יש להגדיל את היצע הדירות - אך לא יותר מדי

בימים שבהם הממשלה מתכננת כיצד לייצר עוד 40 אלף דירות בשנה, קול נדיר עולה מדו"ח בנק ישראל. לפי הדו"ח, עד כמחצית מהביקוש בשנתיים האחרונות נבע מריבית הנמוכה, ועכשיו משזו במגמת עלייה, יש להיזהר שלא לבנות יותר מדי

בנק ישראל עמד בשנתיים האחרונות במוקד הסערה סביב עליית מחירי הדיור בישראל. צעדיו של המפקח הקודם על הבנקים, רוני חזקיהו, לייקור המשכנתאות בישראל זכו לתהודה רבה, ואזהרותיו של הנגיד, סטנלי פישר, כי הריבית תעלה בהתמדה ומי שלקח משכנתא צמודה יסבול, נפלו, מן הסתם על אוזניים כרויות.

 

• בואו להתעדכן בסרטונים ותמונות בלעדיות בפייסבוק שלנו

 

אך בדו"ח בנק ישראל, שהוגש היום (ה') לראש הממשלה, נכללות גם הסתייגויות מעוצמת ההשפעה שהייתה לצעדי הבנק על שוק הדיור ואזהרה מפורשת – פעילות קיצונית להגדלת היצע הדירות יכולה לעבוד כבומרנג, ולגרום לצניחה במחירי הדיור שתיצור משבר פיננסי.

 

על פי הדו"ח, מלאי המשכנתאות בישראל גדל ב-16% cשנתיים האחרונות, ומחירי הדירות עלו ב-39%. לפי כלכלני הבנק המרכזי, הריבית הנמוכה אחראית לבין שליש לחצי מעוצמת ההתייקרות. כלומר, לולא הייתה ריבית נמוכה בישראל בשנתיים אלו, שגרמה לכך שאנשים העדיפו לקנות דירה נוספת ולא לנתב את הכסף לערוצי השקעה אחרים, היו מחירי הדירות עולים בשיעור של בין 13%-19%, רק בשל המחסור בהיצע.

 

חשש מירידת מחירים חדה

‫בבנק ישראל מציינים, כי צעדי הפיקוח על הבנקים למיתון התייקרות הדירות (הנחיות בדבר הקצאת הון נוספת בגין‬ ‫הלוואות ששיעורן בערך הנכס עבר סף מסוים) יכולים למתן את הביקוש בטווח הקצר, אך כפתרון ארוך טווח, אין מנוס מהגדלת היצע הדירות. "מידת ההשפעה הישירה של פעולות אלו על עלותן של‬ ‫המשכנתאות אינה צפויה להיות גדולה, אולם הבנה של הציבור כי עושי המדיניות פועלים‬... יש לה השפעה ממתנת על ציפיות הציבור להמשך עליית המחירים", נכתב בדו"ח.

 

ממשלת ישראל נקטה בשנה האחרונה מספר צעדים להגדלת היצע הדירות. מצד המיסוי, הוחלט להקל על‬ ‫בעלי קרקע למכור ולשנות את שיעורי המיסוי על‬ רכישה וקנייה של דירה כדי להקטין את הביקוש (נטו) לדירות לצורך השקעה. נוסף על כך‬ נקטה הממשלה צעדים להסרת חסמים בתהליך שיווק הקרקע והכנת תוכניות לפיתוחה‬ ‫ולזירוז תהליך הבנייה.

 

עם זאת, כלכלני בנק ישראל מזהירים מהגדלה מהירה מדי של עודף ההיצע, תוך התעלמות מכך שחלק ניכר מהביקוש נובע מהריבית הנמוכה שכבר החלה לעלות ותמשיך, ככל הנראה, במגמה זו. "הרחבת ההיצע בהיקף גדול מדי, בתגובה לביקושים הנובעים‬ ‫מגורמים קצרי טווח, כשיעור הריבית הנמוך יחסית, עלולה ליצור עיוות", נכתב בדו"ח. "אם תהיה ירידה חדה ומהירה של‬ ‫המחירים, תוצאת היווצרותו של עודף היצע משמעותי".