תכירו את נסח הטאבו - תעודת הזהות של הנכס

מתעניינים ברכישת דירה? הצעד הראשון הוא להוציא נסח טאבו - מסמך ממנו תלמדו מי בעליו, האם הוא משועבד לבנק ואם יש פרטים שצריך להיזהר מהם. למה חשוב להקפיד לקרוא אותו עד הסוף, ומה עוד רצוי לבדוק לפני שחותמים על השיק

נסח הרישום, שאותו מוציאים מלשכת רישום המקרקעין (הטאבו), מתאר את הזכויות וההתחייבויות הקשורות לנכס מקרקעין מסוים. חשוב לציין שתי הסתייגויות בנושא. 

 

• לא כל נכסי המקרקעין מנוהלים בטאבו, ויש הרבה נכסים שרישום הזכויות בהם מנוהל במינהל מקרקעי ישראל או אצל חברות משכנות שונות. כך לדוגמה, אם אתם רואים בנסח הרישום שהבעלים הם מדינת ישראל, קרן קיימת לישראל או רשות הפיתוח, ולא רשומות חכירות לטובת חוכרים שונים - אל תסתפקו בנסח הרישום ובדקו את מצב זכויות במינהל מקרקעי ישראל.

 

• אל תסתפקו בבדיקת נסח הרישום כאשר אתם מבקשים לקנות דירה. עליכם להוסיף ולבדוק גם את מצבה הפיזי של הדירה, את המצב התכנוני שלה (האם יש היתר בניה כדין, אם אין חריגות בניה), ועוד.

 

כל אחד יכול להוציא נסח רישום לגבי נכס מסוים, לפי מספרי גוש, חלקה ותת חלקה (כאשר קיים רישום בית משותף) ולראות, נכון לאותה נקודת זמן, מהו השטח הרשום שלו, היכן הוא ממוקם, מי הם בעלי הזכויות בנכס, האם הוא משועבד לבנקים, האם יש הערות אזהרה, עיקולים, הגבלות שונות ועוד.

 

מספר רישומים או הערות אותן ניתן למצוא בנסח הרישום

1. חכירה - מדובר למעשה בזכות שכירות ארוכת שנים. יש מקרים שבהם תצטרכו לבקש את שטר החכירה שמכוחו נרשם המוכר כחוכר בטאבו, כדי שתוכלו לבדוק את תנאי החכירה (אם הם כוללים הגבלות כלשהן על הזכות), גבולות הנכס המוחכר ועוד.

 

2. הערת אזהרה לפי סעיף 126 לחוק המקרקעין, התשכ"ט 1969 - בדרך כלל מדובר בהערת אזהרה שנרשמה בגין התחייבות של בעל הזכויות. ההערה יכולה להירשם לטובת רוכש (שבעל הזכויות התחייב למכור לו את הנכס), לטובת בנק (שבעל הזכויות התחייב לרשום לטובתו משכנתה על הנכס) ועוד. יש לבדוק כל הערת אזהרה בנסח ולמה היא מתייחסת, כדי שלא תמצאו את עצמכם קונים נכס, שכבר נמכר לאחר.

 

3. הערה על צו עיקול: רישומו של צו עיקול בנסח הרישום מעיד שבעל הזכויות חייב כספים לנושים שונים. הערה על עיקול יכולה להירשם לטובת רשויות המיסים ורשויות מקומיות (בגין חובות מסים או ארנונה למשל), והיא יכולה להירשם לפי צו של בית משפט או לשכת ההוצאה לפועל, כאשר מתנהלים הליכים משפטיים נגד בעל הנכס. ככלל, לא קונים נכס שעליו רשומים עיקולים, אלא אם מסדירים את הסרתם בצורה מספקת.

 

4. הערה על אתר עתיקות - הרבה קרקעות במדינה הוכרזו כאתר עתיקות, אך להערה חשיבות בעיקר לאלו שקונים קרקע במטרה לבנות עליה בית או בניין (גילוי עתיקות במהלך החפירות, עצירת עבודות הבנייה, הודעה לרשות העתיקות ועוד). ההערה פחות רלוונטית לאותם אלו שקונים דירה בבניין קיים.

 

5. הערה על הצורך בהסכמה - בעל זכויות התחייב שלא למכור את הנכס לאחר, ללא הסכמת צד ג' מסוים, ונרשמה הערת אזהרה על כך לטובת אותו צד ג'. יש לקבל את כתב ההתחייבות שעליו חתם בעל הזכויות, ובמידת הצורך - לקבל את הסכמתו של אותו צד ג' לעסקה שבה מדובר.

 

6. הערה על הסכם שיתוף - בעלים במשותף של נכס מקרקעין יכולים להסכים על חלוקת החזקה הייחודית בו ביניהם. יש לקבל את הסכם השיתוף ולבדוק אותו, ולוודא שהנכס שאותו מבקשים לקנות אכן ייוחד למוכר לפי אותו הסכם שיתוף. יש מקרים בהם נחתם הסכם שיתוף בין בעלים המשותף, אך לא נרשמה בגינו הערה בטאבו. במקרה כזה, עדיף לפעול לרישומו של הסכם השיתוף, שכן עם רישומו הוא מחייב גם צד שלישי ולא רק את אלו שחתמו עליו.

 

טיפים לסיום:

1. רכישת דירה עבור רובנו הוא לא צעד שגרתי, אלא רכישה של פעם או פעמיים בחיים. חשוב שילווה אתכם עורך דין מקצועי, שזהו תחום התמחותו. בכך תוכלו לחסוך בעיות שונות ועוגמת נפש.

 

2. שאלו שאלות. דברו עם עורך הדין על נסח הרישום וההערות המופיעות בו, על תנאי החוזה וההתחייבויות הכלולות בו; דברו עם המוכר על הדירה והבעיות שיש בה; בדקו ברשות המקומית ובוועדה המקומית לתכנון ולבנייה את מצבה התכנוני של הדירה ושל האזור בו היא מצויה (שלא תגלו במקרה כי מתכוונים להקים מול הדירה אנטנה סלולרית במקרה).

 

3. הוציאו נסח רישום מעודכן ביום חתימת החוזה ושוב לאחר שנרשמה לטובתכם הערת אזהרה - וודאו שמצבה הרישומי של הדירה לא השתנה.

 

עו"ד יודפת טנא (בן-דוד) הינה עורכת דין בכירה בקפלן-אלון-גור משרד עורכי דין. הרשימה ניתנת כשירות לציבור, והיא אינה מהווה יעוץ משפטי.