דירה קטנה? ייתכן שעדיף לקנות במקום לשכור

השוואה שערכו בנק מרכנתיל דיסקונט וחברת התיווך אנגלו סכסון, בכמה ערים מבוקשות, מעלה כי ככל שערך הדירה נמוך יותר, דמי השכירות המשולמים קרובים יותר לסכום החזרי המשכנתא, ובמקרים מסוימים אף החזר המשכנתא נמוך מהשכירות

מה עדיף לקנות או לשכור? שאלת מפתח זו היא נושא לפולמוס רחב שקשה להכריע בו בצורה חד משמעית. עם זאת, בדיקה השוואתית של מחירי השכירות מול תשלומי החזר המשכנתא במספר ערים מבוקשות לדיור, שנערכה על ידי בנק מרכנתיל דיסקונט וחברת אנגלו סכסון, מעלה כי ככל שערך הדירה נמוך יותר כך הכדאיות לרכישה עולה, זאת בהנחה שיש כבר ברשות הקונים הון עצמי של 30% מערך הדירה.

 

"זוג צעיר שקונה דירה ראשונה שלו והיא קטנה ויש לו הון עצמי של 30% יותר כדאי לקנות מאשר לשכור כי גובה השכירות מאד דומה בדירות הקטנות. כך עולה מבדיקה שערכנו במרבית הערים".אומר דודי מייזליק, מנהל אגף משכנתאות בבנק מרכנתיל דיסקונט. "בדירות שמחירן מעל מיליון שקל, שהן דירות 4 חדרים בדרך כלל ההחזר החודשי על המשכנתא יכול להיות יותר יקר ובפערים גדולים מתשלום השכירות החודשי על דירה בגודל דומה".

 

מייזליק מציין כי מהבדיקה שערכו עולה שככל שערך הדירה הנרכשת הינו נמוך יותר, השכירות המשולמת הינה קרובה יותר לתשלום ההלוואה ובמקרים מסוימים ההחזר של המשכנתא הינו נמוך מהשכירות. כך למשל דירה שתירכש בחיפה ב-700 אלף שקל, תקבל הלוואה בגובה של 490 אלף שקל. תשלום ההלואה החודשי יעמוד על 2,500 שקל על פני 25 שנה. כאשר זהו גם שכר הדירה הממוצע לדירה כזאת בעיר.

 

האם ההשוואה נכונה כאשר יש לכלול גם את הון העצמי שנדרש? מייזליק טוען כי למרות העובדה שיש להכליל בחשבון את ההון העצמי שעל הרוכש להוסיף, בהסתכלות לטווח הארוך, הון עצמי שנצבר עלול ל"התבזבז" במשך השנים בעקבות הוצאות שונות ועל כן גם מרכיב זה צריך להילקח בחשבון. חישוב תשלומי המשכנתא נעשה לפי תמהיל שכולל נטילת כמה סוגי הלוואות (צמוד מדד ,פריים וכו').

 

"תשלומי השכירות זהים להחזרי המשכנתא"

באנגלו סכסון טוענים כי נתניה היא אחת הערים המבוקשות בקרב זוגות צעירים ומשפחות משפרות דיור עם ילדים. מהבדיקה שערכו עולה כי המחיר הממוצע של דירת 3 חדרים בעיר מיד שניה הוא 820 אלף שקל. מחיר ממוצע של דירת 4 חדרים יד שניה הוא 1.15 מיליון שקל ודירת 4 חדרים חדשה כ-1.45 מיליון שקל . בהשוואה למחיר שכירות ממוצע של דירת 3 חדרים העומד על 3,000 שקל ושל דירת 4 ישנה 3,700 וחדשה 4,000 שקל. "מאחר והחזר המשכנתא החודשי מאד דומה למחיר השכירות מעדיפים הרוכשים לרכוש דירה על פני שכירות" אומרת זכיינית אנגלו סכסון בנתניה, שוש ערער.

 

מצב דומה של מחירי שכירות אל מול החזר חודשי על משכנתא ניתן לראות גם במודיעין. מחירה של דירת 3 חדרים נע בין 900-960 אלף שקל ומחיר ההשכרה של דירה דומה יעמוד על כ-3,300 שקלים. מחירה של דירת 4 חדרים ינוע בין 1.05-1.15 מיליון שקל ומחיר השכירות החודשי יעמוד על כ-4,000 שקל. "זה מאד דומה למחיר ההחזר החודשי שהשוכרים ישלמו עבור המשכנתא שיטלו במידה וירכשו דירה חדשה או מיד שניה בעיר" מציין זכיין אנגלו סכסון בעיר, אהרון שחק.