בשעה שמשבר האשראי חונק את שוקי העולם, השלכות משבר הסאב־פריים כבר חוצות גבולות, ואפילו מדד הנדל"ן הישראלי - שבשנים עברו היה הכוכב של הבורסה - כבר איבד מתחילת השנה 21% מערכו, לא מרבים יזמי נדל"ן להתראיין ולפזר תחזיות לגבי העתיד. אלא שבישראל כמו בישראל, למשחק כללים קצת שונים, ואמש התכנסו לדיון במצבו של שוק הנדל"ן ארבעה בכירים מענף הנדל"ן המקומי והבינלאומי - "הארבעה ששרדו את המבול", כפי שהגדיר זאת בעל השליטה באלביט הדמיה, מוטי זיסר.
בפאנל שערכה חברת קשרי משקיעים בניהולו של רוני גבריאלוב השתתפו חיים כצמן, בעל השליטה בגזית גלוב ויו"ר החברה; מוטי זיסר, בעל השליטה באלביט הדמיה; אלפרד אקירוב, בעל השליטה באלרוב; ונתן חץ, בעל השליטה באלוני חץ.
"אנחנו אוכלים עכשיו את הפירות הבאושים של חגיגות האשראי של השנים האחרונות ושל איכויות הלווים. בארצות הברית היה מצב שבו כל מי שהיה לו דופק, יכול היה לקבל הלוואה", אמר חיים כצמן, שהודה בקיומו של משבר. "ברור שיש משבר בשוק הנדל"ן למגורים בארה"ב, ובמידה מסויימת גם במערב אירופה ובמדינות אחרות בעולם. אלא שהנדל"ן המסחרי סובל מהמשבר הזה, לדעתי, כמו יתר הענפים בשוק ולא יותר.
"מה שמשתק עכשיו את השווקים זה בעיקר הפחד. זה כמו חול שנכנס למערכת, וייקח לנו עוד זמן עד שננקה אותו. כשחוסר הוודאות ייגמר, וזה ייקח עוד כמה רבעונים, נראה בידול בין אלה שיקבלו אשראי לבין אלה שלא, ונראה גם בידול ברמת הנכסים".
לעומת כצמן, מוטי זיסר תולה את עיקר הבעיה באיכות המידע שזורם לשוק: "הבעיה העיקרית שלנו היא אמינות הדיווחים. הנתונים למשקיע הגדול והקטן לא מדויקים, וכל פעם אנחנו מקבלים הפתעה חדשה מהבנקים.
"במצב הזה אנחנו החלטנו שלא להשקיע בארה"ב. יש שם פגיעה קשה במעמד הבינוני, שהוא זה שמניע את הכלכלה. מצד שני, כאשר יש צורך במוצר שלך - יש גם אשראי. באירופה ובהודו לחברות טובות אין בעיה לקבל אשראי גם בשוק המוסדי".
"כשקונים טוב, לא מפסידים", אמר אלפרד אקירוב, שייצג את הזווית האופטימית ביותר אמש. "בשנים האחרונות קנו לא טוב, ומכאן הבעיות. יש לי קווי אשראי לא מנוצלים של 1.5 מיליארד שקל. לדעתי, ניתן לעשות עסקים מצוינים גם ביזמות וגם בנדל"ן מסחרי. לפני שבוע התמודדתי על מגרש בניו יורק, הייתי מוכן לשים 700 מיליון דולר - והפסדתי. אז זה לא נכון שיש משבר, יש משבר רק בנכסים לא טובים. במשבר בארה"ב הלכו 600 מיליארד דולר שמהווים רק אחוז מסף האשראי של ארה"ב - אפשר לחיות עם זה".
נתן חץ תולה את האשמה בבנקים: "מריל לינץ' וגולדמן זאקס היו סוחרים של אשראי בשנים האחרונות, ולא הסתכלו בכלל על איכות הנכסים. האשראי התגלגל וזה התמוטט כמו מגדל קלפים. יש חוסר שיווי משקל בשווקים בגלל מתן אשראי לא מבוקר, אבל המערכת הבנקאית תחזור להיות מה שהיתה. אז אנשים יקבלו מימון של 50%-60% מהפרויקט, אבל הכל ישוב להתנהל כמו פעם".
"אני לא מאמין שנשקיע בתחום המגורים בארצות הברית ובאירופה", אמר נתן חץ. "אני כן סבור שצריך להשקיע בהודו, בברזיל, במרכז אמריקה ובפנמה - שם יש הזדמנויות השקעה טובות בנדל"ן למגורים. יש ביקושים גבוהים וצרכים אמיתיים. אני לא מאמין שמשרדים יהיו השקעה טובה. הכלכלה הולכת ומתכווצת ומשרדים זה פונקציה של מצב כלכלי. מחסנים, תעשייה ופארקים תעשייתיים - זו כן הצלחה, גם בארה"ב.
"יעם זאת, אני מציע לא לזלזל בכלכלת ארה"ב. מדובר בכלכלה גמישה שלא מטאטאת כלום מתחת לשטיח, ולכן תהיה גם הראשונה להתאושש. במערב אירופה המגמות יהיו דומות, ובישראל, ואני לא מומחה גדול לישראל, אני מניח שהמצב יהיה יציב".
