כיצד ניצלנו ממשבר משכנתאות מקומי?

בשלהי העשור הקודם, בימיה האחרונים של ממשלת נתניהו, ניתן האות להנהגת שוק המישני במשכנתאות. החוק התקבל בכנסת - ומאז לא שמעו עליו יותר. המשנה לחשב הכללי, אבי גבאי: "אפשר לומר שניצלנו"

לא תאמינו, אבל המסחר במשכנתאות, שהפיל על הקרשים את שוק הכספים האמריקני, עמד להשתלב בראשית העשור גם במשק הישראלי, אבל כניסתו לחיינו נבלמה. האם קרה לנו נס או שיד המזל או הראש היהודי שיחקו לנו?

 

האות ניתן בשלהי העשור הקודם, בימיה האחרונים של ממשלת נתניהו. מאיר שטרית ישב אז חודשים ספורים בלשכת שר האוצר. אני זוכר אותו מרעיף בכנסת דברי הלל ושבח על הצעת החוק הממשלתית להנהיג בארץ את השוק המישני במשכנתאות, שלדבריו היה אמור לספק מנה גדולה של אדרנלין לשוקי הנדל"ן וההון.

 

שטרית בא אל המוכן. הרעיון התגלגל באוצר מספר שנים, עד שקרם עור וגידים בוועדה משותפת לאוצר ולמשרד המשפטים בראשות החשב הכללי שי טלמון. נתניהו, אביר השוק החופשי, נתן את ברכת הדרך, אבל איכשהו, מיום שהחוק התקבל בכנסת, לא שמעו עליו יותר. הוא גם לא הותיר בזיכרון הציבורי אפילו גחלת לוחשת - עד לצונאמי האחרון.

 

אלו הבנקים - לא החוק

"אתה יכול לומר שניצלנו", אמר לנו השבוע אבי גבאי, המשנה לחשב הכללי. גבאי הוביל את הצעת החוק בשעתה, ולא תשמעו ממנו מלה רעה עליו. כל המלים הרעות יוצאות מפיו על הטירוף שאחז לדבריו בבנקאות האמריקנית אשר רמס ברגל גסה את המכשיר הפיננסי, שנראה עדיין רלבנטי בעיניו. הוא מגלה שבנק הפועלים ניסה לא מכבר לעשות לו החייאה אך נבלם ככל הנראה כשפרץ המשבר.

 

גבאי אומר, "אצלנו זה היה יכול לעבוד אחרת, טוב יותר, דווקא בגלל השמרנות של המערכת הבנקאית הישראלית, הזהירה והאחראית בדרך כלל, וגם הודות לפיקוח על הבנקים שלנו שהוא אחד הטובים בעולם". בשוק ההון תשמע קולות אחרים, שהחוק לא התרומם דווקא בגלל עודף הזהירות שלנו.

 

"ים של הסתייגויות"

"השקענו הרבה עבודה בחוק הזה", זוכר בכיר לשעבר במשרד המשפטים. "בנק ישראל היה מאד פעיל מאחורי הקלעים. גבאי לחץ חזק ואנחנו השתדלנו שלא להתרשם מהלחץ הזה". הרבה חששות ודאגות הטרידו את המשפטנים. "היה שם ים של תחכומים שהולידו אצלנו ים של הסתייגויות".

 

רעיון השוק המשני הוא פשוט לכאורה. הבנק שמוכר את המשכנתא למשתכן לא בהכרח חייב להחזיק אותה לאורך זמן. הוא מאגד צרורות של משכנתאות ומנפיק את החבילה באגרות חוב נסחרות בבורסה. לאחר שקבל את תמורתן וכיסה את ההלוואות הוא יכול להתפנות ליצירת משכנתאות חדשות.

 

הצרות מתחילות כשאגרות החוב עוברות מיד ליד ובכל שלב במסחר מישהו חותך את הקופון שלו. בשוק מופקר ולא מבוקר, ערך אגרות החוב יכול להתנפח מעל ומעבר לשווי הנכס שעומד בבסיסן. בעיקר אם בנקאי לא אחראי שהפך למהמר כפייתי ניפח במתכוון את שווי הנכס או נתן הלוואה בסכום גבוה מהשווי הריאלי. מה שקרה באמריקה.

 

במשרד המשפטים חששו מהיעדר ביטחונות בשרשרת המסחר והציעו לבטח אותה בערבות מדינה. הבכיר לשעבר אומר, "בנקי המשכנתאות האמריקניים, פרדי מק ופאני מיי, שהחלו לגלגל את כדור השלג האחרון אחרי שקרסו והולאמו, היו אז הדגם שהפך לאורים ותומים שלנו".

 

"תראה כמה צדקנו"

המשפטנים חשבו שמדובר בחברות ממשלתיות. "כנראה שלא סתם תמכו בהם עכשיו", מוסיף הבכיר. "התרשמנו שהיה להם סטטוס מיוחד של בנקים שנחשבו מאד אמינים, כאלה שהממשלה מאחוריהם". גבאי מגחך. "הם רצו חיקוי של המודל הזה, למרות שהסברנו כי בארץ אין מקום לחקות משהו שבנוי אחרת, בנוף שונה משלנו.

