שנה למלחמה, הנדל"ניסטים בצפון מלקקים את הפצעים

שוק הנדל"ן הצפוני מנסה להתאושש מנזקי מלחמת לבנון השנייה. בחיפה והקריות יש כבר ניצני התעוררות, אולם ככל שמצפינים אין ביקושים ואין פרויקטים חדשים. ראש עיריית מעלות: "מאז שהממשלה ביטלה בתקופת נתניהו את המענקים אין בנייה, יש שיתוק כללי מכרמיאל וצפונה שהמלחמה רק החריפה אותו". דווקא במושבים ובקיבוצי הצפון ההרחבות לא נפגעו. שנה אחרי, תמונת מצב נדל"נית

יותר מ-4,000 רקטות, ממטולה ועד חדרה, שוגרו בזמן מלחמת לבנון השנייה לשטחה של ישראל. הללו גרמו לנזקים רבים גם ברכוש - 27 אלף תביעות על נזקי רכוש טופלו ברשויות המס בעקבות המלחמה ו-966 מיליון שקל שולמו לנפגעים. במקביל שיתקה המלחמה את כל הפעילות הנדל"נית באזורים הצפוניים שגם עד אז לא היתה בשיא.

 

היום, שנה אחרי, חלוקים הנדל"ניסטים בשאלת עומקו של המשבר אליו הגיע שוק הנדל"ן הצפוני, בדבר אחד הם מסכימים - הדיבורים על מלחמה חדשה בוודאי שלא מועילים.

 

התשואות מהנדל"ן הצפוני נמוכות

"המלחמה ביחד עם ההאטה המתמשכת בשוק הנדל"ן באזורי הצפון גררה בריחה של משקיעים למציאת אלטרנטיבות שיניבו תשואות גבוהות ובטוחות יותר", אומר מוטי זייד, שמאי מקרקעין  והבעלים של חברת הנדל"ן וטכנולוגיות הנדל"ן זייד אורניב.

 

"ניתן למצוא היום באזורי הצפון השונים נכסים פנויים המוצעים למכירה במחירים נמוכים שאינם מכסים אפילו את עלויות הבנייה ונכסי נדל"ן להשכרה המניבים תשואות נמוכות מאוד אם בכלל שאינן מכסות את ההשקעה. בנוסף ניתן למצוא בנייני מגורים המציעים דירות למכירה במבצעי קידום מכירות אגרסיביים כולל שלל פיתויים לרוכשים הפוטנציאלים ונכסים המוצעים ל'מסירה' לתקופות קצרות מתוך צפייה לתקופות טובות יותר", אומר זייד.

 

תומר חליוה, מנהל מחלקת הסקרים בזייד אורניב, מוסיף: "משקיעים ויזמים בוחנים את השקעותיהם בהתאם לשני פרמטרים עיקריים - תשואה וסיכון. בצפון התשואות הן ברמות של 8%-2% ורמת הסיכון גבוה יחסית לאור ההאטה המתמשכת. בהשקעות אלטרנטיביות, כמו שוק ההון וניירות ערך ניתן לקבל אפילו באפיקים הסולידיים תשואות של 30%-10% וזה אחד הגורמים המשמעותיים למיתון בענף הנדל"ן".

 

בנטרול המענקים הממשלתיים לצפון, מעריכים בזייד אורניב, כי בחלוף שנה מהמלחמה נשארנו עם אותה האטה ומיתון מתמשך באזורי הצפון.

 

יחד עם זאת אומר זייד, "שוק הנדל"ן הצפוני הוא הטרוגני ולא ניתן להתייחס אליו כמקשה אחת. בחיפה כעיר מטרופולינית צפונית אנחנו רואים ניצנים של התעוררות עם היצע גדול של שטחי משרד ודירות מגורים מיד שנייה ושטחי תעשיה פנויים לרוב, הרי שלאזורים צפוניים יותר כמו טבריה, מעלות וסביבותיהן הבשורה עדיין לא הגיעה".

 

"יש שיתוק כללי מכרמיאל וצפונה"

הצטרפותה של חיפה לטווח הקטיושות היכתה בתדהמה גם את ותיקיה, למרות זאת מגלה אסי אלגרסי, זכיין רשת התיווך רימקס סיטי בחיפה, אופטימיות ומעריך "אנחנו רגע לפני מפנה".

