10 טיפים לרכישת קרקע חקלאית

התחזיות הצופות המשך עליית מחירים בשוק הנדל"ן, מספקות הזדמנות לרכוש קרקעות חקלאיות במחירים אטרקטיבים. עם זאת, על הרוכש להצטייד באורך רוח ולבצע בדיקות מקדימות, למשל בירור הבעלות על הקרקע ובדיקת מצבה התכנוני

רכישת קרקעות חקלאיות, שטרם עברו תהליך של הפשרה או שינויי ייעוד, טומנות בחובן מרכיב של סיכון. ההשקעה בקרקע מסוג זה אינה וודאית, שכן אין ביטחון האם באמת ישונה ייעודה בסופו של דבר, או מה יהיה ערכה לאחר שינויי הייעוד המצופה.

 

לאור התחזיות הצופות המשך עליית מחירים בשוק הדירות והנדל"ן, יש כעת הזדמנויות לרכוש קרקעות חקלאיות במחירים אטרקטיביים. רוכש קרקע חקלאית צריך "להצטייד" בסבלנות שכן הליך שינויי ייעוד עשוי להיות ממושך ולהגיע ל-10 שנים ולעיתים אף למעלה מזה. מאידך, כאשר הליך זה מצליח הרווח הוא אדיר.

 

אז אם אתם מתלבטים אם לרכוש קרקע חקלאית, מומלץ לזכור מספר עקרונות ברזל, שיאפשרו לגשת למהלך באופן בטוח ושקול.

 

• בדקו מה הבעלות על הקרקע - האם זו בעלות ציבורית, כלומר שייכת למנהל מקרקעי ישראל, או שהקרקע בבעלות פרטית של אדם אחד או יותר? האם קיימים מאבקי ירושה על הקרקע או כל הליך אחר שיכול לפגום במשא ומתן מהיר למכירתה?

 

• בררו בוועדות לתכנון ובנייה את המצב התכנוני של הקרקע: מה ייעוד הקרקע הנוכחי, האם יש תכניות לשינויי ייעוד מחקלאית למגורים, ואם כן - באיזה שלב נמצא התהליך?

 

• הגיעו באופן פיזי למתחם בו הקרקע המיועדת לרכישה ממוקמת, בדקו במה היא גובלת ומה גודל השטח המדויק.

 

• מומלץ לבחון את הפוטנציאל של האזור כולו המקיף את הקרקע מבחינת גורמים פיזיים, אוכלוסיה, פיתוח אזורי, תנאים טופוגרפיים ועוד. כן בדקו, האם האזור קרוב לכבישים ראשיים ולעורקי תחבורה המחברים אותו לאזורי תעסוקה, בילוי במרכז, האם קיימים באזור מתחמים מסחריים או שכונות מגורים, האם האזור נמצא בתנופת פתוח או האם יש תוכניות לפתחו בקרוב - כל אלה ישפיעו ללא ספק על הפוטנציאל לשינויי ייעוד הקרקע ולזמן שיחלוף עד שהליך יישא פירות.

 

• חשוב לבדוק האם יש תכניות לאיחוד וחלוקה מחדש של השטח. ההליך התכנוני כולל לעיתים איחוד וחלוקה מחדש של מתחמי קרקע גדולים המפוצלים לבעלויות רבות. הליך זה הינו מורכב ויש בו היבטים שמאיים, משפטיים ותכנוניים חשובים שמחייבים בדיקה מעמיקה לפני הרכישה.

 

• יש לבחון האם חלות על הקרקע תכניות מתאר מחוזיות או ארציות, שעלולות לטרפד את שינויי הייעוד של השטח.

 

• יש להביא בחשבון כי בנוסף לעלות רכישת הקרקע קיימת חבות של מיסים והיטלים כגון: היטל השבחה ששיעורו 50% מעליית ערך הקרקע,היטלי פיתוח לתשתיות ביוב חשמל ותחבורה, וס שבח.

 

• לאור חוסר הוודאות והזמן הממושך שעשויי לחלוף עד לשינויי הייעוד מקרקע חקלאית למגורים,מומלץ להשקיע ברכישה מסוג זה סכום כסף שאינו חיוני למשקיע בשנים הקרובות.

 

• רצוי לשקול שיתוף של מומחים בתחום כגון שמאי מקרקעי שיעריך נכונה את שווי הקרקע, מודד מוסמך, משפטן מתמחה בנדל"ן ועסקאות מקרקעין, לפי הצורך ולפי נתוני הנכס הנבחן.

 

• בהחלטה על רכישת הקרקע יש להתחשב במצב שוק הנדל"ן הנוכחי. כך למשל, נכון להיום קיים מחסור בקרקעות זמינות לבניה באזור המרכז ובפריפריה, ולכן סביר כי קרקעות חקלאיות יהוו בזמן הקרוב פתרון מעשי להעשרת שוק הנדל"ן בקרקע זמינה לבניה למגורים. נתון זה מעלה את האפשרות כי הרווח על קרקע חקלאית שרכשנו, והדרך לשינוי ייעודה למגורים, יגיעו מהר יחסית.

 

הכותבת היא שמאית מקרקעין, משפטנית ואגרונומית