הצפונים התל אביבים עוברים לדרום העיר

המחירים הגבוהים בצפון תל אביב גורמים גם לתושבי העיר ה"צפונים" לגלות את שכונות דרום העיר. עדיין אפשר להשיג דירת 4 חדרים עם מעלית וחנייה ב -1.25 מיליון שקל, אבל מתחילת 2010 עלו המחירים ב-18%

רותם ואור רכשו באחרונה דירת 4 חדרים בתל-אביב, משופצת עם מחסן, בבניין יפהפה. גם אחיה של רותם רכש דירה באותו בניין. הם רכשו את הדירה, שאליה יעברו בנובמבר הקרוב, בסכום של מיליון ורבע שקל, ואולי צריך להוסיף את התואר "בלבד" כאשר מדובר במחיר כזה לדירה בתל אביב של 2010.

 

הסוד: הדירה נמצאת ברחוב יד לבנים בשכונת יד אליהו בתל-אביב. ולא רק שהם הצליחו לרכוש דירה במחיר מאוד לא תל-אביבי, הם גם לא נזקקו למשכנתה. הכסף הגיע ממכירת דירתם הישנה בת 2.5 חדרים, ללא מעלית וללא חנייה ברחוב לינקולן במרכז תל-אביב, ב-1.41 מיליון שקל, כך שעוד נשאר להם עודף.

 

הדירות בדרום התייקרו ב-18% ב-6 חודשים

בחודשים האחרונים גם תל-אביבים מבינים שכדאי להגר לדרום, ולא חייבים לעזוב את העיר בגלל המחירים הגבוהים במרכזה ובצפונה. את אחת ההוכחות מספק מחקר חדש שמצביע, כי מחירי הדירות בדרום תל-אביב עלו ב-18% בחצי השנה האחרונה. הנתונים עולים ממחקר מיוחד שערכה ד"ר רינה דגני, מתכננת ערים, מנכ"לית מכון גיאוקרטוגרפיה, על מגמות שוק הנדל"ן באזור דרום תל-אביב, מאזור נווה שאנן עד וכולל פלורנטין ועד וכולל אזור יד אליהו.

 

כך, דירה למכירה באזור דרום תל-אביב מוצעת למכירה בכ-1.19 מיליון שקל, 190 אלף שקל יותר מאשר נדרש עבור אותו הנכס בשנה שעברה; למרות הזינוק, המחירים עדיין נמוכים יחסית לעיר.

 

לכך מצטרפים שורה של פרויקטים חדשים בדרום: עד לא מזמן אפשר היה לשוטט בבתים הנטושים של המושבה האמריקנית, שבהם רבצו מסוממים. מי דימיין אז שדירות יעלו שלושה מיליון שקל ויותר בפרויקט החדש שנבנה במקום. גם פלורנטין הציעה מלאי דירות גדול סביב 650 אלף שקל, היום הן כבר עברו את המיליון. פרויקטים חדשים קמים בלווינסקי ולבונטין, והמקום הבא הוא אזור רחוב החשמל, שדירות שם נמכרות במהירות. הבולדוזרים של העירייה גם עולים כבר על התחנה המרכזית הישנה. ואילו רחוב המסגר יתמלא בתוך שנתיים במגדלים מודרניים, שיאפילו על יגאל אלון ועזריאלי.

 

מדובר בשינוי גדול. עד היום חצצה חומה בלתי נראית בתל-אביב. הצפונים חיו בצפון מרכז העיר, וכך גם תושבים שהגיעו לתל-אביב משאר חלקי הארץ - והתעלמו מהדרום. וכשהדירות בצפון מרכז העיר נעשו יקרות מדי עבורם, הם עברו את הגבול לרמת גן-גבעתיים, שם גרים צפונים כמותם, אבל לא שברו את החומה לדרום. וככה עבתה ושמנה רמת גן-גבעתיים, ואפילו הדירות החדשות בפתח תקווה נעשו יקרות מדי. והצפונים החדשים, והם מתחדשים כל הזמן, זקוקים לדירות גדולות בנות 4 ו-5 חדרים, נושקות לתל-אביב, ומתחילים לסדוק את החומה ולמצוא אותן בתל-אביב רבתי.

