה ישראל את המחירים לא פחות מארבע פעמים בתקופה האחרונה.

 

אולם העלייה אינה מאפיינת רק את הפרויקטים היוקרתיים. גם בפרויקט "סביוני-ים" של אפריקה ישראל בקריית-ים שנחשב לפרויקט קשה לשיווק, העלתה החברה את מחירי הדירות ב-2%. בשכונת "קריית סביונים" ביהוד, הכולל כ-1,560 דירות, העלתה החברה את המחירים ב-8%, ובפרויקט "סביון טאוור" של החברה ברמת גן עלו המחירים ב-10%.  

     

לדברי לבייב-אלאזרוב, גם תמהיל הרוכשים משתנה. אם בשנה שחלפה היוו היהודים מחו"ל, בדגש על צרפת, נתח משמעותי מקהל הרוכשים, ב-2006 מתברר כי הקהל ישראלי מתחיל לחזור גם הוא למעגל הרוכשים. "אנחנו רואים חזרה של ישראלים למשרדי מכירות", אומרת לבייב-אלאזרוב. "בנוסף, ישנן הרבה רכישות שהן בבחינת 'משפרי דיור' - רוכשים המנצלים את עליית הדולר - מוכרים את הדירה הישנה בדולרים ורוכשים דירה חדשה באותו אזור בשקלים. מבחינת זוגות צעירים, אנחנו רואים יותר זוגות צעירים שהתלבטו בשנה שעברה ולאחרונה הגיעו לשלב הסגירה".

 

עליית המחירים אינה מוקדמת מדי?            

 

לבייב-אלאזרוב: "לא היינו מעלים את מחירים אם לא היה ביקוש, אחרי הכל אנחנו לא רוצים לשתק את המכירות ולפספס את המומנטום. נכון שהקהל הישראלי התחיל לחזור, אבל אנחנו כל הזמן עם היד על הדופק".  

 

עליות מחירים גם באזור השרון

 

העלאת המחירים אינה נחלתה הבלעדית של אפריקה ישראל, קיימת מגמה מובהקת של עלייה במחירי הדירות בחברות נדל"ן רבות.

 

חברת דנקנר, מקבוצת דלק נדל"ן, העלתה בחודשים האחרונים את מחירי הדירות בכ-5% בפרויקטים "דנקנר בשרון" בקריית השרון בנתניה ובפרויקט "נס ציונה וואלי", בו נמכרה לאחרונה דירה בת 5 חדרים בקומה ג' בשטח של 130 מ"ר ב-1.130 מיליון שקל. עם פתיחת בניינים נוספים לשיווק מתוכננת החברה עליית מחירים נוספת. בפרויקט "דנקנר על הים", שבמתחם "עיר ימים" בנתניה נרשמה עלייה של כ-7% לעומת המחירים בתחילת שיווק הפרויקט.

 

סמנכ"ל השיווק של חברת דנקנר, שרית סבן שליט, אומרת כי "בחודשים האחרונים ישנה התעוררות גם בביקושים מצד ישראלים. אם לפני מספר חודשים, כאשר התחלנו לתכנן פרויקטים בירושלים ובתל אביב צפינו מחירים מסוימים, היום אנו רואים כי המחירים צפויים להיות גבוהים לעין שיעור מהמחירים עליהם חשבנו בתחילה. לפיכך, אנו רואים בהכרח כי ביקושים אלה מובילים להתאוששות בענף".

 

חברת אזורים, שנרכשה לאחרונה, על ידי איש העסקים שעיה בויימלגרין, בונה גם היא במתחם "עיר ימים" בנתניה, בשיתוף עם חברת שיכון עובדים. לדברי מנכ"ל החברה, דוד לב, המחירים בפרויקט קפצו ב-30% בתוך 3 חודשים. בפרויקט "אזורי אקליפטוס" ברמת השרון המחירים עלו בשלושת החודשים האחרונים בכ-10%.

 

קבוצת מנרב, הבונה את פרויקט "קדמת העיר" בכפר סבא החלה בימים אלו בשיווק שלב ב' בפרויקט, לאחר שבשלב א' מכרה הקבוצה 37 דירות. שלב ב' של הפרויקט יצא לשיווק 6 חודשים לפני המועד המתוכנן וזאת בשל קצב המכירות הגבוה.

 

לדברי אבי ביתן, מנהל השיווק של  מנרב, כפר סבא הפכה במהלך השנים האחרונות לאחת מהערים המבוקשות והיוקרתיות ביותר בשרון. "בשנה האחרונה חלה עליית מחירים של למעלה מ-9% בפרויקט בכפר סבא", טוען ביתן. כך למשל דירת 4 חדרים בגודל 123 מ"ר + מרפסת בגודל של כ-10 מ"ר נמכרת בפרויקט במחיר התחלתי של כ-1.130 מיליון שקל, מחיר שעד לא מזמן נראה דימיוני.

 

לפני כמה חודשים הכריזה חברת חפציבה כי בכוונתה להעלות את מחירי הדירות בעקבות עליית מחירי הברזל ושאר תשומות הבנייה. רבים התייחסו להצהרתה כספין תקשורתי שמטרתו לזרז את הרוכשים. בפועל, החברה אכן העלתה את המחירים בשיעור של 5%-3%.    

 

בפרויקט "חפציבה קולוני" בפתח תקוה נמכרו עד כה בשלב השני של הפרויקט  60 דירות, מתוך 102 יח"ד, בעלות כוללת של כ-60 מיליון שקל. אין מדובר בפרויקט המוגדר "יוקרתי" ולמרות זאת, הצליחה החברה למכור דירות של 4.5 חדרים בשטח של כ-127 מ"ר + מרפסת בשטח של כ-13 מ"ר, במחיר התחלתי של כ-930 אלף שקל.

 

נס ציונה: כבר לא נחבאת אל הכלים

 

גם בעיר נס ציונה, שמעולם לא סבלה מחשיפת יתר, נרשמת לאחרונה עליית מחירים. לדברי שמאי המקרקעין מוטי דיאמנט, המשמש כיועץ מלווה של חברת האחים דוניץ הבונה בעיר, קיימת  מגמה של עלייה במחירי הדירות החדשות בשנה האחרונה באזור נס ציונה. "מדובר בעליית מחירים של כ-10% במיוחד באזור מערב העיר שם נבנות שכונות חדשות. מדובר באזור שעובר פיתוח מואץ בשלוש השנים האחרונות וזוכה לביקושים גבוהים בקרב משפרי דיור וזוגות צעירים בעלי הון גבוה יחסית, בשל מחירי הדירות במקום", אומר דיאמנט.

 

לדבריו, הביקושים לדירות באזור מערב נס ציונה הם גבוהים והמחירים עלו בהתאם. כך למשל, לפני כשנה עמדו מחירי דירות 4 חדרים באזור על כ-220 אלף דולר בממוצע. "מחירי דירות 4 חדרים כיום באזור נעים סביב 240-235 אלף דולר בפרויקטים היקרים יותר", אומר דיאמנט.

 

עליות גם בשכונת הר חומה בי-ם

 

אין ספק כי "המטאור הנדל"ני" של השנה האחרונה הוא העיר ירושלים. אם בעבר נדמה היה כי העיר סובלת מהגירה שלילית שתחסל אותה סופית, הרי שכעת היא מובילה בפער משמעותי בדירוג הביקושים. העיר מרכזת לתוכה רוכשים רבים מחו"ל ומהארץ שהמקפיצים את רמת המחירים, הן של נכסי היוקרה והן של הדירות ה"עממיות". קצב הרכישות שזינק בשנה האחרונה הוביל לעליות מחירים גם בשכונות שבעבר נחשבו לבעייתיות לשיווק כמו שכונת הר חומה.

 

לדברי יו"ר חפציבה, בועז יונה, בנכסים יוקרתיים בעיר נרשמה עלייה בשיעורים גבוהים, עד לכדי 100% באזורים מסוימים. "אחרי שנים של קיפאון כמעט מוחלט בביקושים, דשדוש במכירות, וירידה במחירי נכסים בשל עצירת הביקושים לרכישת דירות ובתים בירושלים, מורגשת בחודשים האחרונים עלייה חדה הן בביקושים והן בהתעניינות", אומר יונה.

 

כך למשל מנהלת חפציבה מו"מ למכירת פנטהאוז בפרויקט "חפציבה טאוור" בהר חומה למשקיע יהודי מארה"ב, במחיר של כ-350 אלף דולר, בעוד שלפני כשנה המחיר עמד על כ-250 אלף דולר. בפרויקט בהר חומה נרשמה עליית מחירים של כ-10% לעומת המחירים לפני כשנה.

 

הגוש הגדול בת"א: עלייה של 25%

 

אזור הביקוש הבלתי-מהעורער הוא העיר תל אביב. על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה כרבע מהביקוש לדירות חדשות במגזר הפרטי הוא בתל אביב. נדמה שהמשבר בענף פסח עליה ובכל זאת מסתבר שתמיד יש מקום לעליית מחירים נוספת.

 

חברת צ.מ.ח המרמן, בונה זה שנים פרויקטים בצפון ת"א, בהם גם את פרויקט "כוכב אביב". החברה מדווחת כי בשנתיים האחרונות עלו מחירי הדירות ב"גוש הגדול" ברמת אביב בכ-25%.

 

מנתונים שהציגה החברה, ואשר נאספו במסגרת מחקר שוק שנערך בקרב החברות הקבלניות הבונות ומשווקות דירות באזור, עולה כי לפני שנתיים נמכרו בגוש הגדול דירות במחיר של 80 אלף דולר לחדר, בעוד שכיום, המחיר עלה לכ-100 אלף דולר לחדר.

 

"המחסור בקרקעות באזור צפון תל אביב הפך את הגוש הגדול לאחת מבין עתודות הקרקע האחרונות באזורי היוקרה בעיר והקפיץ את מחירי הדירות באזור כולו", אומר רן בן אברהם, סמנכ"ל השיווק של צ.מ.ח המרמן.

 

ירידות מחירים בשוק דירות יד-שנייה

 

עדות נוספת לעלייה בביקוש לדירות קבלן היא שוק הדירות יד-שנייה, המהוות במידה מסוימת את הצד השני של אותו המטבע. במשך תקופת המיתון נאלצו רוכשים רבים לוותר על רכישת דירה חדשה ולהסתפק ברכישת דירות יד-שנייה. השוק החלופי נהנה תקופה מסוימת מגידול יחסי בביקושים למרות שגם מצבו לא היה מזהיר.

 

על פי סקר מחירי דירות בבעלות דיירים של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, שפורסם לאחרונה, עולה כי מתחילת 2006 נרשמה ירידה של 2.1% במחירי הדירות יד-שנייה.  

 

ולמרת הכל, העלאת המחירים מצד הקבלנים, הנחשבת לכל הדעות כצעד אמיץ מצידם במציאות כלכלית שברירית כל כך, אינה עדות מכרעת להתאוששות המצופה מענף הבנייה. היא אכן משקפת תנועה כלפי מעלה, אך בשלב זה היא מותירה לכל היותר מקום לאופטימיות זהירה, זהירה מאד.