משקיע בנדל"ן? תכנן צעדיך מראש

לצד היתרונות הרבים ברכישת דירה להשקעה, יש גם סוגיות שמחייבות הערכות מראש. בדיקת הרקע כלכלי של הדיירים, העברת החשבונות על שמם, ביצוע עבודות אחזקה על ידי אנשי מקצוע אמינים ובחירת מסלול המס הטוב ביותר עבורכם - יאפשרו לכם להשיג תשואה גבוהה יותר

אחד הטרנדים הנפוצים בקרב ישראלים בשנים האחרונות הוא רכישת דירה להשקעה. בחלק מהמקרים מדובר ברכישת דירה באזורי ביקוש, מה שמבטיח תשואה קבועה שתהווה אלטרנטיבה לריבית הבנקאית. לעיתים מדובר בהשקעה לטווח ארוך באזורים מתפתחים, תוך ציפיה לעליית ערך הנדל"ן.

 

• מה יותר מסוכן: השקעה בדירה או במניות? הפתעה

 

להשקעה בנדל"ן יתרונות רבים, והראשון שבהם הוא העובדה שמדובר בנכס ממשי המייצר הכנסה שוטפת וקבועה, ושמספק בטחון פסיכולוגי לטווח ארוך.

 

בנוסף, המיסוי על דירות מגורים הוא נמוך ולעיתים קרובות ניתן ליהנות מפטור מלא ממס על ההכנסה השוטפת מדמי שכירות וממס שבח במקרה של מכירה. נקודה נוספת למחשבה היא העובדה, שמחירי הנדל"ן בישראל בעיקר עלו עד היום, וכמעט שלא ירדו מעולם.

 

דיריים בעייתים וחוסר תשומת לב

לצד היתרונות, קיימים גם חסרונות מובנים שמחייבים התמודדות מחושבת ואחראית בכל הקשור לבעלות על נכס נדל"ן. כך למשל העובדה, שהשכרת נכס מחייבת התעסקות שוטפת הידועה כ"כאב ראש" בלתי נגמר לבעלים, שנאלץ להתמודד שוב ושוב עם תלונות מצד הדייר.

 

בנוסף, פעמים רבות נאלצים בעלי נכסים להתמודד עם דיירים בעייתים שמפגרים בתשלומים ולעיתים אף מסרבים להתפנות בסוף התקופה. כמו כן, יש דיירים שמשאירים אחריהם הרס וחורבן שמחייבים שיפוץ של הדירה, וחוסר תשומת לב יכול לגרום לכך שהדייר ישאיר אחריו חובות בחברת חשמל ובעירייה שיוטלו על כתפי בעל הנכס.

 

בנוסף, לעיתים רוכש דירה מתכנן תשואה שנתית מובטחת, אולם די בחודש אחד בו עומדת הדירה ריקה וכן בדמי תיווך ששולמו למתווך כדי למצוא דייר חדש, והתשואה השנתית יורדת באופן משמעותי. לכך יש להוסיף תקלות שונות במערכות הדירה, חדירה של מי גשמים או קצר חשמלי, שיכולים לגרום להוצאות כספיות גדולות ובלתי צפויות.

 

זהירות מתבקשת

לאור כל זאת, לפניכם מספר טיפים שעשויים לסייע לבעל דירה מושכרת להימנע ממצבים לא נעימים:

 

• בדקו את הרקע הכלכלי של הדייר ואילו בטוחות או ערבויות הוא יכול לספק. יש לזכור שגובה דמי השכירות הקבועים בחוזה הוא חשוב, אבל חשוב יותר לוודא שהסכום אכן ישולם.

 

• דרשו ערב לחיובי השוכר, או אפילו שניים. בטוחה כספית כגון ערבות בנקאית או כסף מזומן יכולים לתת פתרון בגובה אותה בטוחה בלבד.

 

• דרשו שקים דחויים מראש עבור כל תקופת השכירות. גם במקרים בהם הדייר מעוניין לשלם במזומן, דרשו שקים דחויים שיוחלפו תמורת מזומן בעת כל תשלום. יש לכך חשיבות רבה בבחירת ההליך המשפטי ובמשך הזמן שלו במקרים של העדר תשלום.

 

• ערכו פרוטוקול מפורט בכתב לפני כניסת הדייר לדירה והחתימו אותו עליו. על הפרוטוקול לתאר את מצב הדירה ומתקניה, מה שיכול למנוע ויכוח בתום תקופת השכירות על נושאים דוגמת האם המזגן עבד או לא וכיוצא בזה.

 

• דאגו שחשבונות הארנונה, החשמל, הגז, ועד הבית וכיוצא באלה, יעברו על שם הדייר. כך תפטרו את עצמכם מהצורך לשלם את חובות הדייר לאחר שיעזוב.

 

• אל תזניחו פיגורים קבועים או העדר בתשלומים, במידה שאתם נתקלים בכאלה. הליכים משפטיים עלולים לקחת זמן רב ויש להתחיל אותם כמה שיותר מוקדם.

 

• וודאו שתיקונים ועבודות אחזקה נעשים על ידי איש מקצוע אמין ומוכר לכם, ובמחירים סבירים. אתם עלולים להיתקל באנשי מקצוע שינצלו את העובדה שאתם רחוקים ואינכם יודעים מה באמת קורה בנכס.

 

• הגדירו את חלוקת האחריות בינכם לבין הדייר בחוזה השכירות: מה מוטל עליכם לתקן ומה באחריות הדייר.

 

• פתחו תיק מיוחד לדירה בו תערכו תיעוד מדויק בכתב של כל ההוצאות וההכנסות, תיקונים ועבודות בדירה, חשבונות, דיווחים לרשויות וכדומה.

 

• בדוק בעזרת רואה חשבון או עורך דין מהו מסלול המס הטוב ביותר עבורכם. קיימים מספר מסלולים ועדיפותם משתנה ממקרה למקרה. עליכם להתאים לעצמכם את המסלול החסכוני ביותר.

 

יש בעלי דירות להשקעה מגיעים בסופו של דבר למסקנה, שההתעסקות, כאבי הראש, ההוצאות הבלתי צפויות והטלפונים ההיסטריים מהדיירים, זה יותר מדי עבורם. חלקם ממהרים למכור כדי להפטר מהצרה, אבל אפשר להסתייע בחברה לניהול נכסים, שתיקח על עצמה את הטיפול השוטף בדירה ותספק ליווי משפטי צמוד, בתמורה לאחוזים מסוימים מדמי השכירות הנגבים. הדבר עשוי להעלות את התשואה ולספק שקט נפשי לבעל הדירה.

 

הכותב הינו עו"ד המתמחה בנדל"ן ושותף בחב' פירר הנהלת רכוש – חברה לניהול נכסים