תמ"א 38: המדריך המלא לדייר הנבוך

מהי בעצם התוכנית לחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה? איך בוחרים קבלן, ולמה צריך לשים לב לפני שחותמים על העסקה? כל הפרטים על התוכנית שיכולה לשדרג את הבניין המשותף

שמה המלא של התוכנית הוא "תוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה – תמ"א 38". לתוכנית למעשה שלוש מטרות:

 

1. לקבוע הסדרים תכנוניים כחלק ממכלול רחב של הסדרים כלכליים, חוקיים ואחרים לשיפור מבנים וחיזוקם לצורך עמידותם בפני רעידות אדמה.
2.  לקבוע הנחיות לחיזוק מבנים קיימים כדי לשפר עמידותם בפני רעידות אדמה, ולשם כך לזהות ולאפיין סוגי מבנים שיש לחזק.
3.  לעודד ביצוע חיזוק המבנים על ידי תוספות בנייה.

 

דיירים אשר יביעו את רצונם להוציא אל הפועל את הפרויקט, והבניין בו הם מתגוררים עומד בקריטריונים לביצוע פרויקט תמ"א 38, יערכו הסכם עם הקבלן, ויאשרו כי זכויותיהם על גג המבנה יועברו לידי הקבלן.

 

הקבלן, אשר יקבל את ההיתר המיוחד לבניית יחידות הדיור הנוספות בבניין, יתחייב בפני הדיירים לביצוע הדברים הבאים: ייצוב וחיזוק המבנה מפני רעידות אדמה, בנייה והוספה של מעלית נוסעים בתחום המבנה, הוספת חדרי ממ"ד לדירות הקיימות, הרחבת דירות הבניין (מותנה בקבלת היתרים מהרשות המקומית), הוספת מרפסת שמש, שיפוץ הלובי וחדר המדרגות, שיפוץ חזית הבניין, שיפוץ חדר האשפה ושיפור שטח החנייה.

 

חשוב לדעת לפני החתימה עם הקבלן

1. חוזה לביצוע פרויקט תמ"א 38, הנחתם עם הקבלן, הינו עסקת נדל"ן לכל דבר ועניין. לכן, מעמד החתימה על החוזה הינו למעשה אקט אשר מקנה לקבלן את כל הזכויות על גג הבניין המיועד לביצוע הפרויקט.
2. מאחר שמדובר בעסקת מקרקעין, כמו בכל עסקה מעין זו, מומלץ לשכור את שירותיו של עו"ד, המתמצא בפרטי תקנון תמ"א 38, אשר יוכל לייצג את האינטרסים של כלל הדיירים מול הקבלן ובכך למנוע סיכונים מיותרים משום שלרוב האוכלוסייה, הדירה הינה העסקה הגדולה והיקרה ביותר במהלך חייהם.

 

תחילת התהליך:

• לפני החתימה על חוזה תמ"א 38 עם הקבלן, מומלץ לקבל מספר הצעות מחיר מכמה קבלנים לצורך השוואת המחירים ואיכות החומרים.

 

• לאחר שהוחלט על זהות הקבלן המבצע מומלץ לברר מה ניסיונו של הקבלן בביצוע פרויקטים לפי תמ"א 38 ולבקש להציג הוכחות לפרויקטים אשר ביצועם הושלם. בנוסף מומלץ לברר עם הדיירים בפרויקטים אלה מה רמת שביעות רצונם מהקבלן המבצע והאם עמד הקבלן בכל התחייבויותיו.

 

• כמן כן, חשוב מאוד לוודא כי פוליסת הביטוח של הקבלן אכן תואמת ועומדת בדרישות התקנון תמ"א 38, וכי היא הינה ברת תוקף.

 

ההסכם לביצוע הפרויקט עם הקבלן חייב לכלול:

• פרטי הקבלן – יש לציין בחוזה את פרטי הקבלן/החברה, כתובתו , מספר החברה ואת פרטיו של האדם המורשה לחתימה מטעם החברה.
• היתר בנייה – חשוב מאוד להוסיף תנאי בהסכם, לפיו החוזה ייכנס לתוקפו רק לאחר קבלת היתרי הבנייה מהרשות המקומית וקבלת האישור להתחלת ביצוע העבודות לפי תקנון תמ"א 38.
• פירוט עבודות הבנייה – חשוב מאוד לציין בחוזה את כל פרטי עבודות הבנייה אותן התחייב לבצע הקבלן, כולל פרטי השיפוץ וחיזוק המבנה הפנימי והחיצוני.
• מועד ביצוע עבודות הבנייה: חשוב מאוד להגביל את ביצוע עבודות על ידי הקבלן ולא לתת לו זמן בלתי מוגבל לביצוע הפרויקט.

 

הדיירים רשאים לקבוע כי בניית יחידות הדיור הנוספות על הגג, תבוצע רק לאחר שהקבלן יסיים את עבודות חיזוק המבנה, לפי דרישות התקנון תמ"א 38. בנוסף, מומלץ מאוד לקבוע בהסכם כי אי עמידה בזמנים, תחייב את הקבלן בקנס אשר ישולם כפיצוי לכל אחד מהדיירים.

 

• מועד תחילת עבודות הבנייה – במעמד החתימה על החוזה, חשוב מאוד להגדיר תאריך יעד להגשת הבקשה להיתר הבניה מצד הקבלן בהתאם לתקנון תמ"א 38, ולהתחלת עבודות הבנייה.
• ערבויות – על מנת להבטיח כי עבודות הבנייה גם במקרה בו יחליט הקבלן להפסיק את עבודתו, חובה לקבל מהקבלן, ערבות בנקאית אשר תבטיח את עלויות סיום עבודות הבנייה.
• טיב החומרים והעבודה – עליכם לדרוש מהקבלן כי ישתמש בחומרים איכותיים תקניים, המיועדים לעבודות של חיזוק מבנים.
• מערכות הממוקמות על גג הבניין – יש לציין בחוזה, כי הקבלן יישא בהוצאות הכספיות בגין העברת מערכות הכבלים והחשמל השונות (לרבות: אנטנות, צלחות לוויינים, מערכות סולאריות, דוודים) לשטח הגג החדש.
•  רישום ותיקון צו הבית המשותף – יש לוודא כי הקבלן יהיה אחראי לתיקון רישות הבית המשותף, ולרישום הדירות החדשות בהתאם לתקנון תמ"א 38.
• מיסים ותשלומים – חשוב להוסיף תנאי בחוזה, המחייב את הקבלן לשאת בכל תשלומי המיסים והתשלומים האחרים של העסקה.
•  ביטוח - יש לדרוש מהקבלן להתחייב לשאת בהוצאות על ביטוח המבנה, ובנוסף לכך יכלול גם את ביטוח המתקנים, חומרי הבניה וכל ציוד אחר, אשר יעמוד לרשות הקבלן במהלך עבודות הבנייה, ומטרתו להעניק כיסוי ביטוחי לכל אובדן
  רכוש או נזק, שיגרם במהלך עבודות החיזוק.

 

הקפידו על ביטוח מקיף

כמו כן, על הביטוח לכסות מקרים של אובדן או נזק לגופו של כל אדם במהלך תקופת הבנייה, הכולל את עובדי הקבלן, קבלן המשנה ועובדיו, כמו גם דיירי הבניין, אורחי הבניין, או כל אדם אחר הנמצא בסביבת הבניין.

 

שימו לב לכך, כי הביטוח מכסה את כל המקרים שצוינו לעיל, כולל מקרים של פגיעה, נזק או אובדן, הנגרם בעקיפין או במישרין לרכוש או לאדם. יש לוודא כי יש בידכם העתק של פוליסת הביטוח, העומדת בתנאי תמ"א 38.

 

• עורך דין – לעולם אל תחתמו על הסכם תמ"א 38, טרם התייעצות עם עורך דין. שכרו את שירותיו של עורך דין מקצועי, מנוסה ובקיא בנושא תמ"א 38, אשר ילווה אתכם לאורך כל שלבי הפרויקט וידאג לשמור על זכויותיכם באחד הנכסים החשובים והיקרים בחייכם.

 

בהכנת המאמר השתתף עו"ד ירון אילון

 

הטור אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי