תמ"א 38: לעתים כדאי פשוט להרוס את הבניין

לפני שניגשים לקבל הצעות מקבלנים להריסת הבניין ובניית חדש תחתיו במסגרת התיקון לחוק, על הדיירים לדעת מה יש להם למכור ומה הם יכולים לקבל בתמורה. איך? באמצעות דו"ח מסודר עם כל הנתונים וזכויות הבניה של הבניין. מדריך

בעלי דירות שמעוניינים בביצוע תיקון 2 לתמ"א 38, המאפשר להרוס את הבניין ולבנות אותו מחדש, צריכים לקבל הסכמה עקרונית מכל הדיירים בבניין לקבל הצעות מיזמים. לאחר שמתקבלת הסכמה עקרונית זו ניתן לגשת לשלב הבא ולהכין דו"ח מסודר שינחה את הדיירים מה בדיוק יש להם למכור לקבלן.

 

עוד במדריך לתמ"א 38 :

המדריך לתמ"א 38: מנפצים את מיתוס הפנטהאוז

• תמ"א 38: איך לקצר את זמן המו"מ מול היזם?
אסיפת דיירים לאישור תמ"א 38 - מבט מבפנים

 

לצורך כך יש לבדוק בעירייה מה קיים היום בבניין בפועל. במסגרת זו יש לבדוק:

 

• שטח המגרש - שטח גדול של כ-700 מ"ר מאפשר לבנות חניון תת קרקעי יחסית נוח וגדול. שטח של 450 מ"ר יהווה שטח גבולי ולא בטוח שניתן יהיה לבצע חניון תת קרקעי. נתון זה חשוב כי יש לדעת האם ניתן לבנות על שטח המגרש חניה תת קרקעית למספר הדירות החדש?

 

• מיקום המגרש והרחוב - שווי הדירות החדשות מושפע מיקומן ברחוב צדדי הוא שווה יותר מרחוב ראשי, . בנוסף יש לבדוק האם המגרש במדרון או במישור - שכן במדרון הקבלן מקבל תוספת אחוזי בנייה.

 

• סך כל השטח העיקרי שניתן לבנות עליו - יש לבדוק את שטח המגורים בפועל, כולל שטח התב"ע (תוכנית בניין עיר) הקיימת, תמ"א 38 שמקנה 2 קומות והתוכניות המיוחדות שמקנה כל עיריה. טיפ: אם מגיעים בסך הכל בשטח העיקרי ליותר מ-1,800 מטר וישנם 6 דיירים - הבניין מאוד אטרקטיבי והדיירים יכולים לדרוש הטבות גדולות.

 

• קומות - יש לבדוק מה מספר הקומות שניתן יהיה לקבל לאחר מימוש תמ"א 38/2 והתוכניות הנוספות במסגרת ההיתר מטעם העיריה. כך למשל, בעיריית רמת גן – יש תוכנית מיוחדת שמוסיפה בנוסף לתב"ע ולתמ"א 38 - עוד 2 קומות. בעיריית ראשון לציון אפשר לקבל עד 4 קומות נוספות.

 

• זכויות שטחי שירות - יש לבדוק מה סך כל זכויות שאר השטחים במבנה, דוגמת לובי, חדרי מדרגות, מחסנים, חדרי אשפה וכדומה, גם הממ"ד ששטחו 11 מ"ר נחשב לשטח שירות. מרפסת בשטח של עד 12 מ"ר לא נכללת בשטחי הבנין, לא עיקרי ולא שירות.

 

• כמה דירות אפשר לבנות? נתון חשוב נוסף, שיש לדעת הוא כמה דירות יכול הקבלן לבנות. לכל עיריה יש מדיניות שונה לגבי הצפיפות הנדרשת בקומה. בגבעתיים לדוגמה, דורשים שדירה חדשה תהיה לפחות 70 מ"ר, בעוד שברמת גן או בבת ים הדירות יכולות להיות קטנות הרבה יותר.

 

הנתונים וזכויות הבנייה

לאחר איסוף וניתוח נתוני התכנון, יש לדרוש מהיזם או הקבלן עימו מנהלים משא ומתן בשלב הגשת ההצעה, טבלה שממנה ניתן יהיה ללמוד כמה קומות יהיו בבניין החדש, כמה דירות יהיו בקומה ומה שטחן ושטח המרפסות, או הגינות הצמודות. כמו כן מראה הטבלה את חלוקת הדירות בין הדיירים לבין הקבלן.

 

 

הנתון הבא שיש לחשב, מומלץ באמצעות שמאי מקרקעין , הוא מה הרווח היזמי של הקבלן. יש לחשב את רווחיות הפרוייקט באופן הבא:

 

• ההכנסות החזויות ממכירת הדירות, ללא מע"מ: 15 דירות חדשות, שכוללות דופלקס אחד גדול ו-2 דירות גן, יעמדו על כ-30 מליון שקל כולל מע"מ. 

 

• עלות ההוצאות של הריסת הבניין ובניתו: בערך 13-12 מליון שקל.

 

• עלות אגרות והיטלים - בערך 3-1 מליון שקל.

 

• עלות הוצאות שונות - מימון, דמי שכירות דיירים, אדריכל, עו"ד, הובלות, פיקוח וניהול, עלות מימון - בערך 3-4 מליון שקל. 

 

רק לאחר קבלת נתונים אלו וניתוחם, ניתן לקבל הצעות או לבחון הצעות שיתקבלו מטעם קבלנים, עתה הדיירים יודעים בדיוק מה הם מוכרים וכמה זה שווה בדיוק ויכולים לדרוש מה שמגיע להם.  

 

הכותבת היא בעלת הארגון למימוש זכויות תמ"א 38. הכתבה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד והיא לא נועדה בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי