חולמים על נדל"ן בחו"ל? כך תעשו זאת נכון

ההבטחות לתשואות נאות קורצות למשקיעים רבים שמבקשים לרכוש דירות בחו"ל. אבל לפני שאתם ממהרים לחתום על עסקה שלכאורה נראית אטרקטיבית, בדקו מה הם הדברים שיכולים להפוך אותה למלכודת

התחזקותו של השקל, לצד המיתון הארוך וכמובן שגם הפרסומים השונים, ממשיכים למשוך את המשקיע הישראלי להשקיע ביעדי נדל"ן מעבר לים.

 

• הצטרפו לפייסבוק של ynet וקבלו עדכונים חמים וסרטונים בלעדיים

 

החלום על דירה קטנה בארצות הברית או על גדות הדנובה, וההבטחות לתשואות נאות מדמי שכירות מניעות לפעולה, אבל רגע לפני שאתם הופכים לבעלים על דירה מעבר לביקורת הדרכונים, כדאי לחשוב על כמה נקודות.

 

לרכישת דירה כהשקעה יש לא מעט נקודות בעייתיות: תחזוקת הנכס מחייבת זמן וגם הוצאות שלא תוכננו, העבודה מול השוכרים עלולה להתיש, מקרים כמו אי עמידה בתשלומים וחיפוש שוכרים חדשים מדי תקופה הם עוד צדדים בעייתיים.

 

כל אלה – מורכבים ככל שיהיו בקניית דירה בישראל, מורכבים הרבה יותר כאשר אתם מחליטים לרכוש את הנכס דווקא בחו"ל.

 

זהירות מהכללות

הנחת יסוד כללית כמו "המחירים בבריטניה או באירלנד צנחו וכעת זה זמן מצוין למצוא שם השקעות אטרקטיביות" עלול להכניס אתכם לצרות.

 

שוק הנדל"ן אינו מתנהג בצורה אחידה. גם בישראל ישנם איזורים שכיום אטרקטיביים להשקעה וכך גם במדינות השקועות במיתון.

 

בחלק מהאיזורים המיתון עלול להמשך עוד זמן רב. כל עוד המדינה במיתון, גם דמי השכירות יישארו נמוכים – וכך, גם אם הצלחתם לשים יד על נכס שמחירו צנח ב-30% אחוז בתוך שנה, לא בטוח שהתשואה תהיה מה שאתם מייחלים לה.

 

עבודת הכנה

אתם עומדים להשקיע סכום של עשרות אלפי דולרים ברכישת נדל"ן. רצוי מאוד שתגיעו למקום באופן אישי ותתרשמו מהנכס בעצמכם.

 

בדקו: האם ההבטחות שניתנו לכן בעלות כיסוי? מה המחירים הריאליים של המכירה ושל דמי השכירות?

 

החוקים המקומיים

האם יש עלויות מס ייחודיות שיגדילו את העלות? מה מצפים שם מהמשכיר? לדוגמה, במדינות כמו הונגריה – שהייתה יעד פופולרי מאוד בראשית המילניום, נהוג להשכיר דירות מרוהטות באופן מלא, כולל מכשירי חשמל, סדינים וסכו"ם.

 

בנוסף, אינכם מתכוונים לעלות על המטוס בכל פעם שיש נזילה באמבטיה או שיש צורך בהחלפת הדייר. האם אתם יכולים לסמוך על איש התחזוקה או הנציגות המקומית שתנהל עבורכם את הנכס ביושר ולא תנפח את העלויות?

 

גם נושא ודרך המימון חשובים מאוד. רצוי מאוד לנסות ולקבל הלוואת נון ריקורס – כלומר הלוואה שבה הבטוחה היחידה הוא הנכס שאותו רכשתם ואינכם נאלצים להביא בטוחות נוספות.

 

ומה לגבי המימון?

אם המימון הוא על רובו של הנכס, הצלחתם להקטין הסיכון וכמובן שתוכלו גם למנף את השקעתכם. חשוב גם לזכור שאת התשואה יש לבדוק לפי ההכנסה נטו מול ההון העצמי שלכם.

 

אם אתם רוכשים את הנכס מחברה ישראלית – בדקו ראשית מי החברה (מה שנכון כמובן גם ברכישה מחברה בחו"ל), מי בעליה, האם היא נחשבת לאמינה. ובמיוחד – במקרה של מחלוקת, כדאי לוודא שבחוזה כתוב שכל מחלוקת תתברר בישראל ולא תאלצו לנהל את המשפט מעבר לים.

 

זה כמובן מביא אותנו לעוד נקודה רגישה, במיוחד בהשקעות בחו"ל: האמינות. בעבר, בתחום זה התגלו מקרים רבים של אמת חלקית ושל מעשי הונאה, שכמובן גרמו לנזק גם ליזמים אמינים, אבל רק לתקופה מוגבלת, כי המשקיע הישראלי סובל מזיכרון קצר. לכן, חובה לבצע בדיקות מקיפות בכל מקרה ולשמור על כללי זהירות.

 

למידע נוסף על רכישת דירות להשקעה לחצו כאן

 

הכותב הינו מחבר הספר "לרכוש דירה בלי להיפגע" ועורך אתר mydira.co.il