השוכר לא משלם דמי שכירות? זה בגלל החוזה

בעלי דירות נאלצים לפעמים להתמודד עם תופעות כמו שוכרים שמסרבים לפנות את הדירה בתום תקופת השכירות או אף מקרים קיצוניים של מכון ליווי שהוקם בתוך הנכס. חוזה שכירות מקיף יכול למזער תופעות אלו

בעלי דירות ברחבי ישראל שמעוניינים לשמור על הנכס היקר שברשותם ולהנות מהכנסה חודשית קבועה של דמי שכירות, נאלצים לעיתים להתמודד עם תופעה של שוכרים בלתי רצויים. שוכרים אלה מסבים לבעלי הדירות נזק רב שכן אינם משלמים דמי שכירות, מסרבים לפנות את הדירה בתום תקופת השכירות, עושים שימוש בנכס למטרות שאינן ראויות כגון הקמת מכון ליווי בדירה ואף במקרים מסוימים מבצעים מעשי ונדליזם בנכס.

 

חוזה שכירות מקיף, שמאזן בין האינטרסים של המשכיר והשוכר ונותן ביטוי לנסיבות הייחודיות, נועד למזער מקרים אלה. הסכם משפטי מסוג זה, נועד להסדיר את מערכת היחסים החוזית שבין הצדדים ולשמש כמכשיר הרתעה, שיפחית מחלוקות שעלולות להביא לסכסוך משפטי. 

 

החוזה מכוון את התנהגות הצדדים וגורם לכל צד להפנים מראש את התחייבויותיו כלפי הצד השני. בנוסף, חוזה שכירות שמנוסח באופן נכון וראוי, מגן על על בעל הנכס ומקנה לו סעדים משפטיים במקרה שהשוכר מפר את התחייבויותיו והמחלוקת מגיעה להתדיינות משפטית. בעלי דירות שעושים שימוש בחוזה שכירות שאינו מספק הגנה ראויה, חושפים את עצמם לסיכונים רבים.

 

יש בעלי דירות שנעזרים בשירותיו של עורך דין לצורך ניסוח חוזה שכירות, בעוד שאחרים מעדיפים להעביר את מלוא הטיפול בנכס לחברת ניהול נכסים המטפלת בכל ההיבטים הקשורים בנכס, בין היתר בהשכרתו, ייצוג על ידי עו"ד, אחזקת הנכס ותיקון ליקויים.

 

ככל שהוראותיו של חוזה השכירות ברורות ומקיפות יותר וככול שהוא מותאם לאופי הנכס, כך בעלי דירות מקטינים את הסיכויים לאי הבנות ומחלוקות בעתיד. אז על מה חשוב לשים דגש בהשכרת נכס ובחוזה השכירות?

 

• בטרם חתימה על חוזה השכירות, חשוב לבצע סינון שוכרים מוקדם. בקשו מהשוכר העתק של תעודת הזהות שלו וודאו כי הוא זה שיחתום על חוזה השכירות. התעניינו בעיסוקו של השוכר ובאורחות חייו, והעדיפו שוכר שיש לו הכנסה קבועה ופרנסה ממקצוע מכובד. בקשו ממנו להציג לכם הוכחות ליכולתו הכלכלית לעמוד בתשלומי השכירות ומומלץ לבקש העתקים של תלושי משכורת אחרונים משכירים או אישור מרואה חשבון מעצמאיים.

 

•  תעדו בצילום את מצב הנכס ותכולתו בטרם תחילת תקופת השכירות. ערכו רשימה מקיפה שתכיל פירוט לגבי מצב הדירה הקיים והציוד שנשאר בנכס לשימוש השוכר וצרפו רשימה זו כנספח לחוזה.

 

• הקפידו שבהסכם השכירות יצויינו פרטים מהותיים, ביניהם שחוקי הגנת הדייר אינם חלים על השכירות וגם לא יחולו בעתיד, מה מטרות השכירות, הגדירו את גובה דמי השכירות החודשיים, אופן התשלום ומועדי התשלומים. נהוג לבקש מהשוכר לשלם את דמי השכירות בהמחאות דחויות לשנה שלמה ולכן, היזהרו משוכרים שמתחמקים מלעשות זאת.

 

• חוזה השכירות מחייב רק את הצדדים החתומים עליו. משום כך חשוב להדגיש בו שהשוכר אינו רשאי להשכיר את הנכס או חלק ממנו למישהו אחר וכן לא להרשות לאדם אחר להשתמש במושכר או בחלק ממנו, בתמורה או שלא.

 

• יש להסדיר בהסכם את התשלומים עבור החשבונות השוטפים דוגמת ארנונה, מים, חשמל, גז וועד בית, ולדאוג לכך שחשבונות אלה יועברו על שמם של השוכרים למשך כל תקופת השכירות. כך במידה שהשוכרים לא ישלמו את החשבונות השוטפים - הרשויות או הגופים הרלוונטים יפנו אליהם את דרישותיהם בקשר לחוב.

 

• יש לקבוע מי נושא בנטל של תיקון ליקויים ונזקים שיגרמו בנכס. נהוג לקבוע שהמשכיר אחראי לתקן אך ורק ליקויים שיגרמו בעקבות בלאי סביר.

 

• הגדירו את תקופת השכירות וקבעו שאתם רשאים למכור את הנכס מבלי לפגוע בזכויות של השוכר. כמו כן ניתן לקבוע סעיף, לפיו למשכיר יש זכות לקצר את תקופת השכירות ולהביא ההסכם בהתראה מוקדמת לידי סיום. 

 

רצוי לקבוע בהסכם כי שינויים, שיפורים ותוספות בנכס יבוצעו על ידי השוכר, בכפוף לאישור המשכיר מראש ובכתב. כמו כן יש לקבוע, שבתום תקופת השכירות יפנה השוכר את הנכס מחפציו וישיב אותו למשכיר כפי שהיה ביום תחילת תקופת השכירות וכי השינויים או התוספות שביצע השוכר ישארו לרשות המשכיר. קבעו פיצוי גבוה קבוע ומוסכם מראש עבור כל יום של איחור בפינוי הנכס. 

 

• להבטחת ביצוע כל התחייבויות השוכר, חשוב לדרוש מהשוכר להעביר בטחונות משמעותיים על מנת שלא להשאיר את הנכס לשוכר ללא הגנות מתאימות וראויות. מבין הביטחונות ניתן למנות את הערבות הבנקאית, ערבות צד שלישי, שטר חוב שחתום על ידי שני ערבים, המחאות "לביטחון בלבד" ובמקרים מסוימים פיקדון מזומן. זיכרו כי רמת האפקטיביות של כל אחד מהביטחונות היא שונה ועל כן, מומלץ ליצור שילוב של מספר ביטחונות יחדיו. 

 

• ציינו בחוזה, שלמשכיר יש זכות לבקר בדירה לאחר מתן הודעה מוקדמת כדי לבדוק שהשוכר ממלא את התחייבויותיו. בנוסף, קבעו שלבחודשי השכירות האחרונים, למשכיר תהיה אפשרות להציג את הנכס לשוכרים פוטנציאליים לפחות פעמיים בשבוע. 

 

הכותבת היא מנהלת נכסים . האמור במאמר זה לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף