בעל דירה להשכרה? כך תמנע מאי נעימויות

בדיקת הרקע הכלכלי של הדיירים, דרישת צ'קים דחויים מראש ותיעוד מדויק בכתב של כל ההוצאות וההכנסות - מה הכשלים שניצבים לפתחו של בעל הנכס וכיצד להמנע מהם?

אחד הטרנדים הנפוצים בקרב הישראלים בשלוש השנים האחרונות הוא רכישת דירה להשקעה. כתוצאה מרכישה זו הצטרפו למעגל משכירי הדירות בעלי בית חדשים, שנדרשים להתמודד עם סוגיות שונות שמעולם לא עסקו בהן קודם לכן. 

 

• מעוניינים לרכוש דירה? התאימו את הרצון ליכולת

 

בחלק מהמקרים מדובר ברכישת דירה באזורי ביקוש, זאת מתוך נקודת מוצא כי הרכישה מבטיחה תשואה קבועה שתהווה אלטרנטיבה לריבית הבנקאית. במקרים אחרים מדובר בהשקעה לטווח ארוך באזורים מתפתחים מתוך ציפייה לעליית ערך הנדל"ן. 

 

לצד היתרונות הרבים הכרוכים ברכישת דירה להשקעה, כגון מיסוי נמוך או אפילו פטור מלא ממס, תשואה קבועה ובטחון יחסי, להשקעה בנדל"ן יש מספר חסרונות מובנים, שמחייבים התמודדות מחושבת.אימוץ כמה טיפים עשוי לסייע לבעל דירה מושכרת למנוע מצבים לא נעימים.

 

מה חשוב לבדוק? 

• בדקו מה הרקע הכלכלי של הדיירים ואילו בטוחות או ערבויות הם יכולים לספק. חשוב לזכור תמיד, כי גובה דמי השכירות הקבועים בחוזה חשוב, אך חשוב יותר לוודא שהסכום אכן ישולם.

 

• דרשו ערב לחיובי השוכר, ואפילו שניים. יש לזכור כי בטוחה כספית כגון ערבות בנקאית או כסף מזומן יכולים לתת פתרון בגובה אותה בטוחה בלבד.

 

• דרשו צ'קים דחויים מראש עבור כל תקופת השכירות. גם במקרים שבהם הדייר מעוניין לשלם במזומן, יש לדרוש צ'קים דחויים שיוחלפו תמורת מזומן בעת כל תשלום. למהלך הזה נודעת חשיבות רבה בבחירת ההליך המשפטי ובזמן הימשכותו בכל אותם מקרים של העדר תשלום.

 

• הקפידו לערוך פרוטוקול מפורט בכתב לפני כניסת הדייר לדירה ולהחתים עליו את הדייר. על הפרוטוקול לפרט את מצב הדירה ומתקניה, במטרה להימנע בתום התקופה מוויכוחים על השאלה האם המזגן עבד או לא, וכדומה.

 

• דאגו לכך שחשבונות הארנונה, החשמל, הגז, ועד הבית וכדומה, יעברו על שם הדייר. פעולה זו פוטרת את המשכיר מהצורך לשלם את חובות הדייר לאחר שיעזוב.

 

• במקרה שהמשכיר נתקל בפיגורים קבועים בתשלומים המגיעים לו, אסור להזניח זאת. הליכים משפטיים עלולים להימשך זמן רב, ויש להתחיל אותם מוקדם ככל האפשר.

 

• חשוב לוודא שתיקונים ועבודות אחזקה נעשים על ידי אנשי מקצוע אמינים ומוכרים למשכיר - ובמחירים סבירים. המשכיר עלול להיתקל באנשי מקצוע שינצלו את העובדה שהוא רחוק ואינו יודע מה באמת קורה בנכס.

 

• על המשכיר להיות מודע לחלוקת האחריות בינו לבין הדייר: חשוב להגדיר היטב בחוזה השכירות מה מוטל על המשכיר לתקן ומה באחריות הדייר.

 

• על המשכיר לפתוח תיק מיוחד לדירה שבו יערוך תיעוד מדויק בכתב של כל ההוצאות וההכנסות, תיקונים ועבודות שבוצעו בדירה לאורך תקופת השכירות, העתקים של תשלום חשבונות, דיווחים לרשויות וכדומה.

 

• חשוב שהמשכיר יבדוק בעזרת רו"ח או עו"ד מהו מסלול המס הטוב ביותר עבורו. קיימים כמה מסלולים שעדיפותם משתנה ממקרה למקרה ועל המשכיר להתאים לעצמו את המסלול החסכוני ביותר. 

 

לעיתים רוכש דירה מתכנן תשואה שנתית מובטחת. עם זאת כדאי לזכור כי במקרים שבהם הדירה עמדה ללא שוכר במשך חודש בין שוכר לשוכר – הורידו את התשואה השנתית באופן משמעותי.

 

בנוסף, יש בעלי דירות להשקעה, שההתעסקות בהשכרת הדירה, ההוצאות הבלתי צפויות והטלפונים ההיסטריים מהדיירים – הם יותר מדי עבורם.

 

במקרים כאלה, כדאי לבחון התקשרות עם חברת ניהול, שלוקחת על עצמה את הטיפול בדירה, בתמורה לאחוזים מסוימים מדמי השכירות הנגבים.

 

הכותב הינו עו"ד המתמחה בנדל"ן ושותף בחברת פירר הנהלת רכוש – חברה לניהול נכסים