 

"פרדי מק ופאני מיי אכן יצרו סביבם אווירה שנתנה לכולם להבין כאילו יש להם גב של הממשל, בערבות מדינה או בכל דרך אחרת. אבל חברות ממשלתיות הן לא היו, ואפילו ערבות לא ניתנה להם. לכן התנגדנו בתוקף לרעיון הערבות, ותראה היום כמה צדקנו".

 

במחשבה לאחור, מודים היום באוצר כי החוק בנוסח שהתקבל לא היה בשל לביצוע. גבאי אומר, "החוק לא פתר את כל הבעיות". בכיר לשעבר באוצר טוען, "בסך הכל הוסרו בו כמה חסמים גדולים, אבל זה לא הספיק. השוק לא התרומם, כי לא היתה לו תמיכה מספיק גדולה של הממשלה, והבנקים כדרכם עובדים לאט".

 

הבכיר עבר לבית השקעות תל-אביבי שם הוא מנסה להחיות את הרעיון כמו בנק הפועלים ובנק ישראל ,שגם הוא עובד על מודל כלשהו. כל זה שנים לאחר ניסיון החייאה של ועדה שישבה על המדוכה ברשות ניירות ערך, אבל המלצותיה, כמו החוק, נותרו על הנייר.

 

"כולם ירוויחו - אבל מעט"

"אין מניעה לעשות את השוק המישני בארץ, למרות המשבר", אומר הבכיר, "בתנאי שיעשו אותו נכון, כך שהכל יהיה תחת פיקוח קפדני וכולם ירוויחו - אבל מעט. לא כמו באמריקה שבה חיפשו פטנט חדש להתעשרות קלה אחרי שפקעה בועת ההיי-טק. לקחו מכשיר טוב וניצלו אותו לרעה כשביקשו לעשות עליו רווחים מהירים".

 

גבאי סבור ש"אחרי מאמץ ההחייאה ברשות ניירות ערך, העסק לא התרומם כי איש לא רצה להרים את הכפפה. אחד הטיעונים היה שבעסק הזה אין בשר. בשוק המשכנתאות בארץ קטנים ההפרשים בין מחיר גיוס הכסף למשכנתא לריבית שגובים עליה. על המעט הזה יש תחרות בין הבנקים. שנלחצים להוריד את הריבית בהתמקחות עם המשתכנים.

 

"אם תוסיף למערכת את השחקנים הנוספים שיסחרו במשכנתא ויצטרכו לחלוק את הריבית הנמוכה, מה יישאר לכל אחד? כך שאם רוצים לעשות שוק משני נכון ובזהירות, מה שנכון למשק כדי לשפר את מקורות ההון לשוק המשכנתאות, הבנקים יצטרכו לייקר את הריבית, אבל מי יעז לייקר ראשון ולהסתכן שלא יהיה ביקוש לכסף שלו"?

 

הפיגור היה שיחק לטובתינו

"השוק בארץ מפגר אחרי העולם", מוסיף הבכיר שעבר מהאוצר לשוק הפרטי. "אבל החדשות הטובות הן שבמקרה שלנו, אולי אפילו למזלנו, הפיגור הזה לפחות מנע מאתנו את הפיתוי ששיגע את אמריקה. הבנקים חילקו שם משכנתאות על בסיס רקוב. ניפחו את ערך הבית ונתנו כסף בשווי 120 אחוז מערכו בלי לבדוק את יכולת הפירעון של הלווים.

 

"אחר כך החלו לסחור באגרות החוב של המשכנתא המנופחת שעברה מיד ליד, עד לרגע שבו הלווים לא פרעו את המשכנתא והחזירו לבנק את המפתחות. הבנק נאלץ למכור את הבית ב-80 אחוז משוויו האמיתי, והחל משבר נזילות כשחסר לו כסף לפרוע את השווי המנופח של אגרות החוב. כך פקעה גם הבועה של המתעשרים החדשים, וכל השוק קרס.

 

זו לא בנקאות - אלא הפקרות

"פשוט לקחו רעיון נכון, עיוותו אותו עד הקצה ועשו את כל השגיאות האפשריות. כאילו גזרו מניה טובה של טבע לחתיכות ומכרו כל חתיכה בשווי המניה האמיתית. זה כבר לא בנקאות ולא שוק הון אלא סתם הפקרות. ומי שהיה אמור לפקח על הבנקים למשכנתאות, כנראה שגם הוא השתגע או שנרדם בשמירה, כשמתחת לאפו מתנהל משחק פרוע".

 

גבאי אומר שאם לא נסחפנו בדרך הזאת, זה לא בדיוק עניין של מזל. "לפחות בקטע הזה אנחנו לא אמריקה וכדאי שגם לא נרצה להיות דומים לה. שם הנכס הוא הביטחון היחיד למשכנתא. לא שילמת, תחזיר את הבית ולך לשלום. בארץ אתה נשאר חייב גם אם לוקחים לך את הבית, והמשכנתא היא רק על חלק מהשווי המלא של הנכס.

 

"אצלנו ממוצע המשכנתא נע בין 50 ל-70 אחוז מהשווי, ואם תביא ביטחונות טובים אולי יעלו אותה ל-80 אחוז. באמריקה, הבנק בבעיה גם אם נתן משכנתא על 100 אחוז. אבל שם הכל היה פתוח עד למפולת. אצלנו זה היה אחרת, אבל אתה יכול לומר שניצלנו, כי גם הודות לשמרנות הבנקאית, השוק המשני לא קם ולא העמיד למבחן את היצר הרע שלנו".