 

פלורנטין תהפוך למרכז החדש?

אבל החומה הזו מתנפצת. פלורנטין גם היא כבר לא בדרום האמיתי. השכונה התחילה לפני שני עשורים כמעוזם של היאפים, הם היו בטוחים שמצאו את המקום "הבא" שנמצא בדרך למהפך כמו זה שעבר על רחוב שינקין וסביבותיו. אך בפועל, הזוהמה, הפועלים הזרים, והיעדר התשתיות דיכאו ודיללו את האוכלוסייה האיכותית. המחירים ירדו, היזמים התקפלו. היום פלורנטין, שוב הפופולארית והמתפתחת בשכונות הדרום.

 

צעירים ובעיקר סטודנטים שרצו לגור בתל אביב, אך לא יכלו לשלם את מחירי השכירות הגבוהים במרכז העיר, החלו לשכור דירות  בשכונת המוסכים המוזנחת. היום מדובר במתחם טרנדי, הכולל בתי קפה, ברים, מסעדות וחנויות אופנה.

 

מחירי הדירות בפלורנטין נמוכים אמנם ביחס למרכז תל אביב אך גבוהים יחסית לשכונות אחרות בדרום. המחירים הממוצעים בשכונה: דירת 2 חדרים בשטח של 50 מ"ר בבניין חדש עולה בממוצע 1.12 מיליון שקל. דירת 3 חדרים, משופצת בשטח של 80 מ"ר, תעלה בממוצע 1.4 מיליון שקל. דירת 4 חדרים משופצת ומעוצבת בבניין משופץ תעלה כבר 1.9 מיליון שקל בממוצע.

 

גם רחוב אילת, ששילב כל השנים חנויות לצד דירות זולות, משתנה. קמים לצידו מגדלי יוקרה. והמחירים: 2 מיליון שקל לדירת 2 חדרים. אבל יש עדיין מציאות: דירת 5 חדרים, 140 מ"ר, ישנה, באותו רחוב, נמכרת ב-1.35 מיליון שקל.

 

הומלסים ונדל"ן בשכונת שפירא

שכונת שפירא משנה גם היא את פניה: בעלי הדירות בשכונה שמעו שהם יושבים על הררי זהב והחלו מתייחסים לנכסים שלהם כמו ל"סטארט אפ", דורשים מחירי עתק על חורבות וגובים הון בשכירות. בפועל, מדובר בשכונה שמאוכלסת בשילוב של אנשי בוהמה עם פועלים זרים, אנשים קשי יום ואמנים, עולים חדשים, הומלסים ומשקיעים. זה לצד זה. בניינים יפים לצד חורבות.

 

המחירים הנדרשים גבוהים מאוד בשפירא, לפי לוי יצחק: 700 אלף שקל עד מיליון שקל לדירות 3 חדרים בבניינים ישנים. בפועל, העסקאות נסגרות על כ-10% פחות. יש ביקוש לבתים צמודי קרקע ודו-משפחתיים במחירים של עד כ-1.3 מיליון שקל. המגרשים קטנים מאוד, 200-250 מ"ר, אך מאוד אטרקטיביים להשקעה והם נמכרים מיידית.

 

אפילו בשכונת יד אליהו האפורה רואים את החומה נסדקת. לפי לוי יצחק, דירות 4 חדרים, בעיקר אלה עם מעלית וחנייה, מבוקשות מאוד על ידי משפרי דיור. על רקע הביקושים עלו מחירי הדירות בחודש וחצי האחרונים בכ-8%.

 

קיימת התעניינות בפרויקטים חדשים בשכונות הדרום מזרחיות. ברח' אסא קדמוני, למשל, דירות 4 חדרים חדישות עם מרפסות גדולות עולות כ-1.5 מיליון שקל. בדרך משה דיין, סמוך לכפר שלם, נמכרה דירת 4 חדרים מרווחת ב-1.17 מיליון שקל.

 

עברו ביחד

עודד, עובד בחברה סלולרית, סיפר לנו שהוא עצמו אירגן מספר חברים, חלקם עובדים באותה תחנת שירות, והם רכשו דירות בבניינים בדרום העיר. "הרעיון לגור יחד באותו בניין ובאותו מיקום מקל על העובדה שעוברים לאזור שונה קצת, אבל המחיר אטרקטיבי, ונשארים בתוך העיר", הוא אומר.

 

ההתעניינות ברכישת דירות גדולות בנות 5-4 חדרים בדרום מזרח תל-אביב, ביד אליהו, נווה ברבור, נווה עופר, גדולה מאוד. מדובר בעיקר בבניינים שמורים, עם מעלית, חנייה, מרפסת ומחסן, ומחירים שנעים בין 1.35 מיליון שקל ל-1.5 מיליון שקל. גם רחוב המסגר העמוס, מרכזו של ענף הרכב המקומי, עם אולמות תצוגה ומוסכים רבים, ישנה תוך שנתיים-שלוש את פניו, כפי שעשה רחוב יגאל אלון לפניו.

 

בתוכנית: שורה של מגדלי משרדים חדשים, שחלקם ישלבו משרדים ודירות מגורים. וזה בלי לדבר על השוק הסיטונאי, שבו מתוכנן לקום מרכז תעסוקה ומגורים גדול מאוד, אחד היוקרתיים בתל-אביב.

 

עליה (במחיר) וקוץ בה: הדירות ישנות

הבעיה היחידה בדרום: גיל הדירות. רוב הדירות באזור דרום תל-אביב ישנות מאוד, כ-68% מהן בנות 40 שנה ויותר. הביקוש לדירות הישנות נמוך יותר, ומשפרי הדיור מהדרום מתקשים להיפטר מדירותיהם. גם חלק מה"צפונים" שרוכשים דירות בשכונות הדרומיות אינם בטוחים שיעברו לגור בהן מיידית למן השלב הראשון. ייתכן שהם יישארו להתגורר בשכירות בצפון מרכז העיר וישכירו את הדירה שרכשו בדרומה.

 

האזור שבו נרשמה עליית המחירים הגדולה ביותר מאז תחילת ,2010 לפי גיאוקרטוגרפיה, הוא האזור שבין רחוב לוינסקי לבין רחוב סלמה, וכן בשכונת שפירא – המחירים בשתי שכונות אלה עלו בכ-30%-26%. בפלורנטין עלו המחירים בכ-20%.

 

רק בנווה שאנן מתקשים המחירים להמריא, אולי בגלל שבאזור מתגוררים פועלים זרים רבים, לצד פליטים סודאנים. בשכונה אומנם נרשמים אחוזי תשואה גבוהים על דירות קטנות להשכרה, אבל רבים מהמשכירים עוברים על החוק, מאחר שהם משכירים לעובדים לא חוקיים.

 

לטווח הארוך המחירים בדרום צפויים להמשיך לעלות. רזרבות הקרקע של תל-אביב מסתיימות ורובן ממוקמות היום באזורים היותר אמידים בעיר. לכן פוטנציאל הגידול שלה, בעיקר לדיור בר השגה, הוא בעיקר בדרום. עיריית תל-אביב מנסה לקדם את פיתוח הדרום, באמצעות בנייה של מאות אלפי מ"ר, וחיזוק הקשר הפיזי בין אזור התחנה המרכזית הישנה למרכז העסקים המתחדש בכיוון רחוב הרכבת, ומנחם בגין (דרך פ"ת).