האם זה הזמן הנכון לקנות דירה?

השינויים והטלטלות שעברו על שוק הדיור בשנים האחרונות, כמו החשש מירידת מחירים קרובה, הריבית הנמוכה במשק, והתחזקות קבוצות הרכישה - יצרו סיכונים חדשים אבל גם הזדמנויות לרוכשי דירות

שוק הדיור של ישראל עבר בשנים האחרונות טלטלות רבות, שמשפיעות על כל אחד מרוכשי ומוכרי הדירות. השאלה הבוערת היא אם זה הזמן הנכון לקניית דירה? כמה מאפיוניו הנוכחיים של השוק מסייעים לתת מענה לשאלה. 

 

• שוק הדיור נמצא כיום בתקופה ארוכה של גאות יחסית, שבה המחירים עלו בחלק מהאזורים בעשרות אחוזים במשך 4 או 5 שנים. כמובן שתופעה כזו יוצרת תמיד חשש לירידת מחירים קרובה.

 

• השוק שהיה באופן מסורתי דולרי - עם מחירים נקובים בדולרים והצמדה לדולר - הפך לשוק שקלי. גם אם בהתחלה מוכרים רבים התעקשו לעגל את המחירים המומרים כלפי מעלה – אפשר לומר שהשוק, כמו כל שוק כלכלי, תיקן את עצמו ולשינוי במטבע אין השפעה אמיתית.

 

• הריבית הנמוכה במשק - כבר שנתיים ויותר, מהווה הזדמנות לרכישת דירה עם מימון זול יחסית. למרות איתותים על שינוי כיוון, עדיין המשכנתא זולה מאוד יחסית לשנים עברו, והדבר מגדיל מאוד את כדאיות הרכישה לאלו שאינם בעלי הון עצמי גדול. מאידך, הריבית הפכה השקעות חלופיות במשק לבלתי כדאיות ולכן המשקיעים זורמים לשוק ההון וגם לשוק הנדל"ן, מה שעלול להביא בסופו של דבר לבועה.

 

•  קבוצות הרכישה הפכו לחלק משמעותי מהשוק. שימו לב – במקרים רבים הצטרפות לקבוצה זו, לא מבטיחה מחירים זולים יותר. מצד שני, קבוצות הרכישה הביאו לכך שבמקומות מסויימים כוח המיקוח שלכם מול הקבלנים וגם מול מוכרי דירות יד שנייה גדל.

 

• מס הרכישה שהיה בעבר משמעותי ועמד על עשרות אלפי שקלים, בוטל בשוק הדיור העממי ואינו משמעותי בכל מקרה עבור רוכשי דירה – שזו תהיה דירתם הבודדה. במקרה כזה – עד מיליון שקל יש פטור מלא ומעליו – המיסוי יעמוד לכל היותר על 4% בקירוב – בדירות יוקרה.

 

• תוכניות ממשלתיות ועירוניות הביאו לכך שרכישת דירה בבניין ישן – במיוחד אם מדובר בבניין בלי מעלית באזורי הביקוש, היא בעלת פוטנציאל גבוה לשדרוג – בשל יישום תוכניות כמו תמ"א 38, הוספת מעלית או אפילו פינוי בינוי. עם זאת חשוב לבדוק אם מחיר הדירה לא קפץ כבר – בזכות הפוטנציאל. במקרה כזה מי שייהנה מהשדרוג העתידי יהיה המוכר הנוכחי ולא אתם.

 

איפיוניו הנוכחיים של השוק יצרו סיכונים חדשים, אך לצידם ניתן לזהות גם הזדמנויות רבות. ההערכה הרווח היא כי גם אם תהיה ירידת מחירים סבירה, הרי שהיא תתבטל במקרה שריבית המשכנתאות תעלה במקביל. כלומר, העלות האמיתית לא תשתנה, שכן לכל עלייה של עשירית בגובה המשכנתא – ערך של אלפי שקלים במחיר הדירה.

 

בנוסף חשוב לזכור, שקניית דירה היא הרבה יותר מעסק כלכלי. כלומר, אם אתם מתכוונים לרכוש דירה בזמן הנראה לעין ומצאתם את דירת חלומותיכם - אל תעסקו בספקולציות, התמקחו ככל שתוכלו ורכשו אותה.

 

מצד שני – אם אתם מבקשים לרכוש דירה להשקעה, חשוב לבדוק היטב את השוק. במקומות רבים יש כבר רוויה ומלאי גדול של דירות להשקעה שעלולות להציף את שוק השכירות ולהביא לכך שהכנסתם מההשקעה תהיה נמוכה יותר ממה שאתם חוזים כעת.

 

הכותב הינו מחבר הספר "לרכוש דירה בלי להיפגע" ועורך אתר www.mydira.co.il