מה עדיף, להשקיע בנדל"ן או בשוק ההון?

מאות אלפי שקלים פנויים להשקעה, זו בהחלט תופעה נדירה אצל רובנו. אך אם שפר מזלנו וברשותנו סכום כזה, האם יהיה נכון להשקיע אותו בנדל"ן? ינון אריאלי מבית ההשקעות אלטשולר-שחם טוען כי גורמים כלכליים שונים יובילו לתשואה נמוכה יותר בהשוואה להשקעה בשוק ההון

שאלה: קיבלנו סכום כסף גדול בירושה. מדובר במאות אלפי שקלים. אנחנו מעוניינים להשקיע אותו ומתלבטים. חשבנו לקנות בזה דירה (בתוספת משכנתא "קטנה"), כי נראה שהתחום הזה כל הזמן עולה ויש לו גם ערך ממשי.  בהנחה שמדובר בהשקעה לטווח עתידי, האם עדיף להשקיע בנכס כזה מאשר בשוק הון?

 

ינון אריאלי: אם תחפשו בגוגל את התשובה לשאלה "היכן להשקיע את הכסף שלי?", תקבלו יותר ממיליון וחצי קישורים לתשובות אפשריות. כבר לאחר כניסה לקישור הראשון, תבינו כי ההתלבטות היא בין השקעת כספכם בשוק ההון, בניירות ערך כמו מניות או אג"ח (אגרות חוב), לבין השקעתו בנדל"ן, בדירה להשקעה. יש שיקולים לכאן ולכאן, אבל בסופו של דבר, נראה כי יש עדיפות לאחת מהאפשרויות. מיד תבינו מה היא, ומדוע.

 

שוק הדירות לא תמיד עולה

רבים סבורים כי שוק הדירות תמיד עולה. למרות שיש היגיון בטענה הזו, זה לא תמיד כך. אמנם, בשנים האחרונות מחירי הדירות עולים בצורה חדה. אבל, רק לפני עשור המצב היה שונה לגמרי. מאז פרוץ האינתיפאדה בשנת 2000 ועד סוף 2004, שוק הדיור בארץ נפגע בצורה קשה. בתל אביב נרשמה ירידת מחירים ממוצעת של כמעט 10%, בירושלים צנחו מחירי הנדל"ן ב- 30% בממוצע, ובחיפה נרשמו עשר שנים רצופות של דריכה במקום.

 

בשנים האחרונות אנו עדים למספר התרחשויות שדחפו את מחירי הדיור למעלה באופן קיצוני. ביניהן, רכישת דירות מסיבית של אזרחים זרים, והריבית האפסית במשק שמאפשרת לרוכשי דירות ליטול משכנתא עם החזר חודשי נמוך. לאלו, יש להוסיף שיווק איטי של קרקעות מצד מנהל מקרקעי ישראל, שצמצם מאוד את ההיצע.

 

היום, התמונה שונה. גל הרכישות של הזרים נבלם, והריבית במשק החלה לעלות וצפויה להכביד על לוקחי המשכנתא. בנוסף, שר השיכון והבינוי מצהיר מידי יום על כוונתו להקצות קרקעות רבות נוספות לדיור. כל אלו יקשו על שוק הדיור להמשיך את מגמת העלייה שלו, וכבר עתה, נתוני משרד השיכון והבינוי מראים על ירידה במחירי הדירות בחודשים האחרונים.

 

צריך משכנתא? הריבית צפויה לעלות

ללא עלייה משמעותית של שווי הדירה, התשואה שהיא תניב תגיע מהשכרתה. לפי הנתונים, דמי השכירות של דירה להשקעה, יניבו לכם תשואה ממוצעת של כ- 3%-4% בשנה. הפחיתו מכך את הוצאות הבלאי, השיפוצים, החודשים בהם הדירה תעמוד ריקה ללא שוכרים והוצאות נוספות, ותגיעו לתשואה נמוכה אף יותר. בשוק ההון, לעומת זאת, אפשר להשיג תשואות אטרקטיביות הרבה יותר.

 

מובן כי הוא לא תמיד עולה. יחד עם זאת, בממוצע, בטווח הארוך, שוק המניות מניב תשואה שנתית ממוצעת של כ- 10% ושוק האג"ח תשואה של כ- 6%-7%. פער משמעותי, שיכול להוסיף מיליוני שקלים לשווי ההשקעה שלכם בטווח של עשרות שנים.

 

שיקול נוסף כנגד קנית דירה, היא הריבית על המשכנתא. היום, הריבית במשק עדיין נמוכה ולכן לקיחת משכנתא צמודת פריים, כרוכה בריבית נמוכה יחסית. אבל, כבר עתה החל הנגיד להעלות את הריבית. אם נלמד מההיסטוריה, בעתיד היא עשויה להתייצב סביב הערך הממוצע שלה, 4%-5% לשנה. המשמעות של עלייה כזאת, היא תוספת של מאות, ואולי אף יותר מאלף שקלים, להחזר החודשי שלכם. זה עשוי להתבטא בתוספת של עשרות אלפי שקלים לפחות למחיר הקניה הכולל של הדירה.

 

יש בעיה של נזילות

ומה אם תזדקקו לכספכם באופן מיידי? אירועים בלתי צפויים מתרחשים לעיתים מוקדם מכפי שחשבנו. זה מאוד משמח שהבן שלכם הודיע במפתיע שהוא מתחתן בעוד שלושה חודשים, אבל מה אם תזדקקו לחלק מכספי ההשקעה למימון האירוע. דירה לא ניתן למכור בביטחון בטווח זמן קצר שכזה. מנגד, ניירות ערך ניתן למכור בכל עת ולקבל את כספכם במזומן.

 

רבים סבורים שקנית דירה עדיפה, משום שהיא נכס מוחשי, כזה שניתן "לגעת" בו. לדירה באמת ארבעה קירות שכל אחד מהם תוכלו למשש מתי שרק תחפצו (בהנחה כמובן שהשוכרים יתנו לכם להיכנס אליה). המוחשיות הזו היא גם אחד החסרונות המרכזיים של דירה. יש לה בלאי, היא מצריכה תיקונים ושיפוצים אחת לתקופה, אתם צריכים להתרוצץ הלוך וחזור על מנת למצוא שוכרים נאותים, ומידי פעם בפעם תאלצו לריב עם ראש ועד הבית לגבי הצביעה או הניקוי של חדר המדרגות.