מדריך: מה עושים כשבעל הדירה מפר הבטחה

נכנסתם לדירה החדשה, פרקתם את הארגזים ואת הילדים, וגיליתם שהמשכיר שלכם פשוט עבד עליכם: הוא חזר בו, אחת לאחת, מכל ההבטחות שנתן במעמד החתימה - כמו לתקן את הדלת, לסדר את התריסים השבורים ולטפל בנזילה מהגג. איך הכי נכון לפעול? כתבה שלישית בסדרה

שירה: "אבל הוא הבטיח! הוא הסתכל לי בעיניים והבטיח שהוא מתקין את הדלת, זה לא הגיוני, איך הוא מצפה שנגור פה עם הילדים בלי דלת לאמבטיה?!".

 

גדי: "צודקת. בואי נעזוב. כבר היום. נשאיר אותו עם דירה ריקה לשנה, שיתפוצץ".

 

שירה: "אבל גדי, אתה יודע שזה לא ריאלי. איך נעשה את זה לילדים? רק עברנו... ואיפה בכלל תמצא דירה פנויה בתחילת ספטמבר? ומה עם כל הצ'קים שאצלו? עזוב, זה לא הגיוני. נצטרך פשוט לעשות את זה בעצמנו".

 

כתבות קודמות בסדרה:

• שכר הדירה שלכם שוב עלה. האם זה חוקי?
• עניינים שבין השוכר למשכיר: מי אחראי לתקן מה?

 

המשכיר הבטיח – אז מה?

שירה וגדי נמצאים במצוקה אמיתית: רק עתה נכנסו לדירה החדשה, ילדיהם והרהיטים שלהם זה עתה התמקמו, והנה הם מגלים שהמשכיר שלהם פשוט עבד עליהם: הוא חזר בו, אחת לאחת, מכל ההבטחות שנתן להם במעמד החתימה!

 

כך למשל, הוא הבטיח להתקין להם את הדלת, לסדר את התריסים השבורים בחדר השינה, לתקן את המרצפות המסוכנות בחדר התינוק ולקראת החורף גם את הנזילה מהגג. עתה נראה כי המשכיר חוזר בו מכל ההבטחות, ושירה וגדי תוהים כיצד יהיה הכי נכון מצידם לפעול.

 

בכדי לסייע להם, ולשוכרים מאוכזבים אחרים במצבים שונים, נתחיל תמיד באיתור החוזה וקריאתו. בחוזה נגלה, ראשית, האם כל אותן "הבטחות" שניתנו לגדי ולשירה עוגנו בכלל בכתב? במידה ולא, מצבם של גדי ושירה בעייתי יותר, שכן עליהם החובה להוכיח שאלו אכן הובטחו להם, או לחילופין שמדובר בתיקונים מסוג כזה שהמשכיר חייב לתקנם לפי ההסכם.

 

התחייב בכתב והתחרט = הפרה

במקרה הסימפטי יותר, בו הבטחות המשכיר כן מעוגנות בכתב, יש לבדוק: 

1. האם מדובר בהתחייבות חד משמעית של המשכיר, או בסוג של "אולי"?
2. האם ההתחייבות שהמשכיר נתן לביצוע העבודה תחומה בזמן?

 

במידה וקיימת בהסכם התחייבות חד משמעית לביצוע העבודה, וזו לא בוצעה במסגרת הזמנים, הרי שלפנינו הפרת חוזה מצד המשכיר.

 

לפעמים הפתרון הוא קל יחסית: כך למשל בנושא התיקונים, בו דנו בשבוע שעבר. אז ראינו שבמקרים בהם המשכיר לא עומד בהתחייבותו לתקן קלקול מסויים בדירה, וההסכם מחייבו לעשות כן, השוכר יכול לתת התראה למשכיר.

 

אם הוא מסרב לבצע את התיקון הנקודתי, השוכר יכול להחליט לתקן בעצמו, ולהגיש למשכיר את החשבון לתשלום (או לחילופין לקזז את הסך ששולם מדמי השכירות, במידה והקיזוז לא נאסר בחוזה). כמובן שיש לבחון את לשון החוזה הספציפי ולפעול לפי נסיבותיו, אך זהו המקרה השכיח והפשוט יחסית לפתרון.  

 

המשכיר הבטיח? שיקיים!

אך לעתים מתעוררת בעיה רצינית יותר, למשל כשהמשכיר מפר מספר התחייבויות שונות, או כשהובטחה לשוכר הבטחה יסודית ובסיסית, כזו שהוא סמך עליה, ושהוא אינו יכול ואינו מוכן להישאר בדירה מבלי שהיא תבוצע:

 

כך למשל כאשר אשה שכרה דירה עם כיריים, וכמובן עם גז בישול, היא לא חשבה לרגע שזהו מצב זמני. בפועל, מספר חודשים לפני סוף תקופת השכירות, נותק הגז והשוכרת נאלצה לבשל חודשים ארוכים על גזייה! לאחר שהחוזה הסתיים הגישה השוכרת תביעה לפיצוי בגין כל התקופה בה שילמה שכירות, אך לא היה בדירה גז בישול.

 

בין הצדדים התגלעה מחלוקת לגבי נסיבות ניתוק הגז, ובית המשפט קבע כי בסופו של דבר, ניתוק הגז נבע מהחלטת הנתבעים (לאור אי בטיחות ההתקנה ומחלוקת לגבי סוג התנור שיותקן). לאור העובדה שהחוזה הבטיח דירה עם כיריים, ומאחר ו"החיים בדירה ללא גז לבישול אינם פשוטים", נקבע שהמשכיר היה חייב לקיים את המובטח ולדאוג להתקנת הכיריים גם במחיר של התקנת צינור גז נוסף על חשבונו. הוא חוייב לפצות את השוכרת בגין כל חודש שבו לא הייתה לה אפשרות לבשל.

 

דלת לאמבטיה - חיונית לדעתכם?  

גם המקרה של שירה וגדי הוא דוגמא למקרה רציני וקשה לפתרון: מיד עם כניסתם לדירה הם גילו שכל ההבטחות שניתנו להם לא קויימו, ומדובר בהוצאה כוללת "כבדה" בהחלט! כך למשל, שוכרים אינם אמורים להתמודד עם הרכבת דלת (ולקבל החלטות בגין איכותה, מיקומה, או מחירה). מצד שני, ברור כי משפחה אינה יכולה להתגורר בדירה ללא דלת לחדר השירותים והאמבטיה, ולכן על המשפחה לקבל החלטה נבונה ומהירה על המשך המגורים בדירה.

 

לאור הרגישות של הדברים, הייתי מציעה לשירה ולגדי להתנהל בזהירות מירבית מעתה, ולנסות שלא לפוצץ את מערכת היחסים עם השוכר, לפני שזאת שהתחילה:

 

1. שלב הבדיקות:
   יש לבדוק האם ההסכם מגדיר את התקנת הדלת כהפרה יסודית של ההסכם, ומהן הסנקציות שההסכם קבע למקרים של הפרה יסודית? האם לצד הנפגע מוקנית הזכות, למשל, לבטל את ההסכם ולעזוב את הדירה מיידית? או שעליו לתת למשכיר זמן מסויים לתקן את ההפרה? ומה עם פיצוי מוסכם? כעיקרון, החוק מקנה למי שהחוזה עימו הופר, לדרוש קיום ההסכם על ידי המשכיר, או לבטל את החוזה וללכת (יש לתת הודעת ביטול כדין ובמועד). ובכל מקרה ניתן לדרוש מהמשכיר פיצויים בגין הנזקים שאירעו לשוכר כתוצאה מההפרה.
   
2. שלב הפעולות: 
   א. אחרי שמחליטים מה הכיוון, ניתן להתחיל מתזכורת (אולי המשכיר סתם "שכח"?).
   ב. אם מגלים שזיכרונו של המשכיר לא נפגם, ניתן להעביר לו הודעה מנומסת בכתב, בה יצויין כי "התחייבותך להתקנת דלת לחדר האמבטיה, המעוגנת בסעיף 3 ב' בחוזה השכירות שנחתם בינינו ביום 01.08.11, טרם בוצעה עד היום, והינך מתבקש לבצעה בתוך 7 ימים". למשל.
   ג. רק לאחר מכן, כשההפרה עומדת וברורה, ניתן לגשת לשלב הבא ולפעול (לביטול ההסכם או דווקא לתביעת קיומו המלא).
   ד. במקביל יש לבסס ולתעד את מלוא הנזקים שנגרמו.

 

ייעוץ משפטי - כי הדרך ארוכה ומפותלת

לאור העובדה שמטבעם יחסי משכיר-שוכר הם יחסי אינטרסים כלכליים נטו (במיוחד בתחילת הדרך), סביר להניח שבשלב זה יגיע זמנו של מכתב התראה מעו"ד. אני מציעה לכל מי שהגיע לנקודה זו לפנות ולקבל ייעוץ מקצועי, לאור אלו:

1. בפעולות אלו כרוכים סכומים לא מבוטלים (שכר דירה עד סוף תקופת השכירות שכבר נמצא בידי המשכיר, פיצוי מוסכם או ערבות בנקאית שהמשכיר עלול לממש, ועוד).
2. כל פעולה שתבצעו, שאינה בהתאם לדין או לחוזה, עלולה להפוך אתכם בעצמכם למפרי חוזה, על כל המשמעויות שבכך.
3. ייתכן ותידרשו לערב את בית המשפט כדי לקבל את המגיע לכם.
4. אם תגישו תביעה כנגד המשכיר, ייתכן ותוגש כנגדכם תביעה שכנגד (המשכיר עלול "לחפש מתחת לנרות" סיבות לתבוע אתכם, ולו רק לשם האיזון).

 

ובכל מקרה, תמיד דאגו לתעד את כל: צלמו את הדירה ואת כל המפגעים/הקלקולים/הבטחות שלא מומשו. במידה ותיקנתם בעצמכם - שמרו קבלות, חוות דעת של מומחים ועוד. קחו תצהירים משותפים/מכרים וכל מי שיכול לעזור, ולהבא - כבר בשלב החתימה דאגו להכניס את כל ההבטחות לחוזה, בכתב.

 

דריה כנף היא עורכת דין בתחום המסחרי והחוזים. יובהר כי האמור במדור אינו מהווה ייעוץ משפטי פרטני ומקצועי, לא נועד להחליפו, ואינו מהווה המלצה לנקיטת הליכים או להימנעות מהם, באשר כל מקרה ונסיבותיו. ייתכן ובמידע חלו השמטות ו/או טעויות. כל המסתמך על המידע בכל דרך שהיא עושה זאת על אחריותו בלבד.

 

למאגר פסקי-הדין המלא: www.lawdata.co.il

 

למאגר פסקי הדין ודיני העבודה המלא: http://www.koloved.net