"צריך לדעת להמר על הדבר הבא", אמר מוטי זיסר. "בחברה יזמית צריך לזהות את המקומות ששם תהיה צמיחה של 8%-9% ויותר, ואז אם תגשים רק 60%-70% מהחלומות שלך - תרוויח. כשהלכנו לפני 13 שנה למזרח אירופה, חשבו שאנחנו שוטי הכפר, וזה שוק שניתן עד היום לפעול בו אף שהוא כבר יותר מפותח. הפרק הבא שלנו יהיה הודו. יש שם כללי משחק פשוטים, ריבית של 12%-13% ורגולציה חזקה. הרוב בורחים משם, אבל בשבילנו זו מוזיקה. במקומות שבהם אנחנו פעילים, המחסום היחידי שלנו הוא עד כמה הנשים שלנו מוכנות שנהיה מחוץ לבית".
שוק יורד יוצר הזדמנויות - על כך הסכימו אלפרד אקירוב ונתן חץ. "כסף עושים בתקופות רעות", אמר אקירוב. "אני לא רוצה להבחין בין מקומות בעולם, אבל אם קונים טוב - מוכרים טוב. בארץ עדיין אפשר לעשות עסקים טובים גם בדירות וגם במשרדים. אי אפשר לעשות עסקים לא טובים, כי לזה הבנקים לא נותנים כסף. יש הזדמנויות גם בארה"ב, באנגליה ובמדינות אחרות. המטרה היא לאתר פרויקטים טובים, ובזול. אם מימשת בתקופה טובה ויש לך כסף - אז תקופה רעה היא הזמן לקנות".
"אין ספק שמחירים שיורדים יוצרים הזדמנויות", אמר נתן חץ. "הבעיה היום היא שההיצע והביקוש לא נפגשים ולכן יש ירידה דרמטית בהיקף העסקות. לקראת סוף השנה אני צופה שיווי משקל חדש שייצור הזדמנויות למי שנזיל. שני שלישים מהעולם גרים מהודו עד סין וחולשים על 15% מהעושר העולמי. יש שם צמיחה אמיתית כפונקציה של צורך, ומי שרואה עצמו שחקן בינלאומי - חייב להשקיע שם".
ומה המגמה של השנים הבאות? יזמות או נדל"ן מניב?
"זו שאלה לאנשי שוק ההון או לפסיכולוגים", אמר חיים כצמן. "בעולם הנדל"ן המודרני, מי שיוביל זה מי שישלוט על כל שרשרת המזון - איתור בנייה, השכרה וניהול".
"בהתחלה, כשהתמחינו בהכל, עשר השנים הראשונות היו גיהינום", אמר מוטי זיסר. "המאזנים שלנו היו בעייתיים, אבל כשעוברים את זה ויש צבר הכנסות מסוים - הכל בסדר. התוכניות שלנו צריכות להיות ל־12 שנה קדימה, למדינות עם צמיחה גבוהה או מוצרי נישה".
"כל העסקים טובים", חזר על גישתו האופטימית אלפרד אקירוב. "במדינות מתפתחות, המחסור בדירות טוב לייזום, כי הקרקעות זולות ועושים כסף. במדינות מפותחות, לעומת זאת, אפשר לקנות היום בניינים בחצי מעלות הייצור שלהם".
"ביזמות, פרופיל הסיכון יותר גבוה", אמר נתן חץ. "כל חברה שמשקיעה בנדל"ן מניב חייבת להשקיע 20%-25% בנכסים לפיתוח. השנים הבאות מבחינתי הן של השקעה בתזרים המזומנים ותוספת של רבע מההון ליזמות. ברמות המחירים של הארץ, אנחנו בסך הכל הגענו לאלה של שנת 2000: כשכל העולם צמח במאות אחוזים, אנחנו דשדשנו מאחור, ולכן אנו פוגשים את המשבר העולמי במצב טוב יותר. אני חושב שלפחות בארץ, השילוב של פיתוח ואחזקת נכסים לטווח ארוך הוא מתאים".
מדוע אינכם מנצלים את ירידות השערים לרכישות מניות?
"אני היום מחזיק ב־74% מאלרוב ישראל", ענה אקירוב. "אם אקנה עוד יותר מ־0.9% ממניות החברה, אני אוציא אותה ממדד ת"א־100. את אלרוב נדל"ן, שבה אני מחזיק ב־85%, אני מעוניין להכניס למדד - אבל לא במחירים הנוכחיים".
"בעלי עניין מנועים מלפעול בניירותיהם לפחות שמונה חודשים בשנה", אמר נתן חץ. "אחרי פרסום הדו"חות במרץ, ייפתח חלון הזמן שבו בעלי עניין ישובו וירכשו את מניות החברות, ויהיו גם הנפקות של זכויות, שזו הדרך היותר נכונה לטעמי".
גם מוטי זיסר אותת שהרכישות יימשכו. "קנינו הרבה. יש לנו מגבלות רבות בגלל עסקות שאנחנו מקיימים, ומפני שגופים בינלאומיים נעשים רגישים לבעל עניין שמחזיק יותר מדי".
"לא הייתי מציע ללמוד משהו מרכישות של בעלי עניין", אמר חיים כצמן. "יש מחקרים שמראים שזה איתות למשאלות לב ותו לא. לדעתי, עדיף להשקיע את הכסף בתוך החברה בהנפקת זכויות. בחוק הישראלי, אתה לא יודע מתי יתנפלו עליך. הכל עניין של פרשנות, אז עדיף לא לקנות בשוק הפתוח כי הכל נבחן במבט לאחור, ואז לך תסביר".
"מנהל טוב לא צריך לבכות על כל עסקה שלא עשה", סיכם נתן חץ. "למרות התקופה הרעה בשווקים, בשנים האחרונות הכפלנו פי עשרה את ההון של החברה, ואם נכפיל את עצמנו פי שלושה בעשור הקרוב - נצטיין". אלפרד אקירוב ציין בהקשר זה: "אנחנו נכפיל את עצמנו פי עשרה גם בעשור הקרוב".