מעמד הביניים נפגע יותר מזינוק מחירי הנדל"ן

דו"ח רשמי של מדינת ישראל לשנים 2010-2009 קובע כי ההתייקרות בשוק הדיור פוגעת באופן משמעותי בשכבות הביניים יותר מאשר בשכבות השכר הגבוהות. הסיבה: נסיקה של 35% במחירי הדירות הממוצעות, לעומת עלייה של 24% במחיר של דירות לעשירון העליון. בפריפריה המצב חמור יותר

כמה חודשים צריך לעבוד בשביל לממן בית בישראל? על פי הדו"ח המסכם של מינהל הכנסות המדינה, לשנים 2010-2009 - יותר מבעבר ומה שחמור מכך, המצב מחמיר יותר ויותר ככל שמרוויחים פחות.

 

• הצטרפו לעמוד הפייסבוק של ynet כלכלה ונדל"ן

 

על פי מחקר שערכו כלכלני מינהל הכנסות המדינה, מחירה של דירה ממוצעת ב-2009 שאותה רכשו ישראלים שזו היא דירתם הראשונה, עמד על שיעור ממוצע של כ-898 אלף שקל. השכר הממוצע של הישראלים שרכשו דירות באותה שנה, היה 10.7 אלף שקל לחודש ברוטו. לפיכך, מספר חודשי העבודה שנדרשו למימון רכישת דירה היה 83.5 חודשים, לעומת 71.1 חודשים ב-2006.

 

כלומר, בשלוש שנים גדל פרק הזמן הנדרש למימון דירה בשנה שלמה, אך לא לכולם התארך פרק הזמן הנדרש למימון באופן שווה. פילוח האוכלוסייה לפי רמות השכר מלמד על שונות גבוהה במספר חודשי העבודה שנוספו: בעוד שבעשירון החמישי מקרב רוכשי הדירות (כלומר, בעלי ההכנסה הממוצעת) נוספו 16 חודשי עבודה, בעשירון השמיני נאלצו לעבוד רק 8 חודשים נוספים ואילו בעשירון העליון עמדה תוספת חודשי העבודה על 6 בלבד.

 

נתונים אלה לא באים לתאר מציאות שבה בני העשירון העליון יעבדו חצי שנה נוספת למען הדירה הראשונה שלהם בעוד שבני מעמד הביניים יעבדו שנה שלמה – יש להניח כי לא מעט רוכשים מהעשירון העליון שילמו במזומן על הדירה שרכשו וישנם רוכשים רבים מכל העשירונים שנעזרו בהוריהם כדי לרכוש את הדירה. אך הנתונים משקפים את היחס שבין התייקרות הדירות להתפתחות השכר וכך מלמדים על הנזק הריאלי שנגרם לכיסם של הזוגות הצעירים שרכשו בשנים האחרונות את הדירה הראשונה שלהם.

 

המחירים זינקו - השכר הזדחל למעלה

המחקר מציג תמונה ברורה של התייקרות בשוק הדיור שפוגעת באופן משמעותי בשכבות הביניים יותר מאשר בשכבות השכר הגבוהות. על פי עורכי המחקר, "ניתוח הממצאים מלמד כי ההרעה הגדולה ביותר במצבם של עשירוני הביניים נובעת כולה מעליית מחירים גבוהה יותר של הדירות ה'עממיות'".

 

על פי חישוב מחירי הדירות, מחירה של דירה ממוצעת שנרכשה על ידי רוכשים מהעשירון החמישי עלה ב-35% בין השנים 2006-2009. באותו פרק זמן, עלה מחירה של דירה ממוצעת שנרכשה על ידי מי שנמנה על העשירון השמיני ב-30% בלבד ואילו דירה שנרכשה על ידי בני העשירון העליון התייקרה רק ב-24%.

 

חישוב של עליית שכר הרוכשים, לעומת זאת, מצייר תמונה שאינה יכולה להסביר את הממצאים. שכרם של הרוכשים מהעשירון החמישי עלה בין השנים 2009-2006 בשיעור נומינלי של 16-15%, בעוד ששכרם של הרוכשים מהעשירון העליון עלה ב-8.5% בלבד.

 

מכאן מסיקים החוקרים כי הסיבה שהתייקרות הדירות פוגעת יותר במעמד הביניים, היא לא ששכרו נשחק יותר לעומת זה של העשירון העליון, אלא שמחיר הדירות שהוא רוכש עלה בשיעור חד יותר.

 

הפער לפריפריה גדל

השבוע אישרה הממשלה מענק של 100 אלף שקל לזוג צעיר שירכוש דירה בפריפריה. מהנתונים שאסף מינהל הכנסות המדינה עולה, כי הסיוע אכן במקומו, שכן תוספת חודשי העבודה הנדרשים לרכישת דירה משמעותית יותר באופן יחסי, עבור אלה שרוכשים דירה בצפון ובדרום.

 

אמנם, הפער במחירי הדירות בין הפריפריה למרכז גדול משמעותית מהפער בשכר בין אזורי הארץ, ואכן, מספר חודשי העבודה שנדרש למימון רכישת דירה עלה במספר מתון יותר בין השנים 2006-2009: הממוצע הארצי, כאמור, הוא תוספת של 12 חודשי עבודה, בצפון נדרש חודש עבודה נוסף למימון רכישת דירה, בחיפה נדרשו 3 חודשי עבודה נוספים ובדרום 5.

 

עם זאת, כאשר בוחנים את מצבו של מעמד הביניים ובודקים את שיעור תוספת חודשי העבודה באחוזים ולא מספרית, נחשפת תמונה שונה. בממוצע הארצי, מספר חודשי העבודה הדרושים לעשירון החמישי לרכישת דירה עלה ב-17.8% בין 2006 ל-2009. בצפון ובדרום עלה מספר חודשי העבודה ב-19% בשנים אלה ובשרון ובשפלה המצב חמור במיוחד, עם עלייה יחסית של 24% במספר חודשי העבודה.

 

המלחמה החריגה את חיפה

מעניין לבחון את מצבן של ירושלים וחיפה, ערים גדולות ומפותחות המהוות שני קטבים של מצב השוק, מבחינת מעמד הביניים, לפחות. ירושלים מחזיקה בשיא מפוקפק של מספר חודשי העבודה הנדרשים לבני העשירון החמישי לרכישת דירה – 166 חודשים (כפול מהממוצע הארצי לכל העשירונים). הגורמים לכך הם העלות הגבוהה יחסית של דירות "עממיות" בעיר הבירה והעובדה ששכר הרוכשים בירושלים נמוך במיוחד.

 

חיפה, מנגד, היא העיר היחידה שבה לא חלה הרעה במצבם של הרוכשים מהעשירון החמישי. מספר חודשי העבודה למימון דירה בחיפה עלה עבור רוכשי הדירות ממעמד הביניים בחודש אחד בלבד בין השנים 2006-2009. עורכי המחקר מסבירים זאת בכך שמלחמת לבנון השנייה גרמה לירידת מחירים משמעותית בשנים 2006-2007.

 

ומה עם תל אביב? היא כבר מזמן שייכת לעשירון העליון. "אזור תל אביב והמרכז, האזור היקר בישראל, מתרחק מהישג ידו של מעמד הביניים", כותבים החוקרים. "בשנת 2009 עמד המחיר הממוצע לדירה בתל אביב על 1.08 מיליון שקל, גבוה ב-20% מהממוצע הארצי. בשנת 2006 עמד פער זה על 12% בלבד".