 

"בתקופת המלחמה הכל נעצר", אומר אלגרסי, "אחרי המלחמה לקח לשוק חודש-חודשיים להתאושש אבל בסופו של דבר קרה כאן משהו שלא ראינו כמוהו בשנים הקודמות - החציון הראשון של 2007 היה הטוב ביותר שחווינו ב-4 השנים האחרונות. לאנשים יש נכונות גדולה יותר לבצע עסקאות ואני מרגיש שגם אם אין עלייה היסטרית במחירים, הרי שיש ביקושים בעיקר בשכונות רכס הכרמל רבתי. השכונות היותר נמוכות, הדר הכרמל בת גלים וקרית אליעזר, עוד לא התעוררו".

  

"חיפה היא לא קו עימות", אומר ראש עיריית מעלות-תרשיחא שלמה בוחבוט, "לחיפה והקריות יש פרויקטים כלכליים, מסחר ומרכזים גדולים וזה משפיע על הנדל"ן. במעלות, 3 שנים לא בנינו יחידת דיור אחת. כל מעברי הדירות בעיר הן של משפרי דיור לצרכים מקומיים ואין כמעט כניסה מבחוץ. אותו הדבר קורה גם בשלומי, בקרית שמונה ובשאר המועצות האזוריות והדאגה העיקרית שלנו היא מהגירה שלישית של צעירים שלא מוצאים עבודה ועוברים למרכז הארץ".

 

לבוחבוט בטן מלאה על הממשלה. "מאז שהממשלה ביטלה בתקופת נתניהו את המענקים אין בנייה, יש שיתוק כללי מכרמיאל וצפונה שהמלחמה רק החריפה אותו. בית שעלה כאן פעם 250 אלף דולר אפשר לקנות היום ב-170 אלף דולר ואין בכלל בנייה חדשה. כשהנדל"ן יורד מצב הרשויות המקומיות מדרדר, נכנסים לגירעונות והשירות לתושב נפגע. הטענות שלנו והבקשות שלנו, לא נופלות על אוזניים קשובות", אומר בוחבוט.

 

הדיבורים על עימות חדש מקפיאים שוב את השוק

ואכן, ככל שמצפינים מתברר שהפגיעה בנדל"ן גוברת. "בחודש וחצי האחרון יש יובש שמחזיר אותי שנים אחורה", אומר גדעון ציון זכיין רימקס בראש פינה וקרית שמונה. "המלחמה הוכיחה לכולם שהקטיושות יכולות להגיע גם לחיפה, עפולה וכרמיאל ולא רק לקרית שמונה. אחרי המלחמה דווקא הרגשתי שעלינו על הגל, שהמלחמה לא קטלגה אותנו בתור קו העימות היחידי של ישראל. הופתעתי לטובה ואפילו עשיתי כמה עסקאות, אבל בזמן האחרון היובש חזר.

 

"ההסבר היחידי שלי הוא הדיבורים על מלחמה נוספת. כשמדברים על מלחמה ואנשים לא יודעים לקראת מה הם הולכים, אז הם מניחים שהראשונים להיפגע הם אלה שיושבים על הגבול ושוק הנדל"ן נכנס לעמדת המתנה.

 

"בעסקאות שכן מתבצעות אין ירידה דרסטית במחירים כי בין כה מדובר ברמות נמוכות של 70-150 אלף דולר, עם עסקאות בודדות בטווח 200 אלף דולר. זה נכון שככל שמדרימים המצב משתפר. גם ראש פינה חטפה, אבל אצלה הפגיעה היתה חד-פעמית והשוק בה מתנהג יותר כמו חיפה, עם שיפור קטן אבל עדיין לא משגשג ופורח", אומר ציון.

 

השלכות המלחמה על שוק הנדל"ן הגיעו כצפוי גם לאצבע הגליל - למושבה הוותיקה מטולה (בת 111).  מיכה לויט חקלאי ואיש עסקים, דור חמישי ביישוב, אומר כי יש ירידה בביקושים בעיקר בשכונת הר הצפייה, השכונה שקרובה לגבול כאשר ההשפעות ניכרות גם בתושבים שעוזבים ומחירים שיורדים. אם וילה בשטח של חצי דונם נמכרה פעם בשכונה ב-200-180 אלף דולר, היום המחירים נעים סביב 150-120 אלף דולר לכל היותר.

 

"גם בשכונות שבתוך המושבה", אומר לויט, "יש ירידות של 20% בביקושים ובמחירים. אם המלחמה נתנה אותותיה בכל הצפון, במטולה ההשפעה יותר דרסטית. אין היום נהירה גבוהה למושבה. פעם אנשים היו באים לגור כאן ממניעים של שיפור איכות חיים, היום זה קורה הרבה פחות".

 

בקיבוצים ובמושבים התמונה שונה

בצד הפסימיות של היישובים הגדולים בצפון הרחוק, מדווחים הקיבוצים והמושבים כי ההרחבות בתחומיהם לא נפגעו פגיעה קשה. "שיווק ההרחבות בקיבוצי הגליל העליון החל כבר לפני 4 שנים", אומר ישראל (שרוליק) קנול, מנהל מחלקת קליטה במועצה האזורית גליל עליון. "אולם בשנה וחצי האחרונות, למרות המלחמה, שיווקנו 400 מתוך 430 היחידות שהוצעו במחירם של 250-120 אלף דולר. 

לכך יתווספו בקרוב עוד 4 פרויקטים המשווקים ב-15 מקיבוצי האזור, כאשר היעד שהציבנו לפנינו הוא להגדיל את מספר התושבים ב-3,000 איש עד שנת 2010".

 

עוזי לוי, סמנכ"ל קבוצת לב מדיה מארגנת ירידי הרחבות, אומר כי "תנאי הרכישה של יחידות דיור

בהרחבות לצד המחיר האטרקטיבי מעפילים על הזיכרונות מהקיץ האחרון, ולכן יש תנועה די ערה באפיק זה. קונים רבים חשים שהעובדה שאת המלחמה הרגישו גם בחיפה ודרומית לה היא ההוכחה לכך שצפון הארץ בטוח לא פחות ממרכזה.

 

"ההצלחה לתחום מגורים זה, קשורה בעובדה שהיישובים החקלאיים הבינו את הפוטנציאל שבניצול עתודות הקרקע שלהם לגיוס קהל צעיר וחדש לקהילה המקומית, ואילו הרוכשים הבינו כי הסטנדרטים החדשים בתחום הנגישות למרכז, כמו כביש 6 והרכבת, מאפשרים להם לעלות ברמת החיים מבלי להיגרר להוצאות כבדות", אומר לוי.

 

שתי מדינות - תל-אביב וכל השאר

"במרכז הארץ, השוק גועש, אין חוקים אין מספרים, הצפון מהבחינה הזו מתנהל כמו מדינה בתוך מדינה", אומר רן בן אברהם סמנכ"ל השיווק של חברת צמח המרמן הבונה בצפון ובמרכז. "חדר בצפון תל אביב עולה יותר מדירת 4 חדרים במרחק של שעה וחצי נסיעה ללא הבדל בחומרי הגלם או במוצרי הגמר. בכרמיאל למשל תעלה דירת 4 חדרים 105 אלף דולר ודירת 5 חדרים תעלה 115 אלף דולר - יותר מחדר בצפון תל אביב.

 

"ולכן השאלה אם כל כך זול למה אין קונים. התשובה היא שאין שום תמריצים. צריך לגרום לאנשים להגיע לכאן וכל הדיבורים על הקלות במס לא רק שלא מעודדות אלא דווקא מקפיאות את המצב, כי אנשים פשוט מחכים השוק לא זז ונמצא בעמדת המתנה".

 

אבי ירום יו"ר ארגון קבלני חיפה והצפון אומר כי "אנחנו מרגישים כמו פריפריה. האזורים שמרוחקים מהמרכז מקבלים בדרך כלל את התנופה שלב אחד אחרי, ואנחנו רואים ביקושים אדירים ועליות מחירים במרכז בשנתיים וחצי האחרונות, אבל הם לא מגיעים אלינו.

 

"הגענו למלחמה כשהשוק די ירוד. שנה וחצי לפני המלחמה ביטלה הממשלה את המענקים והתמריצים שנהגה להעניק לרוכשים בצפון שהיו משמעותיים לזוגות הצעירים ולמשפרי הדיור, ומאז השוק לא מתאושש. וזה לא שאין למי לבנות. היו שנים שנבנו שכונות חדשות במקומות כמו נהריה, כרמיאל ושלומי, לרוכשים ניתנו הטבות והן אוכלוסו במהירות.

 

"באזורים כמו חיפה והקריות עם אוכלוסייה של חצי מיליון תושבים אנחנו רואים פרויקטים בודדים בלבד ובהיקפים קטנים. כשהמצב במקומות כמו עכו וכרמיאל לא יותר טוב, וברגע שאין בנייה, הקבלנים מסיקים את המסקנות והולכים לחפש מקומות אחרים. במקביל, אין אוכלוסייה חדשה שבאה לצפון, הצפוניים נשארים צפוניים ויש לנו גם הגירה שלילית. היו כאלה שייחסו את זה למלחמה, יהיו כאלה שייחסו זאת להיעדר הטבות, העובדה היא שאנחנו פריפריה ושיש הבדלים אדירים בינינו לבין המרכז", אומר ירום.